Запущенная государственная программа по рефинансированию ипотеки за счёт выкупа Внешэкономбанком (ВЭБ) ипотечных облигаций уже вызвала многочисленные нарекания. Рейтинговое агентство Moody’s заявило, что требования применять программу только к кредитам на новостройки делает возможным участие в этой программе только госбанков. Глава ВТБ24, в свою очередь, сообщил, что его банку в нынешнем виде программа не слишком интересна. Похоже, запуск рынка ипотеки с помощью госсредств не достигнет цели. Чему эксперты рынка недвижимости только рады: сейчас нужна не дешёвая ипотека, а дешёвое строительство.
Речь идёт о 250 млрд рублей, которые Внешэкономбанку в конце 2009 года правительство России поручило начать выделять с апреля 2010 года на поддержку ипотечного кредитования из Пенсионного фонда России (ПФР), управляемого этим банком. На последнем заседании президиума Совета при президенте по реализации приоритетных национальных проектов премьер-министр России Владимир Путин объявил, что эти деньги будут направлены на рефинансирование кредитов, выданных под покупку новостроек. Схема такова: ВЭБ будет выкупать у банков ипотечные ценные бумаги (облигации), выпущенные под залог уже выданных ипотечных кредитов. Таким образом банки смогут практически сразу заработать на выданных кредитах. Как сообщил «Нашей Версии» источник в одном из госбанков, речь идёт о марже в 2–3%. «Это хорошая прибыль, на любой операции банк зарабатывает не более 3–5%», – уверяет собеседник «Нашей Версии».
Однако есть и условия выкупа – их недавно утвердил наблюдательный совет ВЭБа. Одно из них – в покрытие могут входить только кредиты, предоставленные на оплату строительства жилья, приобретения жилья на этапе строительства или покупку жилья у застройщика или инвестора (то есть только первичный рынок). При этом банки, вошедшие в программу рефинансирования, уже в этом году должны будут снизить ипотечные ставки до 11%, как того требовал премьер, а в перспективе четырёх-пяти лет – до 6%.
Рейтинговое агентство Moody’s отреагировало на принятые условия рефинансирования ипотеки негативно.
«Позиции иностранных «дочек» и крупных частных банков, активно работающих на рынке ипотечного кредитования, ухудшатся в результате изменения политики использования средств ВЭБ, – заявили эксперты агентства. – Эти банки будут лишены возможности рефинансировать большую часть своих портфелей ипотечных ссуд, так как они не будут относиться к кредитам, выданным на покупку жилья на первичном рынке».
Дело в том, поясняет агентство, что объём кредитов, выданных на «первичку», невелик. Moody’s оценивает общий объём портфеля ипотечных кредитов всех банков в РФ на конец прошлого года примерно в 1 трлн рублей, а кредиты на новостройки – в 20% этого портфеля. Тому есть объяснения: первичный рынок и до кризиса был более рисковым, оценка будущего жилья гораздо труднее, чем жилья готового. Поэтому для большинства банков критично рефинансировать кредиты, выданные под вторичное жильё. К тому же, как отмечают в ВТБ24, для того чтобы купить новостройку, большинство россиян прежде продают имеющееся жильё. Если под него нет выгодной ипотеки, тормозится и покупка новостроек.
«Государственные крупнейшие кредиторы (ВТБ24, Газпромбанк и Сбербанк) будут менее затронуты этими изменениями в сравнении с частными банками», – говорится в отчёте Moody’s. Госбанки, по мнению агентства, смогут по-прежнему рефинансировать свои ипотечные бумаги, обеспеченные ипотекой на вторичное жильё, за счёт средств государства. В качестве иллюстрации агентство приводит выкуп АИЖК и ВЭБ в конце прошлого года более 50% выпуска ипотечных бумаг ВТБ24 номиналом в 15 млрд рублей. Ещё 30 млрд рублей банк планирует выручить от выпуска ипотечных облигаций в 2010 году.
Среди кандидатов на выборные должности в Техасе наметился тренд на поддержку выхода штата из состава США, сообщают американские СМИ. Ранее штат вступил в конфликт с федеральными властями по вопросу защиты южной границы.
«Однако эта программа позитивна для строительного рынка, так как здесь появится возможность достроить «замороженное» жильё», – отмечается в отчёте агентства. По оценкам Ассоциации строителей России, год назад по стране было «заморожено» порядка 150 млн квадратных метров жилья разной степени готовности. И хотя сейчас некоторые проекты перезапущены, вряд ли количество «заморозки» уменьшилось на порядок.
Впрочем, госбанки тоже не очень довольны предложенными условиями. Выступая на Российском экономическом и финансовом форуме в Швейцарии, глава банка ВТБ24 Михаил Задорнов заявил, что программа рефинансирования ипотеки не будет пользоваться большим спросом среди банков.
«Рамки программы должны быть расширены, должно быть включено готовое жильё, если государство готово не просто объявить о выделении 250 млрд рублей на поддержку ипотеки, а реально хочет, чтобы эти деньги были использованы, а спрос населения на ипотеку был увеличен», – заявил банкир.
