Программа льготной ипотеки, призванная поддержать россиян в условиях кризиса, имеет и побочный эффект: заемщики, активизировавшиеся благодаря господдержке, оказались излишне закредитованы и могут не выдержать долговой нагрузки. Поэтому Центробанк задумался об ужесточении условий выдачи банками ипотечных займов, первоначальный взнос по которым не превышает 20%.
В Центробанке задумали несколько притормозить продолжающийся ипотечный бум, на который повлияла программа льготной ипотеки, действующая уже больше года. В регуляторе опасаются, что если спрос на жилищные кредиты останется на прежнем уровне, это приведет к перегреву рынка и возникновению «пузыря». Об этом сообщает газета «Известия».
Россияне достигли исторического максимума по уровню закредитованности: по итогам I квартала 2021 года он достиг рекордного показателя, составив 20,8 триллиона рублей. На долговую нагрузку пришлось 11.7% от всех доходов жителей страны. И это имеет самое непосредственное отношение к ипотечному ажиотажу.
В 2020 году объем ипотечных кредитов, оформленных россиянами, составил почти 4 триллиона рублей, еще на 600 миллиардов были рефинансированы старые займы, которые удалось переоформить по сниженной ставке. Вполне ожидаемо, что программа льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ подстегнули спрос. Только в рамках госпрограммы кредитов было выдано на 1 триллион рублей. Доля ипотеки на покупку жилья в новостройках взлетела с 24% в 2019 году до 40%. Закономерным последствием стал рост цен на недвижимость: квартиры в новостройках подорожали на 15-30%, что сильно выходит за рамки уровня инфляции. Ситуация усугубляется еще и падающими доходами населения, по которым ударил пандемийный кризис. Становится все больше кредитов, платеж по которым составляет 80% дохода заемщика и более. По оценке экспертов, в ближайшей перспективе многие россияне не смогут обслуживать свою ипотеку.
Ипотечный ценз
В ЦБ к ситуации относятся очень настороженно. Председатель регулятора Эльвира Набиуллина обратила внимание на риски перегрева рынка и допустила возможность снижения ипотечных кредитов, указав на необходимость нормализовать темпы роста ипотечного кредитования и избежать роста долговой нагрузки.
Когда в России запустили госпрограмму льготной ипотеки, покупать квартиры бросились даже те, кто еще не успел накопить на большой первоначальный взнос. Вероятно, граждане опасались, что власти быстро свернут программу, либо их подгонял рост цен на недвижимость в новостройках – как бы там ни было, за год доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 24 до 45%. В ЦБ считают, что это тревожный сигнал для банков – ведь при подобном раскладе гораздо выше вероятность просрочек по платежам, а значит, финансовые риски увеличиваются.
Для того, чтобы их снизить и немного «остудить» близкий к перегреву рынок, регулятор решил ограничить доступ к ипотеке для заемщиков с небольшим первоначальным взносом – то есть, для тех, у кого он не дотягивает до пресловутых 20%. С 1 августа 2021 года по таким займам повысятся надбавки к коэффициентам риска.
Как полагают в ЦБ, рост надбавок сделает ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом не столь привлекательными для банков, и они сократят объем их выдачи населению. За счет этого банки смогут повысить свою устойчивость к возможным стрессовым сценариям.
В поселке Плодопитомник в Алтайском крае население столкнулось с проблемой с электрическими проводами. Они постоянно искрят, и есть риск возгорания.
Квартира про запас
Важно помнить о том, что ипотека по льготной ставке привлекла не только тех, кто собирался покупать квартиру для проживания в ней, но и огромное количество непрофессиональных инвесторов, приобретающих недвижимость под аренду или просто стремящихся вложить деньги в надежные активы. Последние часто покупали жилье с низким первоначальным взносом, приобретая его «на всякий случай» и не заботясь о том, чтобы просчитать риски и различные варианты развития событий.
Новые правила по большей части призваны притормозить именно таких неквалифицированных инвесторов, которые, неожиданно для себя, могут оказаться в категории недобросовестных заемщиков, когда госпрограмма закончится. Шаг, предпринятый регулятором, призван стабилизировать рынок и снизить риски кредитных организаций. Банки весьма рискуют, раздавая ипотеку всем желающим с первоначальным взносом, варьирующимся от 10 до 20%, в условиях нестабильной экономики.
В то же время, некоторые эксперты полагают, что положение дел на российском ипотечном рынке не должно вызывать никаких опасений, и ЦБ излишне перестраховывается. К тому же, по мнению аналитиков, действия регулятора могут не возыметь большого эффекта – он уже не впервые предпринимает попытки охладить данный сегмент рынка, вводя все более жесткие требования к банкам, предоставляющим кредиты заемщикам с низким первоначальным взносом.
Ставки вверх
Ключевая ставка ЦБ и ставки по ипотеке долгое время держались на достаточно низком уровне, но сейчас тенденция поменялась, и ждать более выгодных условий для покупки жилья с привлечением заемных средств в ближайшие месяцы не приходится. Ставки увеличатся преимущественно в связи с окончанием срока действия программы льготной ипотеки – по крайней мере, в ее теперешнем формате. Это приведет к снижению доли кредитов с небольшим первоначальным взносом.
ЦБ, действуя в соответствии с изменением уровня инфляции, стал повышать ключевую ставку. К февралю инфляция достигла 5,7%, в марте – 5,8%, в апреле – 5,5%, что куда выше целевого уровня регулятора. В Банке России ясно дали понять, что смягчения кредитно-денежной политики можно не ожидать.
Вся эта ситуация не может не отразиться на спросе на ипотеку: по мнению аналитиков, уже в летне-осенний период спрос постепенно снизится. Рост ипотечных ставок может составить от 6 до 8%, а в августе-сентябре и вовсе добраться до показателей второй половины 2019 года – 9,0 – 9,5% годовых.
Цены на недвижимость и без того выросли на 25% за год – это, в частности, касается первичного жилья. Они уже находятся на пиковом уровне, но даже прогнозируемое снижение спроса на жилую недвижимость, повышение коэффициентов и определенная насыщенность рынка не могут оказать существенного влияния на рост цен на квартиры. Есть вероятность лишь небольшого замедления темпов роста цен. При этом, дело не только в популярности ипотеки и снижении ставок по кредитам. Жилье дорожает и в связи с падением курса рубля в 2020 году, и на фоне повышения ставки по НДС, и ввиду роста цен на строительные материалы – некоторые позиции увеличились в цене на 70-100%. Наконец, цены растут по причине оттока мигрантов в связи с пандемией коронавируса – застройщикам не хватает рабочей силы для скорейшей реализации своих проектов.
Тенденция сохранится до тех пор, пока не решена проблема ценообразования на рынке стройматериалов, и сохраняется дефицит рабочей силы. Первичка может вырасти в цене еще на 10-15%, вторичное жилье, которое тоже подорожает вслед за новостройками, станет стоить на 5-6%, то есть, в рамках уровня инфляции.
