2020 год запомнится россиянам не только разразившейся пандемией коронавируса, но и ее прямым следствием – ипотечным ажиотажем, вызванным льготной ставкой в 6,5%. Правительство пошло на этот шаг, чтобы поддержать население, пострадавшее в кризис. Сейчас ситуация относительно стабилизировалось, и к июлю 2021 года программу планировалось свернуть. Но не исключено, что ее снова продлят – вдруг оформить ипотеку под выгодный процент успели не все желающие?
В 2020 году сумма ипотечных кредитов, которые взяли россияне, почти достигла 4 триллионов рублей – это рекорд на отечественном ипотечном рынке. Те, у кого уже имелась ипотека, воспользовались опцией рефинансирования и переоформили свои кредиты под более низкую ставку –их сумма также побила все рекорды и составила 600 миллиардов рублей. Такая активность ипотечных заемщиков была обусловлена действием госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% и снижением ключевой ставки Центробанка.
Прошлогодний кризис, вызванный пандемией коронавируса, заставил власти задуматься о мерах поддержки населения, и правительство посчитало целесообразным запустить упомянутую программу: с апреля 2020 года в России выдаются кредиты на жилье в новостройках под 6,5%, а разница между льготной и рыночной ставкой компенсируются государством. Кроме того, Банк России резко понизил ключевую ставку, что сделало кредиты боле дешевыми. Неудивительно, что все, кто собирался оформить ипотеку, но откладывал этот шаг (и даже те, кто, казалось бы, не собирался), устремились в банки. В результате сумма только льготных кредитов достигла триллиона рублей.
Продолжение следует?
Но не стоит упускать из виду и негативные последствия программы. Из-за резко возросшего спроса на квартиры в новостройках произошло закономерное явление – рост цен на такую недвижимость. В среднем новостройки подорожали на 15%, что значительно превышает уровень инфляции. Вслед за новостройками подорожала и «вторичка».
Кроме того, важно, что ипотечный бум пришелся на достаточно тяжелый для россиян период, характеризовавшийся стремительным падением доходв россиян. Таким образом, на волне ажиотажа увеличилась доля кредитов, платеж по которым составляет 80% дохода и более. Аналитики не исключали ситуацию, при которой существенная часть заемщиков в перспективе не сможет обслуживать свои кредиты.
В Банке России также предупреждали о перегреве рынка ипотечного кредитования, указывая, что это может произойти в случае продления программы льготной ипотеки. К слову, программу планировалось свернуть еще в ноябре 2020 года, но в итоге власти приняли решение о ее продлении до июля 2021 года. И высока вероятность, что этим летом ее не закроют – ведь она означает поддержку не только для граждан, но и для застройщиков.
Премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что правительство изучает возможность нового продления программы льготного ипотечного кредитования.
Михаил Мишустин: «Используя ее, более 470 тыс. человек купили квартиры на выгодных условиях. В середине этого года программа завершается. По поручению президента правительство прорабатывает вопрос об объемах и формате ее продолжения».
Как обратил внимание глава Кабмина, за 2020 год в России было сдано в эксплуатацию более 80 миллионов квадратных метров жилья: эта цифра сопоставима с данными за 2019 год, а значит, строительная отрасль без потерь смогла пережить кризис.
Последний вагон уходящего поезда
В российском Минстрое допускают, что в стране может быть запущена новая программа льготного ипотечного кредитования на домокомплекты ИЖС с эскроу. В этом случае выдаваться такие кредиты будут под 1%.
Газета «Известия» приводит мнения экспертов относительно того, насколько необходимо пролонгировать действие программы льготной ипотеки в новостройках, а также их прогнозы по тому, как это отразится на рынке.
С одной стороны, ажиотажного спроса, который наблюдался сразу после запуска программы, уже не будет – все, кто планировал обзавестись жильем и имел для этого ресурсы, уже оформили кредиты и, возможно, даже успели отпраздновать новоселье. Поэтому рынок неизбежно ждет охлаждение, и не столь важно, сохранят программу или наконец отменят. С другой стороны, нельзя исключать, что среди россиян все же найдутся желающие успеть вскочить в последний вагон поезда с льготными ставками по ипотеке на жилье в новостройках, и это вызовет некоторый всплеск активности.
Некоторые специалисты не видят особой необходимости в продлении программы еще и потому, что ставки, которые предлагались в рамках нее, не слишком отличались от средних показателей на строящуюся недвижимость, державшихся на уровне 7-7.5%. Как отмечают эксперты, увеличилась доля не только льготных кредитов: россияне активно брали ипотеку и по стандартным программам банков, поэтому вряд ли можно считать ипотеку с государственной поддержкой ключевым фактором ипотечного бума.
Еще один важный нюанс – расхождение правительственной инициативы с политикой Центробанка: в то время как в Кабмине изучают возможность пролонгировать программу, предполагающую снижение ипотечной ставки для заемщика, в Банке России постепенно повышают годовую ставку. Так в апреле она увеличилась до 5%. ЦБ действует таким образом из-за роста уровня инфляции. В ближайшей перспективе не стоит ожидать от регулятора шагов, направленных на смягчение кредитно-денежной политики. Рост ключевой ставки, который, вероятно, продолжится, повлечет за собой и рос ставок по кредитам – это касается и ипотеки. Но если программа продолжит действовать, разницу между льготной и рыночной ставкой, как и раньше, должно компенсировать государство. И откуда оно возьмет на это средство, сказать сложно.
В случае отмены льготной ипотеки процентные ставки по таким кредитам вырастут к концу года до 7,5-8%.
Точечный подход
Как уже упоминалось выше, льготная программа привела к значительному росту цен на жилье. За 2020 год цены на первичное жилье поднялись на 15-30% - показатель зависит от конкретного города. Отчасти на ситуацию повлияло и снижение темпов ввода новостроек в эксплуатацию: из-за пандемии, отсутствия притока рабочей силы из-за рубежа и заморозки строек они упали на 2%. Очевидно, что это не предел.
Специалисты указывают, что рост цен на новостройки будет продолжаться до тех пор, пока не будет решена проблема с ценообразованием на рынке стройматериалов и не восстановятся прежние объемы рабочей силы. Есть вероятность, что «первичка» взлетит в цене на 10-15%, а вторичное жилье подорожает на фоне инфляции на 5-6%.
В то же время, цены в этом году уже продемонстрировали максимальный рост: в среднем жилье в крупных городах на первичном и вторичном рынке подорожало на 19,8%. В крупных городах весь положительный эффект от программы льготного ипотечного кредитования сошел на нет из-за роста цен на рынке первичного жилья: это касается, например, Москвы, Санкт-Петербурга, Калининграда и Сочи.
Для того, чтобы программа реально работала, она нуждается в коррективах: в частности, правительство должно рассмотреть возможность ее продления в определенных регионах, где фиксируется недостаточный спрос – тогда поддержка государства придется по адресу.
