Покупка комнаты в квартире – новый тренд в городах-миллионниках. Невозможность купить жильё даже в ипотеку и продолжающийся рост цен на квартиры привели к тому, что спрос на комнаты за последний год вырос на 10–20%. Кто и зачем покупает комнаты и почему это не стоит делать?
«Большинство покупают именно этот вид недвижимости из-за ограниченного бюджета, – поясняет главный аналитик ГК «МИЭЛЬ» Катерина Бережнова. – Часто это бывает при разъезде: из-за существенного роста цен в прошлом году уже далеко не всегда удаётся при продаже одной квартиры приобрести две взамен, порой хватает лишь на квартиру и комнату. Также среди покупателей – жители регионов, которые регулярно бывают в Москве и нуждаются в плацдарме для размещения, но не имеют достаточно средств на целую квартиру».
Почти законно
Проблема в том, что рынок комнат, превращённых в студии, зачастую оказывается не вполне легальным. «Коммуникации выводятся в каждую комнату, которые продаются по отдельности, – рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ – Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. – По факту человек покупает долю, но физически получает выделенную комнату. Юридически оформить это как покупку комнаты нельзя, поскольку переделка квартиры была проведена незаконно».
Поясним: покупка доли в квартире и покупка комнаты – это разные юридические понятия. Комната – это отдельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером, выделенным лицевым счётом, а также с чётко прописанными правилами пользования общими помещениями. Доля в квартире не подразумевает наличия чётких границ принадлежащего помещения. «В случае покупки доли соседи по квартире могут потребовать пересмотр порядка пользования жилыми помещениями. Например, при рождении ребёнка бездетного собственника одной из долей могут попросить переехать в меньшую комнату, несмотря на то, что размеру его доли по площади соответствует большая комната», – отмечает управляющий партнёр компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Впрочем, подобные юридические тонкости, а зачастую и вовсе сомнительные схемы покупателей не останавливают. Так, по данным «Авито Недвижимость», за минувший год спрос на комнаты в Москве вырос в 1,5 раза. «Среди причин увеличившегося спроса – девальвация рубля и снижение ставок по банковским депозитам, – говорит Андрей Колочинский. – Комнаты традиционно привлекали покупателей своей ценовой доступностью, а в условиях резкого роста цен на жильё и снижения реальных доходов населения этот продукт стал ещё популярнее. Кроме того, последние несколько лет кредитные организации стали лояльнее относиться к клиентам, приобретающим комнаты».
Коммуналка гостиничного типа
Особенно много комнат предлагается в Санкт-Петербурге. В центре города многие бывшие коммуналки были реконструированы под мини-отели, но эпидемия коронавируса и отсутствие привычного потока туристов внесли свои коррективы в этот бизнес. «Комнаты бывшей коммуналки реконструировали в квазиотдельное жильё, перенося туда «мокрые зоны» и превращая их в номера отеля, – поделилась с «Нашей Версией» гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина. – В прошлом году эти «номера» вышли на вторичный рынок». Однако с юридической точки зрения подобная «квартира» – это лишь доля в той, первоначальной, коммуналке. «Подобные квазиквартиры нередко приобретают для последующей сдачи в аренду. Однако подобный бизнес-план может потерпеть крах. Всё дело в том, что согласно ныне действующему законодательству в комнате нельзя регистрировать посторонних людей без согласия соседей. Юридически все владельцы подобных квазиквартир являются соседями, поскольку проживают в одной и той же коммуналке, несмотря на то что у каждого из них имеется собственный санузел».
