Вступили в силу ограничения на получение выписок из ЕГРН. Однако решение правительства ужесточить правила ради защиты персональных данных владельцев недвижимости в итоге усложнит гражданам некоторые процедуры. Как теперь проверить продавца при покупке квартиры разбиралась «Наша Версия».
Согласно поправкам в закон о персональных данных, вступивших в силу 1 марта, полная информация из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) отныне закрыта для третьих лиц. Между тем именно выписка из ЕГРН является, по сути, главным документом, необходимым для совершения любых сделок с недвижимостью. В выписке содержится кадастровый номер объекта, адрес, площадь, назначение, этажность, дата ввода в эксплуатацию, а также данные о владельце и информация об обременениях. До недавнего времени информация из Госреестра была доступна всем желающим. Так или иначе – теперь по умолчанию выписка будет закрыта и получить информацию из реестра можно будет только с согласия собственника. В этом случае ему придётся обратиться в МФЦ или в электронном виде подать соответствующее заявление в личном кабинете на официальном сайте Росреестра.
Закон предусматривает несколько исключений: свободно обратиться за выпиской по-прежнему смогут супруги собственника и наследники, а также нотариусы, представители банков, госорганов и кадастровые инженеры. (подробнее – см. справку).
В Росреестре отмечают, что «закон прежде всего направлен на защиту граждан. Запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя повысит взаимную ответственность при проведении сделок на рынке недвижимости и поможет исключить случаи мошенничества».
Вырастут ли риски при сделках?
Участники рынка отмечают: в принятии столь жёстких законодательных ограничений действительно был свой резон – открытой информацией в реестре нередко пользовались мошенники. «Зная, кто владеет квартирой, аферистам проще подделать документы и совершить махинации», – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. С другой стороны, закрытие реестра не позволит больше узнавать как недружественным иностранцам, но так и нашим расследователям, чем именно владеет тот или иной чиновник или депутат.
Так как же теперь быть? Получается, что отныне доказательством добросовестности владельца недвижимости может считаться его готовность на время сделки открыть свои данные в реестре. Другой способ проверить добросовестность контрагента является обращение к нотариусу. Также Росреестр анонсировал запуск нового сервиса, с помощью которого можно будет проверять выписки из ЕГРН. На документах появится QR-код, при сканировании которого будет открываться ссылка на сайт Росреестра, где можно будет получить подтверждение изложенных в выписке сведений.
Не исключено, что в саму схему сделки по купле-продаже недвижимости будут внесены дополнительные изменения.
«Все выписки теперь будут ставиться под сомнение. Раньше не имело смысла фальсифицировать данные из ЕГРН, потому что покупатели могли самостоятельно проверить информацию, – рассуждает Надежда Коркка. – Поэтому, вероятно, с целью сбережения средств продавцы начнут предъявлять более жёсткие условия по передаче средств – аккредитив, СБР и т.д.». Сами сделки в Росреестре, естественно не могут быть зарегистрированы при обращении чужих лиц. Так что при классических схемах передачи средств, когда аккредитив раскрывается банком после подтверждения перехода права собственности, рисков больше не становится.
В соответствии с вышедшим пресс-релизом «Авито-Недвижимости», планируется провести тестирование проверки всех объектов недвижимости на обязательность использования выписки из ЕГРН.
В щекотливом положении оказываются и многочисленные риелторские конторы, у которых отныне не будет возможности формировать собственные легальные базы данных. Купленная же на чёрном рынке информация по понятным причинам доверия вызывать не может. Сложности в больше степени касаются вторичного рынка недвижимости.
Закроют в Росреестре – откроют в для ЖКХ?
Новые правила доступа к информации в Госреестре коснутся и рынка управляющих компаний. Согласно Жилищному кодексу управдомы обязаны вести реестр собственников. Это необходимо и для созыва общего собрания, и для работы с должниками. С введением новых правил управляющие обязаны зарегистрироваться в Роскомнадзоре в качестве операторов персональных данных, вести соответствующие журналы учёта, создать электронный реестр и т.п. Однако, по информации «Нашей Версии», сделать это УК не торопятся. «Сегодня многие участники рынка направили в Роскомнадзор формальные отписки, что, дескать, денег на электронный реестр у нас нет, так что никакой мы не оператор персональных данных, а бумажные журналы обязуемся хранить в надёжных сейфах. И, как ни странно, пока никаких претензий к нам ни у кого нет», – поделился с «Нашей Версией» на условиях анонимности один из владельцев подмосковных УК.
Что интересно: пока что никакого специального механизма по доступу к выпискам ЕГРН у управдомов нет. Скорее всего они, как и сейчас, продолжат уточнять у новых собственников информацию в частном порядке. В Минстрое предложили решить проблему, создав специальный раздел в системе ГИС ЖКХ. Однако кто, как и на каких условиях будет иметь возможность получить к нему доступ, пока неясно.
Не исключено, что привилегия доступа к данному разделу ГИС ЖКХ может стать важным инструментом в конкурентной борьбе управдомов. При этом отдельный реестр в ГИС ЖКХ, а также неопределённый круг компаний, которые получат к нему доступ, фактически грозит свести на нет все усилия по закрытию доступа к выпискам из ЕГРН.
Справка
Что такое выписка из ЕГРН?
– Единый государственный реестр недвижимости содержит информацию обо всех объектах недвижимости, зарегистрированных в стране после 31 января 1998 года. Выписка из ЕГРН подтверждает ваше право собственности на объект недвижимости, а также необходима для совершения любых сделок с недвижимостью. Выписка содержит следующую информацию:
– данные о прошлых и настоящих собственниках объекта
– кадастровый номер объекта, площадь, назначение объекта, адрес
– обстоятельства обременения
Когда может понадобиться выписка из ЕГРН?
– Покупка/продажа недвижимости
– приватизация жилья
– улучшение жилищных условий
– получение налогового вычета
– вступление в наследство
– составление договора дарения
– оформление ипотеки
– судебные разбирательства.
Кто может получить выписку?
С 1 марта 2023 года получить выписку с полными данными можно будет только с согласия собственника. По умолчанию информация из Реестра отныне закрыта.
По-прежнему свободно получить выписку из ЕГРН с указанием правообладателя могут:
– владельцы и совладельцы объекта недвижимости
– супруги владельцев/совладельцев
– собственники смежного участка
– арендаторы и арендодатели
– наследники
– собственники участка или дома, если права собственности на эти объекты не совпадают
– арбитражные управляющие банкротов
– залогодержатели
– обладатели частного и публичного сервитута на объект,
– органы публичной власти для своих полномочий,
– нотариусы для осуществления нотариальных действий,
– кадастровые инженеры для выполнения кадастровых работ
Особенно неудобно, что банки не могут получить информацию. Ведь им надо до заключения ипотечного договора сверить данные. Чтобы зря не готовить договора и снять с себя репутационные риски по подгтовке ипотечных сделок. Что-то тут недоработано.