Оценка текущей ситуации, а тем более прогнозирование ситуации на рынке недвижимости в будущем невозможно без точных фиксированных цифр, которые содержатся в статистике Росреестра. Этот год оказался богат на непредвиденные колебания объема сделок в разные месяцы. Но в целом год стал результативным, незначительно уступив в общем объеме числа сделок прошлому рекордному году. О рекордах года уходящего рассказывает Мария Макарова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве.
– Мария, в целом каким был этот год с точки зрения статистики?
Несмотря на то, что строительная отрасль столкнулась с новой реальностью, тем не менее в этом году Росреестру удалось зафиксировать новые цифровые рекорды. При этом в большей степени влияние на рост показателей оказали законодательные инициативы, которые были приняты в 2022 году. Так, например, после перехода в июне на безбумажный формат взаимодействия с центрами госуслуг «Мои Документы» была организована подача документов по экстерриториальному принципу через центры госуслуг во всех субъектах Российской Федерации, что несомненно сказалось и на динамике принятых в Москве экстерриториальных заявлений. Рост показателей между июнем 2022 года и июлем 2022 года составил 2,4 раза и закрепился на отметке 10 474 заявлений, что является минимальным значением по сравнению с последующими месяцами 2022 года август – 12 916, сентябрь – 13 993, октябрь – 13 623, ноябрь – 12 тыс.
Сравнение показателей 11 месяцев текущего года с таким же периодом 2021 года демонстрируют рост популярности экстерриториальной регистрации в Москве на 69,67%.
– Какие меры помогали поддерживать эффективность московского рынка недвижимости?
Учитывая тренды, заданные государственной программы «Цифровая экономика РФ», в рамках реализации госпрограммы «Национальная система пространственных данных», утвержденной Правительством РФ по инициативе Росреестра, посмотрим, о чем нам говорят цифры.
Обратите внимание на значительное увеличение государственной регистрации ДДУ в электронном виде (еще в начале прошлого года этот показатель был на уровне 54%, а к октябрю текущего года он составил уже 85%).
Электронная регистрация значительно экономит время и усилия заявителей. Тенденция цифровизации регистрационных услуг и совершенствование механизмов дистанционного взаимодействия между ведомством и девелоперами приносит реальные результаты. Число поступивших в ноябре заявлений в электронном виде стало максимальным за все годы. Управлением Росреестра по Москве в ноябре 2022 года принято 104 195 заявлений в электронном виде на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости, что на 87,4% больше ноябрьского результата прошлого года (55 607). Доля зарегистрированных за месяц электронных заявлений составила 88,4% (92 147) от общего числа поступивший онлайн-заявлений.
– Число сделок на первичном рынке Москвы показало снижение, повод для беспокойства?
Москва претендует на победу в конкурсе по выбору молодежной столицы России на 2024 год. Голосование, по итогам которого выберут победителя, проходит до 20 декабря.
Несмотря на снижение общего показателя в 2022 году, показатели с января по март 2022 превышают показатели аналогичного периода 2021 года, а показатели июля, августа, сентября 2022 сопоставимы с показателями за аналогичные месяцы 2021 года.
Хочу напомнить, что 2021 год был рекордным годом по многим статистическим показателям Росреестра. При этом тенденция снижения активности покупателей на первичном рынке не оказала влияние на исполнение застройщиками своих обязанностей перед дольщиками. Обратимся к цифрам, показателям зарегистрированных прав участников ДДУ.
За прошедший период 2022 года Управлением зарегистрировано более 124 тыс. прав собственности участников долевого строительства, что на 46% выше аналогичного периода рекордного 2021 года и на 92% – 2020 года.
Статистика показывает нам, что несмотря на сложности, с которыми сталкиваются застройщики, обязательства выполняются, новые объекты вводятся в эксплуатацию и обеспечивается их своевременная передача дольщикам.
– Застройщики порой держат недострой до момента продажи квартир, чтобы не ставить себе на баланс здания. Не ожидаете ли Вы сейчас, что в столичном регионе сейчас будет попытка максимально долго держать не сданными до конца объекты в связи с просадкой спроса?
Застройщики в основном строят объекты за счет кредитных средств, выдаваемых банками, и в которых открыты счета эскроу.
Кроме того, в соответствии с Законом о долевом участии, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
И что важно, неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок на два месяца является основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке участником долевого строительства.
Исходя из изложенного, считаем, что застройщики не заинтересованы затягивать строительство домов.
– Существует экспертное мнение, что число инвестиций в долгосрочные строительные проекты снизилось, граждане все еще готовы вкладывать свои финансы в новое жилье?
Напомню, что в России три года назад заработала новая система покупки первичного жилья.
Федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) ввел новый механизм расчетов, так называемое «проектное финансирование с использованием счетов эскроу». Эскроу-счет – это специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства. Законодательство предоставило приобретателям недвижимости достаточно широкие гарантии. Даже если застройщик обанкротится, права требования передачи недвижимости сохраняются.
С начала года Росреестр зафиксировал рекордную долю – 85% зарегистрированных ДДУ по счетам эскроу в Москве. Это рекордный показатель, как по процентному соотношению, так и по количеству таких договоров с момента действия механизма проектного финансирования. При этом в октябре текущего года – с использованием эскроу-счетов зарегистрировано 93% ДДУ (максимальный показатель), т.е. такой процент денежных средств дольщиков надежно защищен.
Последние два года госпрограммы были ключевым драйвером роста рынка ипотеки. Можно констатировать, что льготное кредитование, запущенное Правительством РФ справилось с задачей поддержки населения и строительной отрасли.