В настоящее время в портфелях российских банков доля заявок на ипотеку под строящееся жильё составляет не более 10%, поскольку граждане до сих пор боятся вкладывать в новостройки, пояснил он.
Об отказе ВТБ24 от участия в программе речь пока не идёт, однако, по словам Задорнова, если она будет ограничена лишь приобретением жилья в новостройках, оно будет «незначительным». При этом объёмы секьюритизации ВТБ24 вне программы ВЭБ в 2010 году могут составить, по его словам, несколько десятков миллиардов рублей. Если бы программа была расширена за счёт ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке, выдача таких кредитов только банком ВТБ24 в 2010 году могла бы составить 20–25 млрд рублей, сообщил Задорнов. Если с выводами банкира согласятся и другие участники рынка, попытка правительства стимулировать с помощью госресурсов спрос на жильё и подействовать на снижение ставок по ипотеке до 11% окажется безрезультатной.
В то же время, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (АЦ ИРН), отсутствие существенной поддержки ипотеки в России даже на руку рынку.
«В условиях небольшого объёма предложения и высокого уровня потребности в жилье дешёвая ипотека может сыграть только злую шутку с её инициаторами, – говорится в комментарии аналитиков центра. – Как показал период с 2005 по 2008 год, она привела лишь к резкому взлёту цен на недвижимость, но не сделала жильё доступнее».
А, учитывая, что платёжеспособность населения по сравнению с докризисными годами сейчас снизилась, новая волна роста цен, которая могла бы образоваться на фоне дешёвой ипотеки, чревата ещё большей коррекцией цен впоследствии, чем имела место с осени 2008 года по осень 2009 года.
«Памятуя, с каким негативом застройщики реагировали на коррекцию стоимости жилья, имевшую место после кризиса, вполне естественно предположить, что очередные ценовые «качели» отрасль может и не пережить, – предупреждают аналитики «ИРН». – Таким образом, в стратегическом плане массовое дешёвое ипотечное кредитование пока не выгодно ни тем, кто хочет купить квартиру, ни тем, кто осуществляет строительство и продажу недвижимости».
«Для банков сейчас сложно работать с первичным жильём, так как надо очень серьёзно анализировать риски. Но если направить средства ВЭБ и на вторичное жильё, то это может привести к тому, что стройки так и останутся «замороженными», зато цены на вторичное жильё пойдут вверх», – отмечает председатель правления акционерного банка «ГПБ-Ипотека» Валерий Серёгин.
При этом, как замечают аналитики «ИРН», банкам выставлены условия, какие кредиты будут брать на реструктуризацию, но не выставлено требование по целевому использованию вырученных от продажи ВЭБу облигаций средств. В таких условиях никто не может гарантировать, что эти деньги хлынут на рынок недвижимости – гораздо проще предположить, что банки предпочтут направить их в менее «засадный» сектор.
«Постоянными вливаниями бюджетных денег сложности рынка недвижимости и строительства не разрешить. Для этого нужно создавать рыночные условия по снижению всех сопутствующих затрат при строительстве жилья, чтобы сокращался разрыв между платёжеспособностью населения и ценами на квартиры», – делают вывод аналитики центра.
В то же время, по мнению начальника аналитического управления БКФ-банка Максима Осадчего, для потребителей было бы гораздо выгоднее, если бы в программе участвовало больше банков.
«Это серьёзнее повлияло бы на ставки по ипотеке, так как если средства выделяются узкому кругу, то они просто могут договориться не снижать ставки, нет серьёзной конкуренции. Также повлияло бы это решение на сервис по предоставлению услуг», – говорит эксперт. О том, что снижать ставки и улучшать сервис лучше не указаниями «сверху», а расширением конкуренции, говорят и эксперты Moody’s.
При этом Осадчий отмечает, что 250 млрд – очень серьёзная сумма для российского ипотечного рынка. Так, на 1 января 2010 года общая задолженность физических лиц по ипотеке составила 812 млрд рублей; выделяемые 250 млрд – почти треть этой суммы, отмечает аналитик. В то же время, по данным Центробанка, уровень просроченной задолженности банков по кредитам юрлиц и физлиц за январь 2010 года вырос всего на 0,5%. При этом по отношению к общей сумме выданных кредитов просроченная задолженность составила 7,1% по сравнению с 6,8% на 1 января 2010 года. Похоже, ситуация на рынке кредитования выправляется и государственное вливание будет работать не реаниматором, а, так сказать, физиотерапевтом.
И тогда, с учётом уже наметившейся тенденции ухода частных банков с рынка ипотеки можно достаточно уверенно прогнозировать, что ипотечная «поляна» останется за государством. А прилагая к данным обстоятельствам старую поговорку «кто девушку ужинает, тот её и танцует», можно предположить, что строительный сектор ждёт усиления государственного влияния. Ведь вряд ли у застройщиков в ближайшем будущем появится какой-то иной крупный источник финансирования, кроме государственного банка. Насколько ловким будет «танец» строительного рынка и власти, покажет время.
