Версия // Бизнес // В десятках российских регионов перестали строить новое жильё

В десятках российских регионов перестали строить новое жильё

4733

Малострой

В десятках российских регионов перестали строить новое жильё
(фото: Глеб Щелкунов, Сергей Паршуков/ Коммерсантъ)
В разделе

В «ДОМ.РФ» прогнозируют рекордный объём ввода жилой недвижимости по итогам года. При этом в госкорпорации умалчивают о том, что драйверами роста остаются столица и южные приморские регионы, где стоимость жилья уже давно достигла заоблачных цен. Тем временем в десятках краёв, областей и республик годами вообще не строится ни одного нового дома, отчего купить квартиру в новостройке невозможно ни за какие деньги.

По данным «ДОМ.РФ», с января по апрель текущего года девелоперы запустили проекты на 14,1 млн квадратных метров, что на 27% больше объёмов прошлого года. «Если подобная динамика запусков сохранится, то к концу 2023 года рынок может выйти на рекордную отметку в 50 млн квадратных метров», – сообщила руководитель отдела аналитического центра «ДОМ.РФ» Мария Жолобова.

При этом ещё в 2020 году Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) обнародовало пугающую статистику: в 72,5% населённых пунктов страны перестали строить новое жильё – девелоперские проекты реализуются лишь в 308 из 1117 городов. По оценкам аналитиков, на территориях, где квадратные метры перестали возводить, проживают более 20 млн россиян.

Причины отсутствия новостроек на этих территориях весьма прозаические. Это и пресловутая жадность застройщиков, и высокая себестоимость строительства, и обанкротившиеся мелкие региональные игроки. Но главная проблема в том, что сегодня на государственном уровне не существует ни одного проекта и ни одной программы поддержки строительства для таких регионов. Пока чиновники уповали на то, что рынок всё порешает, он, похоже, всё порешил.

И снова о жадности

Традиционными аутсайдерами по объёмам ввода жилья оказываются северные регионы. Показательный пример – Чукотский автономный округ. Из-за отсутствия нового жилья стоимость квартир, построенных ещё в 80-е годы прошлого века, сравнялась со столичными новостройками. Так, стоимость «однушки» 36 квадратных метров в доме 1985 года постройки составляет около 7,5 млн рублей. Чуть дешевле обойдётся однокомнатная квартира в 44 «квадрата» в доме 1976 года – 6,8 миллиона.

«Цены на вторичном рынке Чукотки близки к московским ввиду дефицита неаварийного фонда, – подтверждает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. – Однако сложившаяся ситуация не приводит к росту девелоперской активности. Это объясняется в первую очередь высокой себестоимостью многоэтажного строительства в условиях вечной мерзлоты, которое, как правило, оказывается нерентабельным».

Для сравнения: в 2021 году средняя себестоимость строительства на Дальнем Востоке составляла 73 тыс. рублей за «квадрат», тогда как в СФО этот показатель был равен 50 тыс., в УФО – 52, ПФО – 45, ЮФО – 46, СЗФО – 47, ЦФО – 52 тысячи.

Другое дело, что девелоперы почему-то напрочь забывают о себестоимости строительства, когда дело доходит до рыночных цен. И в этом случае почему-то никого не смущает, что при себестоимости «квадрата» в ЦФО 52 тыс. рублей покупателям недвижимости в Москве в 2021 году он обходился в среднем в 268 тысяч.

Всё дело в том, что рентабельность того или иного проекта определяют не только аппетиты застройщиков, но и банкиров. Большая часть (до 85%) всех строек в стране сегодня ведётся по проектному финансированию с применением эскроу-счетов. Получить кредит от банка застройщики смогут только в том случае, если пообещают банкирам определённый процент прибыли. «При средней маржинальности девелоперских проектов в России в 15–25% условиями для одобрения банковского финансирования является минимальный уровень маржинальности в 20%. То есть части проектов просто отказывают в кредитовании», – говорит коммерческий директор ГК «Монолит» Александр Козлов.