В целом с 2020 года в Москве зарегистрировано более 320 тыс. обременений жилья по ипотечным договорам. Продолжающийся процесс цифровизации нашего ведомства, обеспечение функционирования электронных сервисов, сотрудничество с крупными банками и застройщикам, их заинтересованность в таком взаимодействии, позволяют повысить популярность такого вида услуг.
Замглавы столичного Росреестра Мария Макарова рассказала о первых итогах в ключевых сегментах рынка недвижимости
Доля ипотеки, зарегистрированной онлайн, выросла с 33,7% в 2020 году до 70% в текущем.
Показатель ипотеки, регистрируемой в Москве за 24 часа, также демонстрирует положительную динамику (с 38,9% с начала действия проекта с июля 2021 до 64,6% к концу 2022 года).
При этом в Росреестр и Правительство Москвы реализует Дорожную карту по сокращению сроков оказания услуг, улучшению качества проводимых работ по социально-значимым объектам недвижимости (бытовая недвижимость, постановка МКД на государственный кадастровый учет).
Ряд показателей к настоящему моменту Управлением успешно достигнуты, например, осуществления ГКУ и/или ГРП по представленным в электронном виде документам в отношении «бытовой недвижимости» показатель Управления составляет 85%, срок – 0,7 рабочего дня (при целевом значении до конца года 60% и сроком 1 день).
– Как реализуется в Москве программа «дачной амнистии»?
Хочу сразу сделать акцент на том, что «дачная амнистия» подразумевает сразу несколько норм, которые работают по-разному, но суть их сводится к одному — упростить процесс регистрации недвижимости.
За 15 лет почти 14 миллионов граждан страны воспользовались «дачной амнистией».
У «Дачной амнистии» длинная история, но весь путь ее сводится ко все еще более упрощенному порядку оформления прав на недвижимость.
Так раньше (до 2018 года) на регистрацию надо было представить правоустанавливающие документы на землю (если право на земельный участок не было зарегистрировано в ЕГРН) и технический план, который изготавливался на основании разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости. Сейчас процедура упрощена, сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации.
При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта не требуется, хотя ранее это было необходимо.
– До какого срока действует дачная амнистия?
Президентом В.В. Путиным подписан закон о продлении «Дачной амнистии» до 1 марта 2031 года (Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Дачная амнистия действует в России с 1 сентября 2006 года и продлевалась много раз.
– Могут ли наследники оформить недвижимость по дачной амнистии и что для этого надо?
Упрощенным механизмом оформления земельного участка и расположенного на нем жилого дома (построенного до мая 1998 года) теперь смогут воспользоваться и наследники предыдущих владельцев. Для этого наследник, помимо основных документов, должен будет предоставить свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что он унаследовал имущество бывшего владельца дома.
– А тем, кто не успеет оформить свою недвижимость по дачной амнистии до 1 марта 2031, как быть? Какой будет порядок оформления?
После 1 марта 2031 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке.
Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость.
Закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество.
– А как часто Росреестр выявляет мошеннические сделки? Много их?
Регистраторы Росреестра при рассмотрении документов проводят правовую экспертизу документов, а именно проверяют достоверность документов и факты завладения имуществом преступным путем.
Если возникают подозрения и при наличии фактов представления подложных документов, регистратор направляет информацию в правоохранительные органы.
C 2017 года (за пять лет) Управлением направлено свыше 200 сообщений о преступлении, возбуждено порядка 100 уголовных дел по фактам мошенничества. По возбужденным уголовным делам задержано более 19 лиц и им предъявлено обвинение, а судами по завершенным уголовным делам постановлено 15 обвинительных приговоров.
– Расскажите о самых популярных схемах мошенников.
Из уголовных дел можно выделить одно уголовное дело, возбужденное в отношении группы лиц, совершивших мошеннические действия с использованием удостоверенных квалифицированных электронных подписей (всего 9 эпизодов) и два уголовных дела в отношении двух действующих адвокатов адвокатской палаты по Санкт-Петербургу и Московской области, возбуждённых непосредственно руководителем ГСУ СК России по г. Москве, по которым уже постановлены обвинительные приговоры.
В результате работы сохранено имущественных прав города Москвы, а также граждан на сумму в размере 580 млн рублей.
– А как защитить свою квартиру от мошенников?
Запретите любые сделки с жильем без личного участия! Особенно актуально при потере паспорта или документов о праве собственности, в случае длительного отъезда собственника. Для этого необходимо подать в Росреестре заявление о невозможности проведения каких-либо учетно-регистрационных действий без личного участия правообладателя. Услугу можно получить в любом центре госуслуг или оформить в личном кабинете на сайте Росреестра бесплатно в течение пяти дней.
При поступлении такого обращения регистратор Росреестра вносит соответствующую запись в реестр недвижимости, после чего даже по нотариально заверенным документам переход права на другого человека невозможен.
И буквально на днях, в преддверии Нового года возможность запретить любые сделки с жильем появилась на Едином портале государственных и муниципальных услуг. При использовании мобильного приложения «Госключ» бесплатно выдается сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи для оформления документов на смартфоне. Если ранее собственник уже установил такой запрет, с помощью сервиса его можно снять.
На портале Госуслуг также доступны все 18 видов выписок из ЕГРН, отправка заявлений в Росреестр на исправление технической ошибки в данных и услуги по лицензированию геодезической и картографической деятельности. В будущем на портале появится еще больше сервисов для быстрого и комфортного проведения необходимых сделок с недвижимостью.
