Эксперты посчитали посёлок Екатериновка в Тверской области лучшим вариантом для покупки загородной элитной недвижимости

В прошлом году российский рынок недвижимости продемонстрировал небывалый рост. На ситуацию существенно повлияла ставка по ипотеке, а также пандемия коронавируса, изменившая структуру спроса и сформировавшая новые требования состоятельных покупателей, массово заинтересовавшихся загородной недвижимостью и переключивших интерес с Рублевки на благоустроенные поселки – такие, как Екатериновка в Тверской области. В этой статье мы обратимся к трендам рынка в 2021 году.

В 2020 году на рынке недвижимости наблюдался настоящий бум. В связи с пандемией коронавируса правительство поддержало строительную отрасль, запустив программу льготной ипотеки на жилье в новостройках со ставкой 6,5%. Это вызвало ажиотаж среди покупателей и позволило московским застройщикам увеличить свою выручку до рекордных 859 миллиардов рублей за 11 месяцев 2020 года. Эта цифра превысила показатель за 2019 год на 21%, а в отдельных регионах стоимость квадратного метра в новостройках поднялась на 23,2%. В сложившейся ситуации покупатели постепенно начали интересоваться иными проектами, выдвигать более высокие требования к качеству жилья и комфорту, и в результате стал расти объем сделок с объектами, ранее входившими в сегмент бизнес-класса.

В период с марта по декабрь 2020 года курс рубля находился на стабильном уровне, и в сочетании с ростом цен на недвижимость это привело к повышению интереса инвесторов по всему рынку. И новые объекты – это уже не скучные типовые новостройки. Для заинтересованных покупателей с деньгами в центральных и северо-западных регионах, а также в Причерноморье строится элитная загородная недвижимость.

В угоду современности

2020 год коренным образом изменил жизнь россиян. Они не только лишились возможности уехать на отдых за рубеж, но и вынуждены были отказаться от привычных поездок к морю, походов в рестораны и на концерты. Люди фактически оказались заперты дома. Более того, многие столкнулись с новыми реалиями – переходом на дистанционный режим работы. И тут оказалось, что «удаленка» гораздо комфортнее в просторном и удобном собственном доме, а не в тесной городской квартире с соседями за стенкой. Гораздо удобнее и отдыхать, и работать в доме, где имеются просторные общие зоны, комфортный рабочий кабинет, комнаты для отдыха и сна. Но немалую роль здесь играет и инфраструктура: если дом находится «на отшибе», вне поселка, на этот объект гораздо сложнее найти покупателей. Большинство тех, кто решил приобрести загородный дом, отдают предпочтения вариантам, где застройщик уже подготовил все необходимое: рекреационные зоны, уход за территорией, коммуникации и обеспечение безопасности.

На фоне пандемии количество желающих обзавестись недвижимостью за городом так выросло, что еще до лета большая часть объектов по базовым направлениям вокруг Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи оказалась выкуплена. Согласно статистике ЦИАН, спрос на загородную недвижимость в Подмосковье увеличился в 2020 году на 65%. По оценке специалистов, это рекордные показатели, которые можно сравнить с периодом ажиотажного спроса на недвижимость за городом в 2005-2008 годах. Это несложно объяснить, ведь пандемия помешала полноценному открытию курортного сезона, и люди решили заменить пляжный отдых покупкой загородного дома, чтобы получить возможность проводить время на природе, избегая массового скопления людей, наслаждаясь близостью водоема и леса и катаясь на яхте.

В течение нескольких лет рынок загородной недвижимости пребывал в состоянии затишья, однако за это время он успел накопить отложенный спрос. Правда, с середины нулевых тренды поменялись: на тот момент популярностью пользовались дома «замкового» типа с обширными земельными участками по несколько гектаров, а сейчас высоким спросом пользуются относительно небольшие участки и дома. Запрос покупателей предполагает современный, комфортный и эргономичный дом, построенный из экоматериалов, площадь которого используется максимально рационально.

Важно понимать, что в цену домов из сегмента элитной загородной недвижимости входит и экологическая составляющая: на практике это означает возможность активного отдыха на природе, близость объекта к водоему и лесу. Отчасти это может быть связано с желанием обеспечить гарантию того, что массовая застройка, идущая активными темпами, через несколько лет не подступит вплотную к купленному участку и не уничтожит все старания обзавестись домом вдали от городской суеты. Элитность по умолчанию идет вразрез с массовостью, и осознание этого влияет на выбор современного обеспеченного покупателя. Не создавая из этого лишней шумихи, такие люди перебираются подальше от мегаполиса.

