Санкт-Петербург со времен Ленинграда называют коммунальной столицей страны. В последние годы власти предприняли много усилий, чтобы их расселить, однако сейчас в историческом Питере бывшие коммуналки стали превращаться в квартиры-студии на продажу. Разразился скандал, в котором, редкий случай, потерпевшими стали и простые жильцы, и Смольный, и коммунальные службы, и владельцы хостелов. А кто выиграл-то?
Все ведущие петербургские риелторские сайты сейчас рекламируют квартиры-студии «в самом центре культурной столицы на первых этажах всего от 2 миллионов рублей». Мы проверили-посмотрели, всё правда — студии по «коридорной системе», но со своим санузлом, в отличие от коммунальных комнат, из которых они «вылупились». Метраж совсем небольшой — от 12 до 18 метров, считая нежилые помещения, но поскольку высокие «старорежимные» потолки (4 метра) — есть возможность оборудовать спальню-«чердак». Вполне себе уютно. Казалось бы — вот оно грамотное, красивое и социальное решение «реновации» жутких питерских коммунальных квартир. Однако на деле возникли проблемы с устойчивостью домов, а они в большинстве своем памятники регионального или федерального значения, потому что были снесены отдельные несущие конструкции. Сносы оказались незаконными. Коммунальщики центральных районов буквально захлебнулись — туалетов стало намного больше, если по-простому говорить. Трубы не выдерживают напора человеческой жизнедеятельности. Жильцы верхних этажей, а у них, как правило, красивые элитные квартиры, оказались заложниками того, что внизу вместо коммуналок оказались другие «гетто», зачастую мини-бордели с «азиатской направленностью». И, как мы знаем, в России на федеральном законодательном уровне идет борьба с хостелами, которые как раз охотно осваивали коммуналки. Теперь они тоже избавляются от помещений, которые, внимание, уже переведены в нежилые. А студии в них продают! Но обо всем по порядку, как говорится.
«Нехорошая квартира» в Доме Розенштейна и Миронова
Имеется хрестоматийный пример, тем более касается громкого имени. В Петроградском районе есть знаменитый семиэтажный дом, где размещается театр имени Андрея Миронова (Каменноостровский проспект, 35, Дом Розенштейна). Невероятно, но в элитном здании до самого последнего времени были и коммуналки. Невероятно, но не для Питера. Теперь коммунальные комнаты переоборудованы в квартиры-студии, из-за чего дом-памятник пошел трещинами. Оказалось, произведена незаконная перепланировка на третьем этаже. В частности, снесены некоторые несущие стены, ну и так,по мелочи. Жалоба подана одним из жильцов в администрацию Петроградского района. Отметим, чиновники оперативно выехали на место и признали факт незаконной перепланировки. Некая компания «Smart Метры» произвела «ремонт» коммунальной квартиры №2 (255 кв.м.), разделив ее на 11 квартир-студий стоимостью около четырех миллионов рублей каждая. Представители этой фирмы не отрицают, что снесли несколько конструкций, но уверяют, что «они были ветхие». И показали соответствующий акт от специалистов Жилкомсервиса Петроградского района.
Теперь в этом деле придется разбираться суду. Однако все студии уже проданы, еще бы, место в историческом центре города, а потому выселить новых жильцов и «вернуть всё, как было» весьма проблематично.
Отметим пикантности ради, что «нехорошая квартира» №2 располагалась прямо над репетиционным залом театра им. Миронова. А по уверениям жильцов Дома Розенштейна, до недавнего времени там действовали, и активно, хостел и бордель. Возможно, в режиме коллаборационизма. Наверное, артистам пришлось всяких звуков наслушаться.
В жилом пятиэтажном доме в Санкт-Петербурге произошел взрыв. Как выяснилось, его устроил находящийся в нетрезвом состоянии хозяин одной из квартир, который поджег порох.
Двухуровневая с унитазом — красота
Если посмотреть «Авито», становится понятно, что в Санкт-Петербурге ныне настоящий бум-спрос на студии, переделанные из коммунальных комнат. Цены начинаются от двух миллионов.
