Застройщики останавливают свои проекты, люди, считавшие себя без пяти минут новоселами, становятся обманутыми дольщиками, банки подсчитывают убытки – таков возможный сценарий развития событий при снижении цен на жилье в России. Рассмотрим ситуацию подробнее.
С 1 июля 2019 года Закон обязал застройщиков (за небольшим исключением) при строительстве новых объектов использовать систему проектного финансирования и эскроу-счета, то есть, до ввода дома в эксплуатацию деньги, вырученные от реализации квартир в новостройках, остаются лежать на специальных счетах в банке.
Без запаса прочности
Таким образом, сложилась ситуация, когда банки под один и тот же проект выделяют средства два, а то и три раза: первый раз – при финансировании строительства после согласования проекта (эти деньги получает застройщик, под небольшой процент); второй раз – при финансировании покупки квартир на этом же объекте (эти деньги получает участник долевого строительства при оформлении ипотеки); третий раз – при покупке банком доли в этой строительной компании (как, например, ВТБ владеет 23% акций ГК «ПИК»).
Обеспечением банковских рисков выступает строящийся объект. В отношении застройщика оценивается общий потенциал проекта, в отношении дольщиков – цена конкретных квартир в этом проекте.
Кроме того, до сих пор продолжает действовать программа льготной ипотеки, стартовавшая 17 апреля 2020 года, где государство готово субсидировать часть процентов, начисляемых новоселам.
Казалось бы, всё на позитиве. Действительно, совокупность таких мер создает своеобразное «плечо», кратно увеличивающее возможности рынка, обеспечивает рост количества сделок и доходность девелоперов, как один из результатов. Но произошли некоторые изменения: увеличился процент по ипотеке, уменьшилась её возможная максимальная сумма, выросли цены на квартиры, – что может повлечь спад продаж. Тогда рынок (по рыночным законам) должен отреагировать снижением цены квадратного метра.
Раскручивание ситуации в обратном направлении может также спровоцировать появление «плеча», но работающего в минус. Тогда будет не снижение цен, а обвал.
Что сделают банки, увидев, что потенциальная стоимость проекта снижается? Вполне прогнозируемо – попробуют переоценить залог в сторону понижения и получить некоторое количество квартир в обеспечение защиты своих интересов, поскольку риски невозврата кредита застройщиком увеличатся. Как следствие, у банка появится непрофильный актив, который, возможно, выгоднее всего будет сразу же продать. Возможно, с дисконтом, то есть, снизив цену. С большой долей вероятности, таких квартир будет не одна и не две, а десятки или даже сотни.
Кроме того, нужно учитывать, что кое-кто приобретал квартиры в новостройках не для проживания, а для получения прибыли на покупке-продаже после роста цены, то есть в инвестиционных целях. Таких квартир тоже сотни, и люди, почувствовав изменение тенденций, могут начать массово пытаться зафиксировать прибыль, то есть пытаться продать свои объекты. Инвесторы, как правило, вкладывались даже не в полноценные квартиры, а в так называемые студии, на которые, благодаря небольшой площади, проще всего скопить денег человеку, приобретающему первое жильё.
В чем-то похожая ситуация складывалась на жилищном рынке в 2007-2009 годах: стремительный рост цен сменился на не менее стремительное падение. Многие люди, увлекшись погоней за прибылью, купили тогда квартиры на пике, порой на заемные деньги, что довело кого-то до полного финансового краха.
К осени 2024 года цены на молоко и молочную продукцию могут вырасти. Эксперты связали это с ростом доходов населения и увеличивающимся из-за сезонности спросом.
Кстати, проблемы, возникшие в конце сентября этого года у одного из крупнейших застройщиков Китая, компании Эвергранд (China Evergrande Group), строящей около 800 объектов и имеющей совокупный долг более 300 млрд долларов , китайские власти считали следствием перегретого рынка недвижимости. Именно вложение в квадратные метры разбогатевший Китай какое-то время рассматривал как лучшую инвестицию, люди безудержно набирали под это кредиты. Но спрос снизился, продажи упали. Стали падать цены, инвесторы начали продавать купленные ранее объекты, число предложений на рынке увеличилось. Закредитованный гигант столкнулся с кризисом ликвидности. В итоге министр жилищного строительства КНР Ван Мэнхуэй заявил: https://www.vesti.ru/finance/article/2616942 «Мы будем придерживаться принципа, что «жилье предназначено для проживания, а не для спекуляций».
