Чуть более месяца назад президент Владимир Путин призвал россиян поспешить с оформлением ипотеки. Дескать, дешевле она уже не будет. В целом эксперты согласны с тем, что сейчас неплохое время для приобретения квартиры. К тому же есть опасения, что такое положение дел не слишком устойчиво. Ведь, как только государство прекратит поддерживать спрос на жильё за счёт субсидий на ипотеку, рынок недвижимости рухнет.
Прямой призыв главы государства брать ипотеку прозвучал 4 августа на встрече с главой Сбербанка Германом Грефом. Как заявил Путин, «надо сразу отметить, чтобы ваши клиенты не подумали, что сейчас лучше подождать и не брать ипотечные кредиты... Лучше не ждать 11 (процентов. – Ред.), потому что всё-таки инфляционные процессы развиваются и так далее, поэтому кто хочет и готов, это лучше делать сейчас».
Сейчас же кредит на жильё предоставляется в среднем под 13% годовых. При этом часть ставки субсидируется Центробанком в рамках программы господдержки ипотеки.
Вот только населению не легче. Мало того что и в таком виде кредиты непосильны для большинства домохозяйств, так ещё и доходы граждан непрерывно падают.
Надо полагать, особенно огорчает такая тенденция тех, кто уже влез в ипотечную кабалу. Постепенно теряя способность своевременно гасить кредит, они залезают в долги. По итогам первого полугодия, объём просрочки достиг 157 млрд рублей. Таковы данные Объединённого кредитного бюро.
Конечно, пока на фоне тех 4,8 трлн, которые уже набраны населением на покупку квартир, эти полторы сотни миллиардов не кажутся критической величиной. Однако ухудшающаяся экономическая ситуация в стране вряд ли будет способствовать снижению просрочки. Скорее наоборот.
Робкий спрос
Не слишком доступная ипотека и сокращение доходов граждан приводят к приятному для покупателя и неприятному для продавца явлению – стоимость недвижимости постепенно снижается.
Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ, в качестве примера приводит соотношение цен в Москве: «Стоимость однокомнатных квартир в девятиэтажках в пределах МКАД начиналась год назад от 5 млн рублей. Сейчас аналогичную квартиру на вторичном рынке в пределах МКАД можно найти за 4,5–4,7 млн рублей». Впрочем, эксперт оговаривается: «Сейчас предпосылок для дальнейшего сильного снижения цен я не вижу».
Однако покупатель и в таких условиях иногда не в силах потянуть покупку квартиры. «Пока нет объективных причин для повышения спроса», – констатирует Крапин.
Наглая ипотека
И недаром сегодня наиболее востребованным инструментом покупки жилья остаётся ипотека. «Больше половины покупателей в массовых сегментах – ипотечники», – констатирует руководитель аналитического центра ПАО «ОПИН» Денис Бобков.
Причём, вероятно, многие из них решились на заключение договора с банком, поскольку не видели иных способов стать собственниками жилья. Как рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, «в первом квартале 2015 года спрос на ипотеку был на минимальном уровне, доля ипотечных сделок в общем объёме сделок на рынке не превышала 15%, что было связано с «заградительными» ипотечными ставками свыше 18%».
Всё в корне изменилось буквально в одночасье. «После запуска программы с господдержкой ипотека вернула свои позиции, и её доля снова достигла 45–50% от общего объёма сделок», – комментирует Богданюк. Причём «небольшой всплеск активности на рынке был в первом квартале 2016 года, когда ходили слухи о возможном завершении программы с господдержкой».
Слухи не подтвердились, однако в сравнении с развитыми странами российская ипотека выглядит крайне невыгодно и такой, очевидно, и останется. «Ставки по ипотеке без господдержки сейчас находятся на уровне 12,5–13,5%. Серьёзных предпосылок пока для снижения ставок нет, поскольку основной ориентир – ключевая ставка – пока значительно не снижается и находится на уровне 10,5%», – объясняет Денис Бобков. «Поэтому если есть необходимость в жилье сегодня, то лучше покупать сейчас», – добавляет эксперт.
Лучшего не ждите
По мнению профессионального сообщества, государство вряд ли пойдёт на прекращение ипотечной госпрограммы.
«Прекращение программы будет сильным ударом по всей экономике и повлечёт остановку множества строек, так как в некоторых проектах 90% квартир продаётся именно по ипотеке, причём по ипотеке льготной», – уверен ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
К сожалению, наши власти то ли не хотят, то ли не могут использовать иные инструменты формирования платёжеспособного спроса на жильё. А ведь они очевидны.
Как говорит Александр Крапин, «для решения задачи повышения доступности жилья необходимо существенно изменить действующую в России денежно-кредитную политику и в первую очередь увеличить степень монетизации экономики минимум в 2,5–3 раза. Кроме того, необходимо, чтобы власть решала результативно свою основную задачу – рост доходов населения».
Но пока государство справляется разве что с тем, что немного, совсем чуть-чуть, сокращает расходы населения на ипотеку.
Кстати
Покупайте жильё на Ямале!
Благополучие регионов и домохозяйств, как правило, тесно связано с доступностью жилья в том или ином субъекте Федерации. Такой вывод можно сделать, сравнив несколько рейтингов.
По итогам 2015 года, десятка самых благополучных регионов России такова: Москва, Санкт-Петербург, Ханты-Мансийский автономный округ, Московская область, Татарстан, Ямало-Ненецкий автономный округ, Сахалинская, Тюменская, Свердловская области и Башкирия.
В свою очередь, десятка регионов с наилучшим благосостоянием семей выглядит следующим образом: Ямало-Ненецкий АО, Чукотский АО, Москва, Сахалинская область, Ханты-Мансийский АО, Ненецкий АО, Магаданская область, Петербург, Якутия, Камчатский край.
Согласно же рейтингу регионов по доступности жилья, легче всего купить квартиру в Ямало-Ненецком АО. В нём семья с одним ребёнком потратит 2,1 года на накопление необходимой суммы. Далее следуют: Ханты-Мансийский АО (2,2), Магаданская (2,4) и Мурманская (3,3) области, Ненецкий АО (4,1), Иркутская область (4,2), Камчатский край (4,3), Сахалинская область (4,3), Красноярский край (4,6), Челябинская область (4,7). А вот Москва – только на 24-м месте (6,2 года). Самое же недоступное жильё в Дагестане (18 лет).
Таким образом, наилучшие места для покупки жилья и жизни в целом – Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий и Ненецкий автономные округа.
По данным рейтингового агентства «РИА Рейтинг»
Пока в России ипотека в 12,5% годовых считается «льготной», «недорогой», а иногда даже «доступной», в прочих странах приобрести жильё можно, не обременяя себя неподъёмными выплатами банку.
Например, в Великобритании нерезидентам выдают кредиты на покупку недвижимости в среднем под 3,12 %, в Германии – под 3,3–3,85%, в Финляндии – под 3,1–3,7%, в Греции – под 4,5%, в США – под 5,5–6% и так далее.
Пожалуй, самые высокие ставки из популярных у россиян стран – в Турции, почти 7%.
