Девелоперов накроет волна банкротств?

Рынок недвижимости после отмены программ льготной ипотеки переживает небывалый кризис. В результате аналитики всерьёз начали обсуждать возможные банкротства крупнейших застройщиков, а владельцы некоторых компаний, похоже, стали задумываться о выходе из бизнеса. Позволят ли девелоперам утонуть и кого в таком случае они могут потащить за собой?

На прошлой неделе тревожное слово «банкротство» прозвучало даже из уст главного смотрящего за отраслью, первого вице-премьера Марата Хуснуллина. «Мы, конечно, будем делать всё, чтобы не допустить банкротства застройщиков», – заявил Хуснуллин, не уточнив, правда, как именно планируется их спасать. Тем временем некоторые владельцы компаний, похоже, уже взяли процесс собственного спасения в свои руки. Пожалуй, самой обсуждаемой новостью рынка недвижимости стало спорное финансовое положение ГК «Самолёт», а также возможное изменение состава акционеров компании. По информации Forbes, Михаил Кенин, которому принадлежит 31,6% «Самолёта», ищет покупателя на свой пакет акций.

Официально застройщик пока не комментирует эту информацию, называя её «слухами».

Увязли в долгах

Напомним, что ранее в публичном поле также обсуждалась непроверенная информация о том, что свой пакет акций «Самолёта» мог продать бывший СЕО компании Антон Елистратов. Зато в конце октября уже вполне официально стало известно о том, что из состава акционеров ГК «Самолёт» вышли миллиардер Год Нисанов и структуры группы «Киевская площадь».

Если вспомнить, что совсем недавно из ГК ПИК вышел основатель компании Сергей Гордеев, невольно складывается впечатление, что владельцы крупнейших строительных компаний стараются покинуть отрасль, переставшую нести золотые яйца. Причины так полагать действительно есть. Акции того же «Самолёта» с конца прошлого года подешевели в 3 раза. А на новостях о возможном выходе из капитала компании Михаила Кенина падение только ускорилось. Лишь заявление Марата Хуснуллина о возможной поддержке застройщиков помогло «Самолёту» немного поправить своё положение – в моменте акции застройщика дорожали на 5,53%.

Впрочем, эта небольшая коррекция не влияет на общую картину. Согласно финансовой отчётности «Самолёта» по РСБУ, за девять месяцев текущего года прибыль компании упала на 71% при одновременном росте расходов с 512 млн рублей в прошлом году до 7,7 млрд в нынешнем отчётном периоде.

Всему этому можно было бы и не придавать особого значения, если бы не конец льготной ипотеки, который привёл к рекордному снижению продаж у всех участников рынка. У того же «Самолёта» продажи в третьем квартале по сравнению со вторым просели на 47%. Тревогу аналитиков вызывает и рост долговых обязательств девелопера с 8,9 млрд рублей за девять месяцев прошлого года до 23,7 млрд в этом году.

Впрочем, финансовая ситуация «Самолёта» отнюдь не уникальна. Повышенная долговая нагрузка в условиях снижения продаж становится проблемной для большинства строительных компаний. Недавно в одном из отраслевых телеграм-каналов даже составили импровизированный антирейтинг компаний с высоким соотношением чистого долга (за вычетом суммы на эскроу-счетах) к прибыли. Помимо «Самолёта» с показателем 2,8 в тройке «призёров» оказался также GloraX с соотношением 4,3 и «Брусника» с показателем 3,6. Другими лидерами антирейтинга стали компании «Пионер», ГК «Эталон», «Легенда», ГК ПИК, ЛСР, Setl Group и «А101» – одним словом, практически все сколько-нибудь значимые игроки рынка.

По теме

2966

Стройки на паузе

Жилищный нацпроект начинает «сыпаться»

Земля на продажу

Неудивительно, что разговоры о шатком положении застройщиков стали звучать всё чаще. Недавно глава Национального объединения строителей Антон Глушков открыто заявил: расхожее мнение о том, что девелоперы якобы имеют запас прочности и смогут пережить нынешние сложные времена, лишено оснований. «Это заблуждение, потому что прибыль прошлых периодов находится не в депозитах, а либо уже распределена, как и должно быть в бизнесе, либо диверсифицирована и вложена в земельный ресурс. Конечно, это станет хорошим подспорьем, но только когда рынок начнёт расти», – отметил он. Только вот ждать роста рынка в ближайшее время вряд ли стоит.

Кстати, вложенные некогда в земельный ресурс средства застройщики сегодня пытаются вернуть обратно. Летом несколько площадок в Санкт-Петербурге продал Glorax, крупные участки на востоке и западе Москве недавно продал ПИК. О продаже нескольких лотов в Подмосковье объявил и «Самолёт». Также компания выставила на продажу 12-й участок в поселении Филимонковское на территории Новой Москвы. «Было принято решение, с учётом текущей экономической ситуации, те очереди и проекты, которые мы откладывали, продать», – комментировал тогда руководитель управления по финансам «Самолёта» Андрей Давыдов. Получается, если раньше девелоперы буквально дрались за так называемый земельный банк, то сегодня, напротив, всеми силами стараются вый­ти обратно в кэш.

Аналитики рынка не исключают, что это может делаться намеренно в преддверии грядущего сокращения объёмов строительства, а также возможных банкротств. «Надо внимательнейшим образом смотреть на то, что происходит вокруг нас на Западе и Востоке, потому что мы не живём в особых условиях, – рассуждает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. – В Германии за два года – минус 50% стройки после повышения ставок, минус 60% покупки жилья в ипотеку. Тысячи банкротств. Надо просто Минстрою подсказать: вы или поддерживайте, или мы пойдём тоже по пути Германии и других стран. За последние два года банкротств сокращения объёмов стройки невероятные».

Конкретно

Традиционная для российских девелоперов схема, позволявшая им зарабатывать миллиарды, теперь забуксовала. Прежде застройщики влезали в долги, строили ЖК, продавали квартиры, которые на фоне растущего спроса разлетались как горячие пирожки, и оставались с большой прибылью. Теперь же льготной ипотеки больше нет, а рыночные ставки гражданам не по карману. А раз нет продаж, не будет и денег на обслуживание кредитов, взятых на строительство.

Выход из ситуации строители пытаются найти в маркетинговых схемах. Например, предполагается, что гражданин купит квартиру сегодня, а заплатит за неё потом. «К таким схемам относятся и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдаётся мизерная часть кредита, а всё остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, которые приобретают всё большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного Центробанком, – поясняют эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – Все эти схемы предполагают, что покупатель «пересидит» год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмёт кредит с нуля (в случае рассрочек)».

Главная проблема, однако, заключается в том, что «пересидеть» может не получиться. Дешёвая ипотека, судя по всему, не вернётся ни через год, ни через два. «В результате огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок», – констатируют в «Индикаторах рынка недвижимости».

В прямой зависимости от успешного развития стройкомплекса оказались и банкиры, которые в последние годы, как и девелоперы, с удовольствием получали сверхприбыли благодаря льготной ипотеке и высоким ценам на квартиры. По итогам прошлого года банковский сектор заработал 3,3 трлн рублей и вряд ли готов затягивать пояс. Потому строительное и банковское лобби уже вовсю начали суетиться в поисках господдержки – спасать себя банкиры и девелоперы вновь хотят за счёт всех россиян.