Нашим застройщикам, кредитующим их банкирам, и курирующим чиновникам стоит задуматься над этим фактом. О надежности наших строительных флагманов мы порассуждаем в одной из следующих статей. Пока основное внимание отведем тому, что процессы в отрасли взаимосвязаны, а результаты прогнозируемы.
Рискуют все
Первые тревожные звонки уже появились. 5 октября «Ведомости», ссылаясь на исследования сервиса «Авито Недвижимость», рассказали, что «спрос на квартиры на первичном рынке в России в III квартале этого года снизился на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2020 г.». При этом квадратный метр жилья в III квартале 2021 г. вырос в цене в среднем на 39% в годовом выражении. «Сильнее всего спрос на новостройки в июле – сентябре упал в Томске – на 61%. За ним следуют Сочи (-52%) и Ярославль (-49%)», – пишет газета. Также спрос упал в Симферополе, Иркутске и Санкт-Петербурге: сокращение составило 46, 45 и 44% соответственно.
В годовом выражении квадратный метр жилья подорожал более всего в Сочи – примерно в 2,2 раза до 274 449 рублей. В 1,6 раза цена увеличилась в Севастополе, и Омске, на 48% – в Брянске и на 47% – в Москве (до 274 484 рублей).
Также аналитики заметили рост числа предложений о продаже квартир в новостройках. По сравнению с аналогичным периодом 2020 г. оно увеличилось на 5%, а со II кварталом этого года – на 9%, а сильнее всего повысилось количество объявлений о продаже студий – на 34% в годовом выражении.
Казалось бы, удешевление жилья сделает его доступным, что всем пойдет во благо – не об этом ли мечтало наше правительство – но, думается, не в этой ситуации. Во-первых, у банков могут возникнуть проблемы с возвратом средств, выданных застройщикам на реализацию проектов. Ведь застройщики потратили деньги банка (иногда с добавлением собственных или привлеченных из других источников средств) на подорожавшие строительные материалы, надеясь вернуть их благодаря высокой стоимости квадратного метра. Снижение стоимости квартир может поставить вопрос о рентабельности работы строительных компаний. Если застройщик разорится – кто вернет банку деньги? Ведь и эскроу-счета не раскроются: объекты будут недостроены.
Во-вторых, кто-то из покупателей недвижимости обнаружит, что приобрел её по высокой цене, на 15-25% превышающей цену текущего дня (и это не худший вариант). Банки, в свою очередь, обнаружив снижение стоимости залогового имущества, могут ужесточить политику работы с просроченными платежами.
В-третьих, если пару последних лет строительная отрасль, благодаря правительственной поддержке, считалась драйвером российской экономики (через финансирование строительства жизнь вдыхалась в целый ряд смежных отраслей), проблемы сектора могут стать для экономики камнем на шее, тянущим ко дну.
По поводу возможных рисков государства замминистра финансов Алексей Моисеев высказался еще летом 2020 года, рассуждая о возможном изменении ключевой процентной ставки Центробанком. Сейчас она составляет 6,75%. На момент старта программы льготной ипотеки была 6%. С августа 2020 года по март 2021 года снижалась до 4,25%. Но в декабре 2014 года её показатель был 17%, хотя в феврале 2014 года – всего 5,5%. По мнению замминистра возможная волатильность, и, как следствие, «увеличение трат государства на субсидирование ставок по льготным кредитам может создать риски для бюджета». Кроме того, Моисеев отметил, ссылаясь на оценки Минфина и «Дом.РФ», что даже при ставке 0% ипотечный кредит могут позволить себе не более 60% граждан: «Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы ипотеку брать… Люди просто не смогут вернуть тело кредита».
Заметим, что изменения строительного рынка происходят на фоне продолжающегося удорожания многих продуктов питания, что, в конечном итоге, может поставить некоторых льготных ипотечников перед выбором: отказаться от намерений улучшить жилищные условия (попробовать продать квартиру с обременением) или отказаться от привычного образа жизни, подтянуть поясок, как говорится.
Итоговый вывод – как ни странно, снижение цен на недвижимость стало бы для российской строительной отрасли скорее негативным фактором. Рост же цен, по-видимому, будет невозможен без увеличения денежной массы в руках населения. И удерживать баланс в одной отдельно взятой отрасли длительное время вряд ли удастся. Пока надежда – на очередные точечные решения, принимаемые в русле стратегии ручного управления. Если же вы решили вложиться в недвижимость – считайте это инструментом длительного инвестирования, спекуляции на таком рынке могут обернуться серьезными потерями.
