13 лет назад НДС для застройщиков, задействованных в строительстве апартаментов, был отменен, однако в скором времени вернется – 21 июля Госдума приняла соответствующий законопроект в третьем чтении. Специалисты прогнозируют, что после вступления в силу поправок об уплате НДС в НК РФ рынок неизбежно станет сжиматься, а цены пойдут вверх. Однако определенные сегменты рынка изменения, скорее всего, не затронут.
В пятницу, 21 июля, Госдума в третьем, окончательном чтении приняла пакет поправок в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которым для застройщиков апартаментов, реализующих их как обычное жилье, возвращается НДС. Как следует из текста документа, «отменяется освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с федеральным законом №214-ФЗ». Также речь идет об отмене НДС при выполнении любых работ, в том числе строительно-монтажных, проводимых при создании подобных объектов. При этом услуги девелоперов, возводящих машино-места и гаражи, напротив, согласно документу, освобождаются от налога. Ранее это не прописывалось в законах и регулировалось пояснением Федеральной налоговой службы (ФНС).
Теперь, по всей вероятности, ввиду ужесточения налогообложения строительство такого типа жилья потеряет былую привлекательность для девелоперов, поскольку к затратам, связанным с выполнением работ, добавится налог, а новых проектов, видимо, станет гораздо меньше. На последствия поправок обращает внимание издание Forbes. При этом, по оценке специалистов, на которых ссылается журнал, есть вероятность, что нововведения (вернее, возвращение к прежним нормам, действовавшим 13 лет назад при строительстве данного типа недвижимости) не окажут никакого влияния на два сегмента рынка апартаментов. Прежде всего, это проекты редевелопмента, среди которых можно обнаружить наиболее бюджетные предложения – например, широко известные микроапартаменты площадью 8-10 квадратных метров. Также, судя по всему, от введения НДС не пострадает рынок самых дорогих премиальных объектов.
Само понятие «апартаменты» в России законодательно не закреплено, хотя попытки ввести правовое регулирование для них и предпринимаются. Полноценным жильем они не признаются, и тех, кто в них проживает, на учет по фактическому месту жительства не ставят, а это влияет, например, на медицинское обслуживание или выбор школы для детей.
В октябре 2010 года НДС при выполнении работ по строительству апартаментов был отменен, с этого момента они не подлежат обложению данным видом налога, и девелоперам стало выгодно их строить. Такое жилье стоило дешевле, но застройщики не заботились о социальной инфраструктуре, а владельцы осознанно лишали себя ряда преимуществ, которые получали собственники квартир. Сейчас власти, судя по всему, усматривают необходимость в сокращении строительства апартаментов, поэтому и ведется такая политика в отношении НДС. Непосредственных рычагов влияния на девелоперов государство не имеет и использует косвенные – тот же НДС. Как считают специалисты, важно, чтобы налог затронул только новые проекты и не распространялся на текущие.
Дешево, но спорно
Польские СМИ сообщили о нападении группы граждан Украины на поляков. Нападавшие заставили восьмерых граждан Польши выкрикивать националистические лозунги.
На сегодняшний день, по оценке игроков рынка, при нулевом НДС на апартаменты приходится порядка 10% от суммарного объема предложения на рынке первичной недвижимости Москвы, а доля таких объектов в спросе еще меньше. Большинство предложений сосредоточено в сегментах комфорт и бизнес-класса. На элитный сегмент приходится минимум лотов – всего несколько сотен, как, впрочем, и на эконом-сегмент. В период с января по май 2023 года в Москве конечные покупатели приобрели 2500 апартаментов – это только 5% от всех сделок с недвижимостью.
Сегодня в РФ на этапе строительства находятся около 1200 апарт-комплексов – это около 10% от всех жилых и нежилых помещений, которые возводятся в стране. Разумеется, наибольшее их количество приходится на Москву и другие экономически развитые города России – Санкт-Петербург, миллионники.
Основной плюс апартаментов для покупателей – сравнительно невысокая стоимость. Цены объектов отличаются от квартир сопоставимой площади на 20-25%, и это может быть важным критерием при выборе.
Апартаменты выбирают из-за дешевизны, удобной локации, позволяющей выгодно сдавать помещение в аренду – а этим способом заработать пользуются многие, и более широкого спектра планировочных решений. Минусы такого выбора заключаются в более высокой плате за коммунальные услуги, отсутствии возможности приобрести объект с использованием льготной ипотеки и получить налоговый вычет при продаже, и невозможности зарегистрироваться и прописать детей, чтобы прикрепиться к школе или поликлинике. При этом покупка квартиры, пусть и дороже апартаментов, позволяет получить и регистрацию, и вычет. Плюсы зачастую перекрывают минусы, особенно для тех, кто собирается сдавать апартаменты – некоторые статьи расходов вроде «коммуналки» всегда можно переложить на арендаторов. Правда, не все знают, что для легальной сдачи такого жилья недостаточно оформить статус самозанятого – понадобится вставать на учет в качестве индивидуального предпринимателя, вести документы, пользоваться услугами бухгалтера и отправлять в налоговую отчетность. Кого-то это не пугает, кто-то предпочитает не выходить из тени.
Из-за введения НДС на апартаменты произойдет поднятие цен со стороны девелоперов, и ситуация на рынке недвижимости РФ изменится: привлекательность такого жилья упадет, и смысла в его строительстве не будет.