Риэлтор Сергей Вадеев рассказал корреспонденту «Нашей версии» нюансы: «Важно, что предложения касаются центра города, престижных районов. Средняя цена — три миллиона, средний метраж 15 метров. На эти деньги можно купить только однушку в новостройках-муравейниках на границе города или уже в близкой Ленобласти. А студия, хоть и маленькая в центре — это и престижно, и удобно, ее также можно выгодно сдавать, а квартплата совсем смешная — около двух тысяч. Кроме того, сколько город тратит бюджетных средств на расселении страшных коммуналок, а тут фирмы все делают за чиновников. Но не только фирмы. Порой физическое лицо всё делает сам. Покупает человек большую коммунальную комнату с высоким потолком, она стоит до двух миллионов точно, а потом «вставляет» туда душевую кабину и унитаз, делает комнату двухуровневой со спаленкой наверху. Красота. И стоимость такого жилья резко возрастает».
Корреспондент «Нашей версии» проверил: сейчас на рынке недвижимости северной столицы около шести сотен предложений о продаже и сдаче квартир-студий, а также есть контакты фирм, которые готовы начинять будущую студию санузлом и прочем. И вообще много предложений, как рационально использовать небольшие квадратные метры уже от дизайнеров.
Из студии обратно в коммуналку
Важно отметить, что на данный рынок поступили не только коммунальные комнаты или целые коммунальные квартиры — еще и хостелы! Уже бывшие хостелы. Как известно, с 1 октября 2019 года вступил в силу закон о фактическом запрете хостелов, мини-гостиниц и апартаментов в многоквартирных жилых домах. Однако эти помещения можно перевести в нежилой фонд при согласии большинства жильцов дома. Как мы понимаем, добиться такого консенсуса сложно, если только изрядно не подмаслить. Многие хостелы в Санкт-Петербурге по-прежнему работают, но уже нелегально, всячески шифруясь, как бы «только для своих». Но выгоднее уже это помещение продать. И безопаснее. Вот и покупают их пассионарные фирмы, готовые быстро и агрессивно превратить эти места в студии под продажу физическим лицам.
По данным ВЦИОМ, 70% опрошенных россиян считают, что хостелы создают проблемы остальным жильцам. А владельцы студий? Тоже еще как! К этому вопросу мы еще вернемся.
А пока о некоторых бытовых и юридических нюансах, почему покупка студии может оказаться ловушкой. Показательный бытовой пример, который рассказывает один из жильцов: «В нашей студии был зашит мусоропровод, то есть его не видно, но он у нас в стене. При покупке нам сказали, что он уже не действующий. Оказалось — еще как действующий. Мы постоянно слышим, как мимо нас пролетает мусор, особенно гремят бутылки. Каждый раз вздрагиваем».
Теперь показательный юридический пример. Главное, перепланировки в таких студиях были произведены незаконно, и город в лице своих районных администраций может их оспорить, такие случаи уже есть. А по закону ответственность в данном случае несет именно собственник мини-квартиры, а не фирма, которая навела «косметику». И собственнику, если будет соответствующее решение суда, придется обратно превращать свою отдельную студию в коммунальную комнату, вынося санузел, заделывая вытяжку за свой счет.
Один из районных чиновников рассказал корреспонденту «Нашей версии»: «Из-за таких студий возникли огромные проблемы с коммунальным хозяйством центра Петербурга. Неожиданно многократно возросла нагрузка на канализацию, теплотрубы, потому что вдруг резко в домах прибавилось сантехники и батарей. Конечно, и электроприборов. Коммунальное хозяйство не выдерживает, крупные аварии случаются еженедельно. Поэтому точно и срочно надо разбираться с этими незаконными студиями».
Как стало известно СМИ, 2 апреля в Санкт-Петербурге произошло два взрыва. Они прогремели в двух учебных заведениях: Военно-космической академии имени Можайского и в сельхозинституте в Пушкине.
Владелец студии покупает лишь долю в коммуналке
Корреспондент «Нашей версии» задал несколько вопросов профильному чиновнику Смольного. Несмотря на анонимность, абонент отвечал максимально уклончиво:
- Как так получилось, что правительство не в курсе масштабных преобразований коммуналок в студии прямо в центре города, в том числе рядом с самим Смольным? Неужели районные администрации не информировали об этом незаконном явлении?
