Нынешние механизмы управления многоквартирными домами признаны провальными. Однако предлагаемые изменения скорее приведут к перераспределению денежных потоков, а не к эффективному управлению.
Тот факт, что с частными управляющими компаниями дело явно не заладилось, недавно обсуждался в Совете Федерации на правительственном часе с участием главы Минстроя Ирека Файзуллина. «Надо переосмыслить систему управления ЖКХ. В 90-е годы старались делать всё, чтобы создать новые бизнесы, и всё прибрали к рукам. Кроме недовольства жителей во всей России я ничего доброго в адрес управляющих компаний не слышала», – заявила спикер Совфеда Валентина Матвиенко.
Битва за молодых
И это неудивительно. На первый взгляд бизнес по управлению жилыми домами выглядит весьма привлекательно. По оценкам BusinesStat, только за 2015–2019 годы оборот рынка в денежном выражении увеличился на 26,5% – с 2,22 до 2,81 трлн рублей. А по итогам 2021 года он достиг 2,85 трлн рублей. Однако этот лакомый кусок, за который многие хотели бы побороться, может быть прибыльным только в определённых сегментах.
«УК управляет теми финансовыми ресурсами, которые предоставляет собственник на содержание своего дома. Сегодня в большинстве регионов действующая тарифная сетка не обеспечивает 100-процентное финансирование», – констатирует глава комитета по предпринимательству в ЖКХ Тульской ТПП, владелец сервисной компании ООО «РЭК» Сергей Костюченков. Это значит, что частным УК сегодня экономически выгодно работать прежде всего в новостройках, не требующих больших затрат, а также в домах премиальных и элитных классов, собственники которых готовы платить по повышенным тарифам.
За такие дома УК готовы сражаться, идя на любые хитрости. «Наша Версия» уже рассказывала об истории противостояния жителей и крупной управляющей компании «ПИК-Комфорт», прославившейся своими сомнительными методами. По информации наших источников в отрасли, с прошлого года «ПИК-Комфорт» похоже, активно занимается тем, что переписывает на аффилированные структуры целые кварталы. Красноречивый пример – несколько домов на Лукинской улице в Москве. Сразу несколько многоэтажек явно без ведома жителей были отданы близкой к ПИКу структуре – ООО «СКС УК». И это при том, что в некоторых случаях жители голосовали за приход городской компании ГБУ «Жилищник». Похожая ситуация сложилась в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Там ЖК «Александровский» и ЖК «Неоклассика» без четкого следования процедуре перешли в управление некоего ООО «Омега».
Как уже говорилось, такие баталии разворачивают вокруг домов, отвечающих определённым критериям. В случае с питерской историей речь идёт о ЖК комфорт-класса с ценами на квартиры выше среднего по рынку. А квартал на Лукинской улице состоит из свежих домов большой площади, не требующих от управляющих больших вложений при эксплуатации.
Ненужные дома
А вот от старых домов с изношенными коммуникациями частные УК стараются избавиться. В 2017 году в Новосибирске случился крупный скандал: одна из крупных городских УК решила отказаться сразу от 300 домов! Большинство из них составляли ветхие малоэтажки. Несколько лет компания покрывала расходы на откачку отходов из выгребной ямы. Затем УК попыталась повысить тариф, но жители не утвердили это решение на общем собрании собственников. В результате УК просто ушла из дома.
Предприимчивые хозяева квартир решили отгородить часть холла в подъезде дома. Поставили перегородку с дверью.
Похожая ситуация складывается сегодня повсеместно. Заниматься старым жилфондом, расположенным в небольших посёлках и городах, УК экономически невыгодно. «У нас в Тульской области есть четыре населённых пункта, где есть многоквартирные дома, а вот управляющих компаний – нет. Слесарные работы, мелкий ремонт, уборку территории жители выполняют самостоятельно либо нанимают ИП», – говорит Сергей Костюченков.
На заседании в Совфеде вспоминали советские времена: дескать, когда управление ЖКХ не являлось бизнесом, то и проблем было меньше. «Худо-бедно в ЖЭКе всегда был сантехник, водопроводчик, иногда нетрезвый, но он всё равно приходил по вызову и правильно прикручивал то, что надо. А сейчас пойди дозвонись, достучись до управляющей компании», – вспоминала Валентина Матвиенко.
