Готовые новостройки отвоевывают рынок у проектов на стадии котлована: жители России все чаще голосуют рублем за то, что можно увидеть и потрогать. В выигрыше дома с ключами, куда можно заселиться сразу, в проигрыше — проекты с обещаниями сроков сдачи, и стройки на уровне фундамента.
Продажи квартир в новостройках замедляются, а спрос перераспределяется. В приоритете — готовое жилье, в аутсайдерах — проекты на этапе котлована. Покупатели все реже смотрят на стройплощадки: в Казани и Краснодаре свыше 40 % квартир остаются непроданными, а по всей России доля нереализованных проектов — около 74 %. Именно котлован формирует основную массу этих остатков — и это не разовая перегрузка, а устойчивое охлаждение интереса к ранней стадии застройки. Возможно, это это самая значительная трансформация спроса на рынке недвижимости за последнее десятилетие.
Спрос на готовое жилье растет не из-за ажиотажа, а, скорее, из-за рыночных реалий. В первом квартале 2025 года доля сделок по переуступке готовых новостроек достигла 20 %, тогда как еще год назад она не превышала 15 %.
Люди покупают то, что можно увидеть, проверить и сразу ввести в эксплуатацию. Это особенно важно в условиях высокой стоимости заемных средств: риск того, что стройка затянется, теперь напрямую сказывается на процентах по кредиту. Одновременно растет «молчаливая инвентаризация»: готовых квартир становится больше, и по ним идет оборот, а вот котлован начинает застаиваться в экспозиции.
Высокорисковая ставка
Когда‑то котлован привлекал логикой «заплати меньше — получи позже». Скидка на ранней стадии могла доходить до 20–30 %. Но сегодня эта математика больше не работает: разница в цене между строящимся и готовым жильем сократилась до единичных процентов. Преимущество в цене нивелировалось, а вот риски остались. Причины сжатия дисконта очевидны: стройка дорожает, цикл растягивается, а покупатель становится осторожнее. В условиях высокой инфляции, нестабильного курса и сложных условий по ипотеке ждать готовности объекта становится финансово невыгодно. Покупатели отказываются инвестировать в иллюзию выгоды, когда та не окупается ни в сроках, ни в нервах.
В апреле 2025 года банки выдали ипотеку на 295 млрд рублей. Это на 30 % больше, чем месяцем ранее, но на 37 % меньше, чем в апреле 2024‑го. Рынок, как говорится, жив, но дышит с оглядкой. Почти 86 % всех займов пришлись на льготные и семейные программы, а они преимущественно касаются готового жилья, где выше вероятность заселения в короткие сроки и меньше кредитный риск. Средняя ставка на рыночную ипотеку к концу весны достигла 26,6 %, что практически обнуляет интерес к строящимся объектам. Потенциальная выгода котлована растворяется в переплатах по процентам. Если еще пару лет назад стройка была способом сэкономить, то теперь она рискует «зависнуть» в просрочке под двузначные проценты.
Найти покупателя
В Москве объем предложения на стадии котлована с начала года упал на 7,4 %, но парадоксально сопровождался ростом цены — в среднем выше 760 тыс рублей за квадратный метр. Это говорит о том, что застройщики не спешат с корректировками, предпочитая продавать медленно, чем с дисконтом. Санкт-Петербург держится чуть лучше: доля нереализованных готовых объектов составляет около 20 %, но эксперты уже называют это критическим уровнем устойчивости бизнеса. В других регионах — Казань, Краснодар, Уфа, Тюмень, Воронеж — 30–40 % объемов стройки не находят своего покупателя. И чем ниже регион в инвестиционном рейтинге, тем медленнее выход с котлована.
В это же время девелоперы стремительно перестраивают стратегии. Чтобы ускорить реализацию готовых квартир, они готовы предлагать отделку, срочную рассрочку, а в отдельных случаях допфинансирование на ремонт или даже гарантии по выкупу при перепродаже. Похоже, их основная задача — расчистить остатки, попавшие под льготную ипотеку, прежде чем программа исчерпает свой ресурс. Котлован на этом фоне становится скорее способом удержать лояльных инвесторов, чем массовым продуктом. Его ставят на вторую линию, как запасной сценарий. Основная касса сегодня формируется за счет готового жилья, а, значит, именно оно становится точкой сборки для всей маркетинговой, ипотечной и юридической обвязки.
Покупатель предпочитает понятный результат вместо долгой неопределенности. Девелоперы это прочувствовали: все больше проектов адаптируются к продаже ключей вместо слайдов с визуализацией. Ставка на готовое жилье — если действовать как стратег, а не как азартный инвестор, уже не компромисс, а расчет. Так рассудила «невидимая рука» рынка.