Дорого, но востребовано
С самыми дорогими лотами на рынке апартаментов в РФ ситуация обстоит несколько иным образом. Такие предложения не рассчитаны на массового покупателя, цель которого – сэкономить, покупая жилье в крупном городе. Здесь в силу вступают иные мотивы. Как правило, в премиум-сегменте стоимость апартаментов и похожих квартир в целом совпадает. Более того, оба типа жилья обеспечены всей необходимой инфраструктурой – в отличие от все того же эконома, где застройщики, пользуясь статусом апартаментов, при строительстве зачастую не уделяют должного внимания работам по благоустройству и экономят на организации удобной окружающей среды, а никакие документы это не регулируют.
У дорогостоящих апартаментов всегда будет преимущество перед квартирами, так как в РФ не всегда разрешается строить «официальные» жилые дома в привлекательных локациях – из-за особенностей назначения земли или объекта, расположенного на территории до появления там апартаментов. Такой тип жилья – способ обойти юридические препоны, и введение НДС здесь не играет никакой роли. Порой апартаменты – в принципе единственный возможный вариант строительства, поскольку таковы требования градостроительного плана земельного участка. Яркий пример – курорты Краснодарского края РФ, на которые приходится значительная доля апартаментов, так как строить полноценные жилья там просто нельзя. Аналогичным образом ситуация обстоит в некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга. И в таких случаях покупатели отдают предпочтение объекту не из-за цены, а из-за понравившегося места, концепции ЖК и других факторов.
Меньше, чем кажется
Парламентарий Госдумы Сергей Гаврилов обратился к застройщикам с призывом перестать продавать россиянам «клетушки» по пять квадратных метров, выдавая эти помещения за жилую недвижимость.
Возвращение НДС для компаний, специализирующихся на строительстве апартаментов не вызовет бурного роста цен – девелоперы попросту станут отказываться от проектов такого рода, так как перестанут видеть здесь собственную выгоду. Эксперты полагают, что начислять налог решено в первую очередь для того, чтобы поспособствовать уходу с рынка неудобного формата жилья, который проблематично регулировать. Поначалу, вероятно, строительные организации попытаются сделать так, чтобы налоговые издержки, связанные с необходимостью платить НДС при строительстве апартаментов, легли на плечи покупателей и дольщиков.
При этом, как объясняют специалисты, нововведения вовсе не означают, что апартаменты подорожают на 20% (классическая ставка налога). НДС будет обложена лишь стоимость работы застройщика – на нее приходится лишь небольшая часть итоговой цены в договоре ДДУ, а львиную долю от общей суммы составляет целевой инвестиционный взнос, перечисленный дольщиком – налог на него не распространяется. Эксперты оценивают фактический рост в 4-6% от общей цены предложения – именно эту сумма, вероятно, и будет добавлена девелоперами к цене апартаментов в попытке отбить расходы.
При этом, по мнению представителей сферы недвижимости, в перспективе следует ждать ужесточения закона, и это создает угрозу для всего сегмента. Налоговая нагрузка после отмены нулевого НДС, вероятно, продолжит расти. Эксперты не рассчитывают на положительные изменения – их в этой сфере уже давно не наблюдалось.
С учетом того, что застройщикам для сохранения собственного объема прибыли необходимо будет нивелировать затраты повышением цены, не стоит ждать от них сохранения интереса к строительству апартаментов. Этот тип жилья из эконом-сегмента в последние годы превратился в продукт массового потребления на рынке недвижимости, однако, по всей видимости, перестанет быть таковым. Связанные с НДС поправки, как считают специалисты, приведут к тому, что апартаменты освободят занятые ими позиции на рынке, постепенно уступив их обычному жилью, обеспеченному социнфраструктурой, позволяющему получить налоговый вычет и регистрацию – подрядчиков подталкивают к переключению на его строительство.
Микрожилье мимо поправок
Проекты, к которым в последнее время привлечено все больше внимания ввиду их кажущейся неприспособленности под нормальное проживание людей, налог тоже не затронет. Речь идет о распространившихся в крупных городах РФ, особенно в Москве, проектах, где площадь квартир варьируется от 8 до 19 квадратных метров, и зачастую нет даже окон. Такие объекты появляются в результате редевелопмента нежилых зданий – соответственно, первоначально они уже были обложены НДС, а их реализация осуществлялась не по ДДУ. Доля подобных предложений на рынке невелика. Покупают их из-за цены – порой экстремально низкой для столичной недвижимости. Микроапартаменты можно купить даже с готовой отделкой, кухней и санузлом – подобный лот в неплохом районе Москвы может стоить менее 5 миллионов рублей. И нередко это жилье может быть достаточно комфортным – студенты или одинокие люди, проводящие значительную часть времени на работе, считают его вполне подходящим вариантом. При этом, как указывают эксперты, законодатели в РФ беспокоятся из-за инфраструктурных перекосов, возникающих при строительстве больших апарт-комплексов, но проекты редевелопмента обычно отличаются совсем небольшой площадью и занимают 2500-20000 «квадратов».
К слову, как отмечают некоторые эксперты, льготные ипотечные программы, действующие в России, отразились на спросе на самые дешевые апартаменты среди выполненных проектов и до отмены нулевого НДС – многим стало выгоднее не покупать микрожилье, а оформить кредит на покупку полноценной квартиры с возможностями по налоговому вычету и другими «бонусами». Это положило начало переходу апартаментов в РФ в нишевый сегмент, и теперь данная тенденция, вероятно, лишь усилится – этому поспособствует налог.
