Создание прозрачного и конкурентного рынка ЖКХ наткнулось на мощное сопротивление чиновников. Минстрой выступил против создания отраслевого закона о ТСЖ.
Между тем, как уверяют эксперты и представители самих ТСЖ, именно такая форма управления домами сегодня могла бы обелить рынок, составив реальную альтернативу недобросовестным и сомнительным управляющим компаниям.
Напомним, как уже сообщала «Наша Версия», недавно партия «Народное ЖКХ» и Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (Ассоциация АКОН) направили президенту Владимиру Путину совместное обращение о необходимости совершенствования законодательной базы в области реализации гражданами их прав на управление своими домами. Речь шла о необходимости создания специального закона, регулирующего деятельность товариществ собственников жилья (ТСЖ).
«Тот ответ, который мы получили, вызывает, по меньшей мере, недоумение. А некоторые положения, изложенные в ответе, и вовсе не соответствуют действительности», - комментирует лидер партии «Народное ЖКХ» Сергей Креков.
Из текста документа можно сделать вывод о том, что против отраслевого закона о ТСЖ выступает в первую очередь Минстрой. «В целях объективного и всестороннего рассмотрения Вашего обращения в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации были запрошены необходимые документы и материалы, - говорится в официальном ответе (имеется в распоряжении редакции). - На основании полученной информации … принятие отдельного «Закона о ТСЖ» нецелесообразно и дополнительного правового регулирования не требуется».
Примечательно, что по статистике, львиная доля домов сегодня находится в руках управляющих компаний (УК). И дело тут вовсе не в удобстве этой формы управления. Создать ТСЖ, а также сделать его действительно работающим инструментом, сегодня оказывается задачей не из простых. И главная проблема тому – законодательный вакуум, играющий на руку крупным УК, представители которых зачастую всеми правдами и неправдами мешают жителям организовать ТСЖ.
Подножка от Жилищного кодекса
Интересно заметить, что до принятия Жилищного кодекса (ЖК) в 2004 году в России уже действовал закон о ТСЖ. В идеале предполагалось, что именно ЖК четко и понятно пропишет правила игры на рынке, а также отрегулирует деятельность всех форм управления многоквартирными домами.
Однако на практике вышло с точностью до наоборот. «Под каждую форму правления фактически была поставлена подножка. Например, в случае с ТСЖ чётко не прописан механизм членства в товариществе всех собственников, а в случае с УК – отсутствует единый заказчик услуг управления», - резюмирует Сергей Креков.
В 2014 году принятые поправки в Гражданский кодекс (ГК) внесли дополнительную путаницу. Понятие ТСЖ в ГК отсутствует вовсе, зато там говорится о товариществах собственников недвижимости (ТСН). Причем, это вовсе не разные названия одного и того же механизма управления домом, но две совершенно разные формы управления. При этом четкого разделения между ними не существует. Результатом юридических коллизий, в частности, является и тот факт, что на одном доме вполне могут быть созданы несколько ТСЖ, каждое из которых легко может доказать свою легитимность. Все дело в том, что, по закону, протокол общего собрания собственников определяет лишь форму управления домом, но не название конкретного ТСЖ. А для регистрации ТСЖ достаточно всего трех собственников.
Бывший глава правительства Украины Николай Азаров уличил президента Украины Владимира Зеленского в нарушении закона о декоммунизации из-за фотографии на фоне гобелена с изображением Владимира Ленина.
Весьма запутан в нынешнем законодательстве и вопрос о размере платы за содержание и эксплуатацию дома. В УК ее утверждает общее собрание собственников, а в ТСЖ – правление, то есть сами собственники фактически отстранены от решения этого вопроса. Получается, что если членами ТСЖ в доме являются три человека (необходимый законодательный минимум для регистрации товарищества), то они и принимают решение за всех собственников в доме.
Еще одна проблема законодательного вакуума ТСЖ – это расплывчатость официального статуса его руководителя. Де-юре глава ТСЖ – это выборная должность обычного общественника. Среди вопросов, который должен урегулировать «Закон о ТСЖ», - это требования к профессиональным компетенциям председателя ТСЖ, которые сегодня по непонятным причинам к нему не предъявляются. При этом такие требования есть в отношении директора УК. Это вызывает недоумение, поскольку председатель ТСЖ также, как и директор УК, несёт ответственность за безопасное и комфортное проживание в доме.
