Создать реальную конкуренцию на рынке ЖКХ, улучшить качество предоставляемых услуг, а также наконец позволить гражданам принимать деятельное участие в управлении собственным домом мог бы новый закон о товариществе собственников жилья (ТСЖ). Совместное обращение о необходимости принятия соответствующей нормативной базы президенту Владимиру Путину на днях направили партия «Народное ЖКХ» и Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость («Ассоциация АКОН»).
«Отсутствие данного закона позволяет управляющим компаниям и органам государственного жилищного надзора, пользуясь несовершенством нормативно-правовой базы, эффективно препятствовать гражданам в реализации своих законных прав, – говорится в обращении. – Создание условий для активного развития такой формы как ТСЖ будет способствовать снятию общественной напряженности и изменению оценки жителей ситуации в ЖКХ в положительную сторону».
Действительно, согласно данным различных соцопросов, доля россиян негативно оценивающих качество услуг ЖКХ составляет 40-60%. А сообщения о борьбе жителей с управляющими компаниями (УК) за свои дома в последние годы, к сожалению, стали нормой.
«Сегодня напряжение во взаимоотношениях жителей и УК нарастает. Возможным выходом могла бы стать смена управляющей компании. Однако рынок сейчас структурирован таким образом, что найти альтернативного игрока практически невозможно, – объясняет лидер партии «Народное ЖКХ» Сергей Креков. – Вдобавок ко всему, институт Госжилнадзора заточен исключительно на то, чтобы объяснять, что никакой конкуренции УК нам и не нужно».
ТСЖ, по сути, единственный независимый и конкурентный механизм управления многоквартирным домом. Формально и сейчас никто не мешает жителям, недовольным качеством услуг ЖКХ, создать ТСЖ и взять дело в свои руки, тем более, что такая форма управления уже прописана в Жилищном кодексе (ЖК). Однако на поверку оказывается, что превратить ТСЖ в структуру, работающую на благо жителей, не так-то просто.
Витрина самоуправства
«В действующем ЖК деятельность ТСЖ обозначена лишь рамочно, из-за чего возникает большое количество правовых коллизий. Каждому ТСЖ, чтобы начать свою деятельность приходится преодолевать много препятствий, поскольку нет четкого регламента», – констатирует президент «Ассоциации АКОН» Никита Чулочников.
Слова эксперта подтверждают и данные статистики: официально по всей России сегодня действуют более 40 тысяч ТСЖ, однако реально управляют домами лишь половина из них. Многочисленные юридические коллизии и расплывчатость норм нынешнего законодательства приводят к тому, что товарищества нередко превращаются в фейковые структуры с широким простором для всевозможных злоупотреблений и взимания поборов с жителей.
Достаточно сказать, что сегодня не урегулирован даже формальный вопрос регистрации ТСЖ. Официально для регистрации товарищества в налоговом органе достаточно трех человек, являющихся собственниками. При этом согласия всех остальных собственников не требуется. «В результате нередки случаи, когда в одном доме возникают и три, и пять ТСЖ, которые воюют между собой, доказывая друг другу, кто из них «более правильное» ТСЖ», – говорит Сергей Креков.
Поясним: функции проверки реестра жилых домов и закрепленных за ними управляющих компаний или ТСЖ возложены на органы жилищного надзора. «Поэтому вопрос состоит в том, кто быстрее добежит до налоговой и зарегистрирует ТСЖ, а потом еще успеет добежать до жилинспекции и взять дом в управление. Фактически, создание ТСЖ – это два не связанных друг с другом правовых действия: регистрация в налоговой и получение дома в управление», – отмечает Сергей Креков.
Председателя правления ТСЖ в Санкт-Петербурге оштрафовали на 30 тысяч рублей за оскорбление пожилой женщины. Конфликт произошёл во время комиссионной проверки лифтов.
Сама идея создания закона о ТСЖ для российского рынка не новость. В 90-е годы такой закон даже был принят и почти 10 лет успешно работал. Однако с вступлением в силу Жилищного кодекса в 2005 году закон о ТСЖ решили упразднить. Это очевидно сыграло на руку управляющим компаниям, де-факто лишив жителей возможности участвовать в управлении собственным домом. ТСЖ, по сути, превратились лишь в некую витрину демократии.
