За прошедший год уровень доступности приобретения первичной жилой недвижимости в ипотеку заметно уменьшился почти во всех субъектах РФ. Особенно явно данная тенденция проявляется в Краснодарском и Пермском краях, а также в Подмосковье. А вот вторичное жилье, напротив, стало более доступным. На это обратил внимание Совкомбанк, который изучил ипотечный рынок и проанализировал текущую ситуацию.
Аналитики Совкомбанка изучили динамику колебания цен на рынке недвижимости и оценили уровень спроса на ипотечное кредитования, а также подсчитали, насколько доступна покупка как первичного, так и вторичного жилья в разных регионах РФ.
В прошлом году спрос на ипотечные кредиты резко возрос на фоне запуска программы льготной ипотеки под 6,5% на покупку квартир в новостройках и снижения ставок до исторических минимумов. Он держался до второго квартала 2021 года – с января по март за счет госпрограммы, а с апреля по июнь на ожидании повышения ставок. Вслед за «первичкой» вырос спрос и на вторичную недвижимость, подогретый лояльной кредитно-денежной политикой финансовых организаций. Многие граждане, которые оформили ипотеку до введения льгот, поэтому поспешили рефинансировать имеющиеся кредиты – на рефинансирование пришлось порядка 15% от общего объема выданных банками кредитов. В первом полугодии текущего года, по данным экспертов, было выдано в 1,7 раза больше кредитов на покупку жилья, чем за аналогичный период 2020 года, и в 2,1 раза больше, чем за первые шесть месяцев 2019. Более того, количество выданных ипотечных кредитов за одно только первое полугодие 2021 года примерно сопоставимо с цифрами за весь 2019 год.
Дороже и дольше
Эксперты Совкомбанка в своем исследовании опирались на данные Росстата, в соответствии с которыми в 2021 году цены на жилье продолжали расти практически во всех субъектах РФ, причем это касается как квартир в новостройках, так и вторичного жилья. Для «первички» рост с начала года составил 13%, для вторичной недвижимости – 8%. Вполне логично, что со столь ощутимым ростом цен увеличилась и средняя сумма ипотечного кредита – россияне не перестали покупать квартиры, но жилье подорожало, следовательно, приобретение стало требовать большего размера займа. Но вырос и еще один показатель – срок кредитования. Если прежние цены позволяли россиянам справиться с выплатой кредита за менее продолжительное время, то увеличение срока выплаты кредита лишило их этой возможности. «Размазанный» на дополнительные несколько лет кредит позволяет выйти на меньшую сумму ежемесячного платежа, комфортную для заемщика, и многие этим пользуются. В условиях роста цен это более чем актуально, особенно если принять во внимание, что доходы населения не растут.
Доступность в цифрах
В исследовании Совкомбанка отмечается, что на доступность покупки квартиры с использованием ипотеки влияют следующие критерии: цена недвижимости (сколько в среднем стоит 1 квадратный метр на первичном и вторичном рынке), средняя зарплата по региону и средняя процентная ставка по ипотеке в выбранном сегменте. Расчетная площадь, которую может купить семья из двух работающих человек со средней по региону зарплатой, считается коэффициентом доступности. При расчетах предусматривается, что 50% общего дохода уходит на платеж по ипотеке, размер первоначального взноса составляет 20%, а заем выдан на 20 лет.
Как показало исследование, большинство крупных регионов РФ столкнулись со снижением доступности покупки первичной недвижимости в ипотеку. Антилидером по этому показателю стал Краснодарский край, где падение доступности составило 20%, а также Пермский край (18%) и Подмосковье (15%).
Расчет коэффициента доступности покупки жилья на первичном рынке в регионах РФ (топ-20 по численности населения)
На вторичном рынке ситуация обстоит несколько иначе: во многих крупных субъектах федерации доступность жилья выросла, пусть и несущественно. Однако в некоторых регионах она снизилась – например, в Краснодарском крае (на 11%) и в Нижегородской области (10%).
Расчет коэффициента доступности покупки жилья на вторичном рынке в регионах РФ (топ-20 по численности населения)
Экспертный прогноз
Специалисты Совкомбанка ссылаются на данные Росстата и Центробанка РФ и отмечают, что доступность приобретения жилья с привлечением ипотечного кредита находилась на максимальном уровне во втором квартале 2020 года – в этот период резко упали ставки по ипотеке, а цены на жилье еще не успели взлететь, как это произошло позднее. Во втором квартале 2021 года доступность жилья в ипотеку упала по сравнению с показателями 2021 года, но по-прежнему держалась на уровне, превышающем цифры за 2018-2019 годы за счет низких процентных ставок и роста зарплат.
В ближайшей перспективе ставки поднимутся, и доступность покупки жилья станет еще ниже. Но квартиры, представленные на вторичном рынке, купить будет все равно проще, чем до 2020 года. Не исключено, что эти предложения заинтересуют часть покупателей, изначально нацеленных на жилье в новостройках. Снижения цен на вторичку, по мнению экспертов, не предполагается, на новостройки – тоже. Максимум на что можно рассчитывать – рассрочка от застройщиков и ипотека по сниженным ставкам.
Аналитики прогнозируют для второго полугодия 2021 года следующие тенденции, которые будут превалировать на рынке ипотечного кредитования:
увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам и на первичном, и на вторичном рынке до 9-9,5% к декабрю;
- падение спроса на ипотеку и покупку недвижимости по сравнению с январем-июнем 2021 года;
- замедление роста цен на объекты недвижимости;
- рост интереса покупателей к вторичному рынку.
Эксперты также не исключают, что сдерживанию цен на недвижимость могло бы способствовать увеличение предложения на рынке новостроек.