«Кто такой сегодня председатель правления? Это никто! Это человек, который избирается из числа собственников, но при этом несет ответственность за все. Кто-то не так чихнул, он отвечает. Я категорически настаиваю, что в законе должно быть записано, что есть такая профессия, и должность председателя правления ТСЖ должна быть в штатном расписании», - поделился с «Нашей Версией» руководитель ТСЖ «Серебряный квартет - 3» Мкртич Аракелян.
Исправить все эти юридические «загогулины» мог бы новый закон о ТСЖ.
Однако неработающий институт ТСЖ оказывается на руку чиновникам и лоббистам от ресурсоснабжающих организаций, поскольку позволяет отдавать дома на откуп управляющим компаниям.
Налоги на миллион
Неурегулированным остается и вопрос налогообложения ТСЖ. Фактически все деньги, которые получает ТСЖ, собираются с жителей. Но есть загвоздка: зачастую далеко не все собственники жилья входят в ТСЖ. В результате получается, что члены ТСЖ оплачивают членские взносы, а не члены – платят ТСЖ за содержание и эксплуатацию дома.
«Из-за этой путаницы с членами-не членами зависят налоговые платежи. К этому многое привязано. Я считаю, что в законе надо установить, что каждый житель автоматически становится членом ТСЖ», - считает глава ТСЖ «Квартал» Виктор Крючков.
Именно из-за того, что часть собственников – не членов ТСЖ платит не взносы, но оплачивает услугу ТСЖ по содержанию и эксплуатации их дома, налоговые органы трактуют деятельность ТСЖ, как оказание услуг населению и взимают с них налог.
«Каждый год в виде налогов мы платим около 1 млн рублей, - сетует Мкртич Аракелян. – Этих денег нам бы хватило чтобы, например, установить на выходы на балкон пожаробезопасные металлические двери со стеклами или поменять светильники на светодиодные».
Закону о ТСЖ быть
Несмотря на открытое противодействие Минстроя, в Ассоциации АКОН и партии «Народное ЖКХ» намерены продолжить работу по принятию отраслевого закона о ТСЖ.
Для написания текста законопроекта Ассоциация АКОН уже сегодня привлекла экспертов из московского адвокатского бюро. Кроме того, принять участие в обсуждении документа, высказать свои пожелания, а также внести правки смогут все желающие председатели ныне действующих ТСЖ.
Для удобства работы было создано специальное мобильное приложение «ОкРОН», уже сейчас доступное в AppStorе и GooglePlay.
«У нас есть большой опыт коммуникации с профессиональным сообществом в части обсуждения нормативно-правовой базы, - рассказал президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников. – Наша Ассоциация работает с Министерством экономического развития России на предмет выявления избыточного влияния нормативно-правовой базы на бизнес. У нас есть опыт формирования комплексных заключений на нормативные акты. Сейчас мы делаем эту процедуру более удобной».
Текст законопроекта о ТСЖ будет опубликован в приложении «ОкРОН». Все авторизованные пользователи – представители профессионального сообщества смогут писать постатейные комментарии к документу, вносить свои предложения, предлагать правки.
«Тысячи представителей ТСЖ со всей страны смогут работать над текстом закона одновременно. Благодаря нашему b2b-приложению мы сможем собрать и систематизировать всю информацию в одном месте, - отмечает Никита Чулочников. – В настоящий момент на сайте Ассоциации АКОН открыт сбор подписей в поддержку необходимости принятия закона о ТСЖ. Пользуясь возможностью, обращаюсь ко всем председателям ТСЖ с призывом поддержать эту инициативу».
Предполагается, что готовый текст законопроекта будет утвержден на Общероссийском съезде председателей ТСЖ, проведение которого запланировано на весну следующего года.
«Этот закон мы делаем в интересах общества, в интересах граждан и по инициативе самих граждан. Если собственники хотят как-то оппонировать УК, создать рыночную конкуренцию на рынке ЖКХ, то ТСЖ – это единственный на данный момент вариант, - говорит Сергей Креков. – Рынок ЖКХ сегодня монополизирован и находится в руках чиновников, так что они сделают все, чтобы не допустить разрушения этой монополии».