Председатель ТСЖ – профессия!
Еще одной проблемой сегодняшних ТСЖ является тот факт, что должность председателя ТСЖ, по сути, является общественной нагрузкой. «Этот вид деятельности не является профессией. Соответственно, у главы ТСЖ не может быть официальных трудовых отношений и зарплаты. Обычно им платят некие пожертвования сами члены товарищества, – говорит Никита Чулочников. – Мы выступаем за то, чтобы отношения были трудовыми, деятельность была признана профессиональной, и к ней применялись соответствующие профессиональные и квалификационные стандарты».
Заметим, что все директора управляющих компаний сегодня обязаны сдавать квалификационный экзамен для управления домом. Это выглядит тем более логично, если учитывать, что при управлении многоквартирным домом без специальных знаний действительно не обойтись. Председатель ТСЖ такой экзамен сдавать не обязан. Современные новостройки могут быть площадью более 100 тысяч квадратных метров. Получается, что руководитель ТСЖ фактически управляет объектом с ежегодным оборотом около 500 млн. рублей. «Необходимо законодательно закрепить, что домом должен управлять профессиональный управляющий, которым может быть как председатель ТСЖ, так и наёмный менеджер. В этом случае вовсе не обязательно будет выбирать управляющих из числа собственников. Я бы предложил даже сделать некий профессиональный реестр, по типу того, как это есть, например, у адвокатов. Этакий публичный справочник», – рассуждает Никита Чулочников.
Низы хотят и не могут
Четко регламентированная работа ТСЖ по выбору подрядчика на комплексное управление домом создаст условия для развития реальной конкуренции среди УК.
Поясним: объективная экономика ТСЖ такова, что товарищество может выжить и не работать себе в убыток только в домах определенной площади. Чем больше дом, тем больше шансов на безубыточное ТСЖ.
В результате сегодня на рынке возникли так называемые «пассивные ТСЖ». Жители небольших домов, желающие сменить нерадивую управляющую компанию, регистрируют ТСЖ, а затем уже с новой УК заключают гражданско-правовой договор. В этом случае не требуется решение Общего собрания собственников.
В результате де-юре домом управляет ТСЖ, а де-факто – УК. «Это интересная и привлекательная форма работы. Но в отсутствии закона о ТСЖ, работа таких номинальных товариществ несет в себе дополнительные риски. В какой-то момент из здорового сотрудничества ТСЖ и УК это может превратиться в паразитарный бизнес на жителях», – говорит Сергей Креков.
Обезопасить жителей от поборов со стороны нечистых на руку бизнесменов могла бы специальная норма в законе о ТСЖ, предусматривающая, что выбор УК товарищество может осуществлять только в рамках открытой тендерной процедуры.
Понятная и прозрачная работа ТСЖ внесет ясность и в управление новостройками. Девелоперы зачастую навязывают жителям новых домов собственную управляющую компанию. Хитрость в том, что застройщик дает пятилетнюю гарантию на дом, соответственно, «карманная» УК не будет предъявлять никаких претензий и девелоперу не придется в срочном порядке ничего доделывать. Избавиться от такой УК не так-то просто: в новых жилых комплексах, как правило, много нераспроданных квартир, находящихся в собственности у девелопера, так что на общем собрании собственников перевес голосов всегда оказывает на стороне девелопера.
А вот организация ТСЖ позволила бы новоселам сразу начать управлять своим домом самостоятельно.
По словам представителей «Ассоциации АКОН», пока что, несмотря на многочисленные обращения в Правительство и Минстрой, идея профильного закона не нашла понимания у чиновников. Вместе с тем, вопросы наведения порядка на рынке услуг ЖКХ не раз поднимались президентом Владимиром Путиным. На днях тема ЖКХ прозвучала и в ходе видеоконференции президента с руководителями партий, прошедших в Госдуму по итогам выборов.
«Сегодня есть готовность и заинтересованность председателей ТСЖ участвовать в разработке отраслевого закона, есть жители, которые пытаются создавать ТСЖ и сталкиваются с сопротивлением. Я уверен, что в случае принятия закона о ТСЖ эта форма управления получит второе дыхание и составит достойную конкуренцию УК», – резюмирует Сергей Креков.
Пора навести порядок в ЖКХ!