- Конечно, определенные сведения были, но явление имеет место быть совсем недавно, чуть больше года буквально. И переоборудование коммуналок происходило действительно стремительно. Районные администрации уведомляли, просто мы реагируем в юридическом поле, уважая права собственника. Нужны экспертизы и только после них возможны суды».
- На примере Дома Розенштейна может показаться, что фирма, занимавшаяся «реновацией» квартиры №2, как-то сумела договориться с ЖКС, чтобы несущие перекрытия признали «ветхими»...
- Этого мы не знаем, утверждать так нельзя, нужны факты, которые могут добыть только правоохранительные органы. Они начинают заниматься этой проблемой.
- Можно ли утверждать, что покупая студию, владелец приобретает лишь долю в большой коммунальной квартире, потому что юридически она никак не меняла свой статус? Если да, не является ли это откровенным мошенничеством?
- Совершенно верно, владелец студии приобрел лишь долю в общей площади коммунальной квартиры, которая не перестала быть такой, даже разбитой на студии. Мошенничество? Не буду комментировать.
- Что конкретно сейчас предпринимают петербургские власти по этому вопросу, ведь в интернете полно предложений о покупке студий?
- Пока не готов ответить на этот вопрос.
Вместо пьяниц — проститутки
Теперь обещанное — о том, как жильцы центровых домов относятся к новым замечательным соседям, которые заменили других, еще из коммуналок. Дело в том, что показалось — именно жильцы непростых домов первыми забили тревогу, подняли и раскрыли проблему, стали массово обращаться в различные госорганы. Казалось бы, жители коммуналок зачастую маргинальные люди — неужели новые жильцы, самостоятельно купившие квартиры, хуже?
Корреспондент «Нашей версии» понял, почему хуже, прогулявшись по Литейному проспекту, по домах, где продаются студии. Несмотря на престижность, там еще полно коммуналок, цела и комната Иосифа Бродского. Так вот, коренные жильцы рассказывают: «Студии, как правило, располагаются на первых этажах. С их появлением стала хуже доходить вода до верхних этажей. Из-за появления большого количества новой сантехники, так объясняют специалисты. Порой дело — как в какой-нибудь хрущевке в 1990-е, к нам вода только тонкой струйкой».
А еще жильцы отмечают: «В коммуналках разные, конечно, люди. И пьяницы, и громкие скандалы слышны были. Но у нас в доме теперь половина студий используются как бордели-притоны! Почасовая оплата, процесс идет сутками. Поверьте, в целом от пьяниц меньше шума, чем от проституток и их клиентов. Еще напрягает, так сказать, «азиатская» направленность этих публичных студий».
Чтобы не ждать год
И последнее. Как рассказали покупатели студий, представители фирм, которые выкупили площади, говорят им: «Согласование перепланировки — вопрос решенный, но поймите, с бюрократами имеем дело, в России живем, процесс может занять до года. Но мы уже перепланировку сделали, поэтому ее точно подпишут. А если будете ждать этой подпись целый год, конечно, квартира за это время существенно подорожает, да она уже сейчас сразу уйдет».
А своя отдельная, пусть и небольшая квартира в центре Санкт-Петербурга всего где-нибудь за три миллиона, действительно выглядит халявой. Вот люди и ведутся.
Что касается фирм (основных три), которые так ловко занимаются на первый взгляд чуть ли не социальным бизнесом, на контакт с журналистами их представители почему-то категорически не идут. Будем наблюдать эту историю дальше: если правоохранители заинтересуются ею со всей неотвратимостью, то, возможно, наткнутся и на покровителей доходного предприятия. Потому что кто сделал потерпевшими как простых людей, так и Смольный, вроде понятно. Но неужели он действует без прикрытия?
По данным правительства Санкт-Петербурга, сейчас в городе 69 тысяч коммунальных квартир (не комнат), в них проживает около 229 тысяч семей. С 2008 года в городе действует программа расселения коммуналок, и за это время власти расселили 47 тысяч квартир.