Однако возможный приход госмонополистов, на которых, судя по всему, намекали сенаторы, в современных условиях проблему не решит. «В прежние времена у нас действовал так называемый валовый подход. Финансирование шло в общей котёл, деньги аккумулировались в жилищном предприятии, которое составляло некий план работ на все дома, находящиеся в обслуживании, – поясняет Сергей Костюченков. – Сегодня Жилищный кодекс говорит об объектном финансировании. Поэтому получается, что одни дома у нас имеют финансовое обеспечение, а другие – нет».
Частным УК выгодно работать прежде всего в новостройках, не требующих больших затрат, а также в премиальных домах, жители которых готовы платить по повышенным тарифам. от старых домов с изношенными коммуникациями УК стараются избавиться. В 2017 году в Новосибирске УК решила отказаться сразу от 300 домов!
Схемы для МУПа
На самом деле попытки возродить госмонополизм в сфере управления ЖКХ на уровне регионов уже предпринимались неоднократно. Именно так появились многочисленные МУПы и ГУПы, занятые управлением домами. Большинство из них работают по самым низким муниципальным тарифам, а недостающее финансирование получают благодаря всевозможным хитроумным схемам. Суть самой распространённой из них такова.
Тариф на содержание и ремонт (СИР) утверждается местными властями. Затем из перечня работ выводятся некоторые составляющие и отдаются на аутсорс. Например, работы по уборке придомовой территории или работы по текущему ремонту. При этом тариф остаётся прежним, то есть МУП получает все запланированные средства от жителей. А в качестве подрядчиков на отданные на аутсорс работы нанимают другие компании, финансируемые из бюджета региона.
Эта схема может дополняться хитроумными махинациями с составляющими тарифа СИР. Например, расценки на уборку придомовой территории могут понизить, однако для жителей сам тариф останется прежним. Разница в цене составит чистую прибыль МУПа.
Но даже при таких щедрых возможностях региональные госмонополисты не спешат заполучить себе в управление весь жилой фонд без разбора. В прошлом году всерьёз обсуждался вопрос о создании на рынке управления жильём операторов-монополистов по аналогии с мусорной реформой. Наличие управляющих компаний – гарантирующих поставщиков даже прописали в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, утверждённой Минстроем. «Но 90% домов, которым понадобится гарантирующий поставщик, это будут дома, куда УК не идут, потому что им это невыгодно. В одной из версий законопроекта, которая кулуарно обсуждалась, предлагалось компенсировать выпадающие доходы УК из бюджета. Но, насколько мне известно, механизмов этих компенсаций так и не разработали. Как определить справедливый уровень компенсации? Ведь придётся по каждому дому проводить отдельную экспертизу», – рассуждает Сергей Костюченков.
Потому сегодня появилось новое предложение – на рынке хотят создать саморегулируемые организации (СРО). Нынешняя система лицензирования УК, по сути, провалилась: наличие лицензии вовсе не гарантирует добросовестную работу компании. «Это интересная мысль, поскольку тогда управляющие организации будут отвечать рублём в случае невыполнения обязательств. Саморегулируемые организации будут подходить к теме выдачи лицензий более ответственно», – считает руководитель Самарского регионального центра «ЖКХ-Контроль» Виктор Часовских. Однако единственное, на что могут повлиять эти меры, – это перераспределение денежных потоков в прибыльных сегментах рынка. Проблему брошенных домов, экономически невыгодного УК жилфонда подобные нововведения не решат. Но об этом, похоже, никто и не задумывался.
На чём зарабатывает УК
- Платежи жителей по тарифу за содержание и ремонт
- Хитрые схемы работы с подрядчиками, подразумевающие «усушку и утруску» на ремонтных работах и т.п.
- Комиссии в случае сдачи в аренду общего имущества
- Платежи жителей за дополнительные услуги. Здесь УК также часто применяют хитроумные схемы, превращая дополнительные платежи в принудительные. Например, «ПИК-Комфорт» в число таких платежей выделяет пользование домофоном, при том, что обслуживание домофона уже входит в тариф за содержание и ремонт.