Мода на провинцию

Казалось бы, не так давно самым модным местом проживания у российской элиты было Рублево-Успенское направление, но еще некоторое время назад на рынке стало заметным постепенное смещение акцентов в пользу других локаций. Жизнь на современной Рублевке не отвечает многим запросам покупателей – там почти нет возможностей для велопрогулок или пробежек, а вокруг только сплошные заборы.

Элитные загородные комплексы, которые сегодня выбирают состоятельные люди, отличаются не только эргономичностью и технологичностью решений, использующихся при строительстве домов, но и обеспечивают уединение, что очень важно в условиях бешеного ритма современной жизни. Владелец такого жилища в любой момент может побыть наедине с собой и со своей семьей, прогуляться до леса, прокатиться по реке на яхте и почувствовать себя частью природы.

Сейчас наблюдается значительное повышение популярности Новорижского и Ленинградского направлений: они позволяют за смешные 1,5-2 часа по хорошей дороге добраться от дома до самого центра столицы. Так, например, по оценке сервиса «Яндекс.Карты», для того, чтобы доехать до Кремлевской набережной от элитного коттеджного поселка Екатериновка, расположенного на берегу Волги в Конаковском районе Тверской области, понадобится 1 час 30 минут.

Сейчас общество вновь приходит к идее о том, что элитный загородный дом – это возможность полноценно переехать на природу. Как отмечает гендиректор агентства недвижимости «Голдвин Груп» Ирина Николаева, эксперт по элитной загородной недвижимости, времена, когда загородное жилье за пределами города было своего рода «офисом и крепостью», остались в прошлом веке. Сейчас, по ее словам, вид из окна на свой земельный участок, расположенный у леса и реки – это показатель престижа. К тому же, современная дорожная инфраструктур а позволяет тратить на передвижения гораздо меньше времени, и двухчасовая дорога по шоссе куда приятнее, чем 1,5 часа в пробках в ближнем пригороде. Новая элита предпочитает свободу, которую дают начинающиеся сразу за порогом природа и простор. Настоящая роскошь современного человека – это возможность наслаждаться велопоездками, не натыкаясь на заборы на каждом шагу, кататься на яхте, ходить гулять в лес и держать лодку или яхту прямо рядом с домом. И очень многие готовы за это платить.

Для жизни и отдыха

Работа на удаленке сделала ежедневные поездки в город не обязательными, поэтому люди все чаще стали рассматривать загородную недвижимость как место, где они будут жить на постоянной основе, а не приезжать сезонно, как на дачу. Именно поэтому особую важность приобрела инфраструктура объекта.

Ранее верхней планкой, позволяющей приобрести элитный дом за городом, была сумма в 2 миллиона долларов. В условиях нынешних реалий цена существенно изменилась, в том числе и по той причине, что люди пересмотрели понятие статусности.

Как отметил сотрудник департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин, когда владельцы «замков» из кирпича в стиле Рублевки 90-х годов после 2014 года начали продавать их, отправляясь за рубеж, выяснилось, что стоимость особняков значительно переоценена. Эти дома морально устарели и уже не соответствуют требованиям, которые предъявляют к ним современные покупатели. Поэтому в 80% случаях продажа таких объектов возможна лишь с большим дисконтом.

Ввиду насыщения рынка предложениями цены «замерзли» на определенном уровне, а в некоторых случаях стали и снижаться, что, разумеется, повлияло на инвестиционную привлекательность локаций, традиционно относящихся к элитным. Также важно, что покупателей сейчас чаще интересуют готовые дома без отделки – внутренний интерьер каждый хочет создавать с учетом собственного вкуса и индивидуальных предпочтений. Это, в свою очередь, привело к возникновению ажиотажного спроса на услуги дизайнеров интерьеров.

Для самых требовательных

Очень часто новые элитные дома, которые предлагают застройщики, не уступают вторичным объектам ни в статусе, ни в комфорте, но при этом оказываются гораздо выгоднее. Для примера мы рассмотрим три варианта домов: на Рублевке, популярной в 90-е годы (например, поселок Усово), на Новорижском направлении (Истринские Усадьбы у реки Малая Истра) и в Тверской области (поселок Екатериновка с коттеджами от 50 миллионов рублей).

Как отмечал историк архитектуры и краевед Денис Ромодин, Усово – это место, которое позволяет вспомнить о страницах старинной истории Рублевки. В конце XVIII века здесь находились имения многих знатных русских семей - князей Юсуповых, Галицыных и Шереметьевых. Впоследствии живописные места привлекли купцов и крупных промышленников, а затем в Усово появилось имение императорской фамилии Романовых, которое в данный момент входит в состав президентской резиденции Ново-Огарево. Если обратиться к современности, сейчас трехэтажный кирпичный коттедж в Усово площадью 582 квадратных метра на участке в 22 сотки стоит 150 миллионов рублей. Неподалеку расположен сосновый бор. Площадь застройки поселения составляет 40 гектаров. К Усово ведут Рублево-Успенское шоссе и платная трасса. Добраться отсюда до уже упоминавшейся Кремлевской набережной можно за время от 52 минут (по платной трассе) до 1 часа 15 минут.