По теме

Введение проектного финансирования, фактическое сращивание банковского и девелоперского бизнеса и укрупнение отрасли уже привели к банкротству сотни мелких региональных игроков. В РАСК несколько лет назад отмечали, что 11 регионов, в которых практически прекратилось строительство, лишились примерно 800 застройщиков. Речь шла, например, о Новгороде, Мордовии, Коми, Мурманске.

По подсчётам Росстата, спад строительства наблюдается в 16 из 85 субъектов РФ. Причём, как можно заметить, речь идёт не только о северных регионах. От малостроя страдают жители и Республики Дагестан, и Волгоградской области, и Ингушетии. В целом при среднем показателе по стране в 700 квадратных метров новостроя на тысячу жителей в регионах-аутсайдерах возводится менее 372 «квадратов». Понятно, что слабое жилищное строительство тянет за собой отсутствие новой инфраструктуры – дорог, больниц, школ, торговых центров и т.д.

Города-призраки

Впрочем, ситуацию в том же Анадыре можно скорее считать исключением, чем правилом. Обычно в регионах-малостроях спроса на жильё нет. Во-первых, у населения зачастую просто нет денег для покупки квартиры, даже с использованием льготной ипотеки. Во-вторых, жители, видя, как их город превращается в скопище старых трущоб, ищут способы уехать. «Это чётко видно на примере Коми: в той же Воркуте формально население уменьшилось в два раза, а в реальности – в пять за последние 20 лет», – отмечает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашёв.

Из-за этого Воркуту уже окрестили городом-призраком. Впрочем, в России сегодня есть десятки городов, где стоят целые кварталы домов с заколоченными окнами: люди просто бросили жильё и уехали. Например, именно так сегодня выглядит центр города Амурска в Хабаровском крае, расположенном примерно в 50 километрах от Комсомольска-на-Амуре. В конце 50-х годов прошлого века город возник вокруг огромного производства – целлюлозно-бумажного комбината. Также здесь работало несколько заводов Минобороны. Основное производство закрылось, а оставшийся патронный завод, по словам местных жителей, последние годы влачит жалкое существование. В результате некогда процветавший город сегодня практически опустел.

Хотя даже успешно функционирующее производство не становится залогом того, что в городе будут появляться новостройки. Например, работающее на Таймыре производство «Норникеля» на количество новостроек никак не влияет.

«Не всегда необходимо прибегать к рыночному регулированию в надежде, что рынок «всё сам порешает». Необходимо привлечение инвестиционного ресурса вне существующего рынка, а это функция государства. Застройщик не может отвечать за государственное развитие, не его это функция. Поэтому необходимо создание механизма решения задач, поскольку классические рыночные отношения нереализуемы», – рассуждает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Конкретно

Самое главное, что государственный механизм решения задач на рынке жилья уже создан – это госкорпорация «ДОМ.РФ», возглавляемая Виталием Мутко. На официальном сайте корпорации гордо сообщается, что «ДОМ.РФ» – «крупнейший финансовый институт, который 25 лет занимается развитием жилищной сферы в России».

На исполнение своей миссии корпорация получает огромные деньги. В прошлом году, например, Минфин докапитализировал «ДОМ.РФ» за счёт средств Фонда национального благосостояния на 50 млрд рублей. Однако о запуске программ реновации в северных регионах или о реализации проектов комплексного развития территорий где-нибудь на Чукотке что-то не слышно.

Хотя один проект г-н Мутко на Дальнем Востоке всё же реализовал. «Наша Версия» уже подробно рассказывала о скандальной распродаже федеральных земель во Владивостоке. Увы, до социальных проектов в госкорпорации руки, видимо, пока не дошли. И это при том, что под крылом «ДОМ.РФ» была создана девелоперская компания, которая как раз и должна была возводить тысячи новых квадратных метров, которые частному бизнесу по объективным причинам могут быть не так интересны.

Получается, что как получать деньги из казны, то здесь в «ДОМ.РФ» вспоминают о том, что они – госкорпорация. А как дело доходит до реализации социальных проектов – тут начинает управлять невидимая рука рынка.

Логотип versia.ru
Опубликовано:
Отредактировано: 06.06.2023 12:00
Комментарии 0
Наверх