Если верить официальной государственной статистике, в первом полугодии 2008 года во всей стране был введён 21 млн. квадратных метров жилья. Это всего на 2,9% больше, чем за тот же период прошлого года. Почему «всего»? Да потому, что год назад аналогичный показатель составлял аж 34,3%! А падение темпов почти в 12 раз уже можно назвать обвалом рынка. Эксперты объясняют случившееся разными причинами и дают прогнозы по развитию ситуации тоже разные. Однако, увы, ни один из них не выглядит оптимистичным для потребителей. Цены на жильё будут и дальше расти, доступным оно никак не хочет становиться.
О снижении темпов строительства в последнее время заговорили все: вице-премьер правительства России Александр Жуков, глава Минрегиона России Дмитрий Козак и его заместитель Сергей Круглик, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин.
Жуков, впрочем, предположил, что одной из причин неутешительных показателей могут быть элементарные статистические ошибки. Возможно, хотя и отчасти, он прав, полагают эксперты: региональные власти год назад усиленными темпами завершали недострой, скопившийся к тому времени. Такова была реакция губернаторов на нацпроект «Доступное жильё».
Теперь этот ресурс попросту исчерпан. А застарелые проблемы вышли наружу: сложности в подборе земельных участков, устаревшая инфраструктура (дороги и другие коммуникации, электрическая мощность, теплоснабжение), на которую не «посадишь» большое количество новых домов.
Именно эти причины в основном и называют ответственные за реализацию нацпроекта. «Одна из главных причин – отсутствие свободных земельных участков, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой», – заявил Александр Жуков. Вторая причина, по его мнению, связана с подготовкой градостроительной документации и схем территориального развития регионов, без которых никакое строительство невозможно. «Это требует выделения значительных средств», – сказал Жуков. И совершенно справедливо добавил, что без поддержки федерального центра муниципалитеты не справляются в полном объёме с финансированием этих задач.
Между тем, как признал Дмитрий Козак, пока нет ещё окончательного решения по поводу выделения целевых субсидий из федерального бюджета на разработку документов территориального планирования. С другой стороны, с 1 января 2009 года муниципалитетам будут выделяться деньги на модернизацию и развитие социальной и инженерной инфраструктуры. Эти деньги, полагает Козак, регионы могут перераспределить в пользу исполнения схем территориального планирования.
Обещает федеральная власть решить проблему дефицита земельных участков. Как уже было объявлено ранее, в России создаётся общий земельный фонд, из которого регионам будут выделять под жилищное строительство неэффективно используемую землю.
По словам Дмитрия Козака, работа по изъятию таких участков начнётся уже в сентябре. Очевидно, что инвентаризация будет долгосрочной. «Но основной массив неэффективно используемых земель выявится уже в этом полугодии и в первом полугодии 2009 года», – уверен министр.
Из всего вышесказанного вроде как напрашивается вывод: временные проблемы есть, но они решаются. Однако всё не так просто. Во-первых, регионы нередко используют федеральную помощь, мягко говоря, неэффективно. Проблема, видимо, столь велика, что на последнем совещании по нацпроекту «Доступное жильё» Козак специально остановился на этом пункте.
Согласно прогнозам, стоимость ремонта ванных комнат в России в начале 2024 года существенно увеличится. Специалисты считают, что у россиян сохранится интерес к обновлению интерьера и благоустройству жилья.
– заявил он. В частности, речь идёт о необходимости разработки субъектами программ модернизации коммунальной инфраструктуры, энергосбережения, улучшения качества питьевого водоснабжения, снижения объёмов выбросов сточных вод. А показателем эффективности использования федеральных субсидий будет увеличение объёмов жилищного строительства на одного человека.
Пока же, отметил Козак, регионы демонстрируют диаметрально противоположные результаты в области жилищного строительства после выделения им федеральных субсидий. Грубо говоря, один субъект умудряется строить квадратный метр жилья за 3 рубля, а соседний – за 3 тысячи.
В 2010 году у неэффективно использующих деньги регионов эти средства будут отбирать. Мера жёсткая, она по идее должна заставить местные власти увеличить темпы строительства. Но вместо этого они начали попросту «подбивать» нужные цифры и показатели. Дело в том, что в разных субъектах – разный уровень развития инфраструктуры, и мерить всех одной линейкой нельзя.
Во-вторых, российский строительный рынок зависит не только от государства, но и от инвесторов. Между тем их активность на рынке тоже резко упала. Что может свидетельствовать о желании спровоцировать повышенный спрос на жильё. А значит, и придержать или даже увеличить существующие цены.
Замминистра регионального развития Сергей Круглик привёл шокирующие на первый взгляд данные Росстата. За первое полугодие 2008 года в обеих столицах темпы строительства не только не выросли, а, напротив, упали: в Санкт-Петербурге по сравнению с первым полугодием 2007 года – почти на 20%, а в Москве – и вовсе на 50%.
Сергей Круглик назвал и возможные причины такого провала в Москве. Первая из них – чисто физическое отсутствие земли: в столице, которая долгие годы испытывает настоящий строительный бум, количество участков под застройку становится всё меньше. Вторая причина, по мнению Круглика, в том, что предложение жилья в Москве превышает платёжеспособный спрос. Иначе говоря, у людей нет денег, чтобы скупить все квартиры на рынке, и потому рынок снижает предложение.
Впрочем, при этом столичные власти уверены, что наверстают темпы. Низкие показатели первой половины года, объясняет глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, можно объяснить и объективными причинами. Например, затянувшийся территориальный спор между Москвой и областью мешал комплексной застройке в Щербинке: здесь не успели возвести запланированные 300 тыс. квадратных метров жилья. Это солидная цифра, если учесть, что всего по городу возвели в первом полугодии около 1,1 млн. квадратных метров.
Ещё 100 тыс. «квадратов» потеряли московские строители в другой проблемной точке города – Южном Бутове, откуда никак не могут вытеснить остатки бывшей деревни. Однако не так давно было заявлено, что конфликт в Щербинке исчерпан, да и в Бутове осталось не так много очагов сопротивления. А это значит, что там усиленными темпами начнётся возведение жилья.
Однако речь в данном случае идёт прежде всего о социальном жилье, которое возводится за счёт города; его доля в общем объёме строительства в последнее время равна приблизительно 50%. Коммерческий сектор сейчас тоже очевидно «просел»: объёмы строительства сильно упали у большинства коммерческих застройщиков, и причина того не только в отсутствии площадок под застройку и затоваривании на рынке.
Затоваривания, как показывает статистика, и вовсе нет: количество продаж в Москве неуклонно растёт. И в то же время падает количество предложений в новостройках. Всё это привело к очевидному результату: по данным аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости», с начала года цена 1 квадратного метра в Москве увеличилась практически на 30% – со 109 тыс. рублей до 141 тысячи.
По одной из версий, застройщики даже не выставляют на продажу уже готовые квартиры, чтобы сохранить достигнутый уровень цен. Эту версию косвенно поддержал и Владимир Ресин в беседе с журналистами.
Какая бы версия ни была правильной – инфраструктурные проблемы ли, отсутствие ли свободных земельных участков, сговор ли девелоперов, – но сокращение объёмов строительства жилья в любом случае никак не приведёт к его удешевлению. Напротив, оно будет только дорожать.