Коттедж в Истринских Усадьбах на участке в 50,71 сотки предлагают приобрести за 66,9 миллиона рублей. Особняк выполнен в классическом стиле. Недалеко от него находятся отель «Hilton Garden в Новой Риге» и гимназия им. Б.Пастернака, а река, до которой идти около 200 метров, преподносится как отдельное преимущество. «Яндекс.Карты» определяют время пути до Кремлевской набережной примерно в 1,5 – 2 часа (последний вариант – при наличии пробок).

И, наконец, коттеджный поселок Екатериновка, который находится в Тверской области: это еще один повод обратиться к истории Отечества. В этих местах бывала императрица Екатерина II, которая с удовольствием любовалась живописными видами на берегах Волги во время своих путешествий из Петербурга в Москву. Участок в Екатериновке (общая площадь застройки поселка – 100 гектаров) площадью 57,14 соток, расположенный на первой береговой линии, стоит около 68,5 миллиона рублей. В стоимость уже включены все коммуникации: газ, электричество, водоотвод и водоснабжение. Владелец участка может оборудовать собственный причал и наслаждаться водными прогулками в любое удобное время. Приобретая участок в таком месте, покупатель получает потрясающие виды на природные красоты Волги, песчаные пляжи и яхт-клуб в шаговой доступности, офисно-деловой центр с третьим по величине волжским речным маяком и даже вертолетный порт. До Кремлевской набережной отсюда можно доехать за пару часов на автомобиле. Приятным бонусом является возможность задействовать для покупки участка в этом месте программу кредитования Россельхозбанка «на приобретение жилья в сельской местности» по ставке 2,5% годовых.

Пожалуй, среди перечисленных локаций, учитывая все их плюсы и минусы, Екатериновку совершенно оправданно можно назвать лучшим перспективным поселком премиум-класса, на который, безусловно, стоит обратить внимание всем, кто решил перебраться за город и находится в поиске подходящего места для комфортной жизни и отдыха.

Очевидное преимущество

В ходе сравнения вышеописанных объектов в первую очередь обращает на себя внимание разница в стоимости участков, а также наличие или отсутствие в непосредственной близости от них водоема – дополнительного источника отдыха и эстетического удовольствия. Ранее «Эксперт» уже упоминал о том, что вложение средств в загородные объекты недвижимости становится устойчивой общемировой тенденцией. Это не только стабильность и уверенность в завтрашнем дне, но и интересная возможность для инвестирования и получения дополнительного дохода от сдачи дома в аренду.

С уверенностью можно говорить о том, что уменьшение стоимости участка в зависимости от того, насколько он удален от Рублевки, обратно пропорционально его инвестиционному потенциалу. Рублево-Успенское и Новорижское направления отличаются высокими ценами на землю, и значительных изменений здесь ожидать пока не приходится. В Тверской области с ценами на участки дела обстоят совершенно иначе: за четыре года стоимость участков первой линии в Екатериновке увеличилась с 330 000 рублей за сотку в 2015 году до 820 000 рублей в 2020 году. Как сообщает застройщик, в прошлом году спрос на участке взлетел на 230%, и в продаже на данный момент осталось лишь семь лотов.

Благодаря современным технологиям, построить дом, провести коммуникации и благоустроить территорию можно где угодно, но, как отмечают эксперты, сейчас огромную роль играет транспортная доступность и безопасность. В Екатериновке и то, и другое предусмотрено – там есть организованная охрана, от поселка можно быстро добраться до Москвы по хорошей дороге, а при необходимости есть возможность воспользоваться вертолетной площадкой. Яхт-клуб и конгресс-центр также добавляют локации плюсов, не говоря уже о том, что поселок как нельзя лучше соответствует тренду на единение с природой.

С высокой долей вероятности тенденция к запросу на включение в стоимость элитной недвижимости за городом естественных природных ресурсов распространится и на 2021 год. Покупательское доверие и, соответственно, спрос будут расти по мере реализации концепции застройки. Этот процесс отчасти можно сравнить с биткоином – ресурс ограничен, и ценность инвестиций со временем будет увеличиваться. Выбор подобных Екатериновке проектов с яхтингом и коммуникациями под ключ на данном этапе не слишком велик, но, видимо, это устойчивый запрос, и он сохранится и после окончания пандемии.