Сдача жилья в аренду – распространенный среди россиян способ обеспечить себе дополнительный, а в некоторых случаях и основной доход, но до 90% рынка сейчас находится в тени: большинство арендодателей не желают платить налоги. Минстрой готовит законопроект, который повысит прозрачность отрасли, а также защитит права и арендаторов, и арендодателей. Но в итоге это может привести к существенному подорожанию арендного жилья.
Власти намерены повысить контроль над сдачей жилья в аренду. В 2021 году Минстрой планирует внести на рассмотрение в Госдуму законопроект, нацеленный на создание условий для формирования рынка частного наемного жилья в РФ. Об этом сообщает газета «Известия» со ссылкой на план законопроектной деятельности правительства. В «Дом.РФ» уточнили, что соответствующий законопроект призван обеспечить защиту прав обеих сторон – и арендодателей, и арендаторов, и должен сделать рынок аренды недвижимости более прозрачным.
На практике предполагается запустить специальную информационную систему учета договоров аренды жилья, которая будет передавать соответствующие данные в налоговые органы. Кроме того, существует идея создать жилищный фонд коммерческого использования при помощи создания благоприятных условий налогообложения.
Цифровая платформа, которую будут задействовать для регистрации сделок по аренде жилья, может использоваться в качестве базы и для других сервисов, полезных для арендодателей и арендаторов, а также стать своего рода гарантом сохранности инвестиций в арендную недвижимость и инструментом для контроля за его доходностью. Интеграция системы с ФНС, в свою очередь, упростит процесс уплаты налогов и позволит вывести значительную часть рынка аренды из серой зоны, увеличив объем налоговых поступлений в казну.
Как указывают «Известия» со ссылкой на свой источник, на данный момент текст законопроекта пока не готов – ведется его разработка и обсуждение.
В тени
Сдача жилья в аренду – очень распространенный в России способ заработка, для кого-то это дополнительный доход, но есть и те, кто живет исключительно на деньги с аренды нескольких квартир или частных домов, которые сдаются как на длительный срок, так и посуточно. В большинстве случаев, все договоренности между сторонами заключаются только на словах, без подписания каких-либо документов. Некоторые арендодатели и арендаторы предпочитают прибегать к помощи агентов по недвижимости, считая, что их участие в сделке служит своего рода гарантией и защищает от непредвиденных обстоятельств. Но при возникновении тех или иных проблем чаще всего выясняется, что это не так – риэлторы здесь выступают лишь как посредники, которые «умывают руки» после получения комиссии. Типовой договор, который можно скачать в сети, тоже помогает далеко не всегда. Лишь единицы арендодателей официально заявляют о своей деятельности и платят подоходный налог – и пока не совсем понятно, как изменить ситуацию и заставить их выйти из тени.
По оценке экспертов, порядка 80-90% рынка арендного жилья относится к «серому» сегменту рынка, и проблемы в данном случае связаны не только и не столько с упущенными налогами. Неучтенные арендаторы – это вероятный источник криминала, ведь среди тех, кто в частном порядке снимает квартиру, могут быть лица, находящиеся в розыске, или мигранты-нелегалы, занимающиеся незаконной деятельностью.
Глава ВМС Швеции контр-адмирал Ева Скуг Хаслум сообщила о необходимости в целях безопасности усилить контроль над гражданскими судами в Балтийском море.
Новшества и последствия
Вопрос о том, чтобы упорядочить сферу аренды жилых помещений, назревал уже давно. Эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что в законопроект могут войти стандартный договор найма, необходимый для защиты прав потребителей, создание реестра арендодателей – упомянутой выше цифровой информационной системы, а также компании-агрегатора, через которую будет осуществляться оплата жилья нанимателями и проверка последних. У налоговых органов будет доступ к реестру наймодателей. Кроме того, возможно, законопроектом будет предусмотрено создание перечня недобросовестных арендодателей, уклоняющихся от подачи информации и уплаты налогов. В таком случае, «под колпаком» окажутся люди, которым принадлежит несколько квартир: власти смогут проверять, живут ли хозяева в них сами, или так кто-то временно зарегистрирован. Выявить владельцев нескольких квартир можно будет через Росреестр, а получить сведения об иностранцах с временной регистрацией позволят данные миграционного учета.
Вопросы, связанные с арендой жилья, регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ, а также рядом статей Жилищного кодекса и Налоговым кодексом. В соответствии с последним, доходы от сдачи недвижимости в наем облагаются налогом на доходы физических лиц (13%). Поэтому выход из тени может привести к росту цен на аренду квартир и домов – на пресловутые 13% или даже более. Аналитики и без того прогнозируют повышение цен, несколько просевших из-за ситуации с пандемией коронавируса в первой половине 2020 года. Без учета возможных изменений они могут вырасти на 8-10% в крупных российских городах и на 15% в Москве.
Эксперты полагают, что новшества для начала стоило бы ввести в ряде регионов в качестве пилотных проектов, чтобы оценить, как они работают на практике. Кроме того, для изменения ситуации, по их мнению, следовало бы прописать связь изменений с институтом самозанятости, дав представителям данной категории возможность зарабатывать на сдаче жилья в аренду, и ввести более жесткое регулирование деятельности риэлторов.
Арендные дома
Несмотря на то, что в России довольно большое количество граждан проживает в арендованном жилье, в стране все еще не распространены так называемые арендные дома – объекты недвижимости, построенные специально под наем и рассчитанные на людей с невысокими доходами, как коммерческие, так и социальные. В отличие от обычного съемного жилья, арендатор подписывает договор с организацией, а не с «частником», и жилплощадь нельзя приобрести для постоянного проживания. Если бы арендные дома были более распространены в России, они бы могли помочь в решении квартирного вопроса многим семьям, особенно в крупных городах. К слову, в зарубежных мегаполисах такой формат очень распространен, и люди живут в таких квартирах десятилетиями. К примеру, в Берлине доля такой недвижимости достигает 80% - в отличие от России, где 90% жилья принадлежит собственникам, а в аренду сдается порядка 10%.
При этом, законодательных препятствий появлению арендных домов нет, но в России имеются лишь единичные примеры подобных объектов. Так, например, «Дом.РФ» сдает в аренду гражданам несколько корпусов в новых жилищных комплексах, выкупленных у застройщиков. Эксперты отмечают, что основная проблема в реализации таких проектов заключается в финансовой составляющей, поэтому сейчас ведется разработка программ государственно-частного партнерства для привлечения инвестиций в данный сегмент.
