Рекордное снижение ставок по ипотеке спровоцировало вал обращений заёмщиков в банки с заявлениями о рефинансировании кредитов. Причём, по прогнозам экспертов, в ближайшие месяцы количество жаждущих рефинансирования будет только расти.
Предположительно, нынешнее снижение средневзвешенной ставки до 10 с небольшим процентов не последнее. Не исключено, что не за горами тот день, когда стоимость ипотечного кредита составит не более 7% годовых. Но на поверку оказывается, что рефинансирование – дело не только не простое. «Наша Версия» проанализировала, какие барьеры устанавливают банки, чтобы не выпускать клиента из рабства высоких ставок, а главное – при каких ставках и сумме имеет смысл идти воевать за новые условия.
О возможности снизить ипотечную ставку знают немногие. Рублёвая ипотека достигала совсем недавно 18–20%. Но объявлений в Сети вы не обнаружите, и не станет вам докучать звонками собственный банк. А как было бы приятно услышать: «Здравствуйте, вас беспокоят из банка... Мы готовы предложить вам снижение ваших месячных платежей с 70 до 60 тыс. рублей. Если вы согласны, нажмите 1, если хотите сохранить высокие выплаты по ипотеке, повесьте трубку». Нет, это не кредитные карты с 30% со второго месяца. Вы в ипотечном рабстве, и за свою свободу придётся бороться. А рынок банков, который можно было бы отнести к монополии или олигополии, живёт по принципу «ворон ворону глаз не выклюет». Вот и не переманивают вас. И барьеры против изменений воздвигают – от закавык в договоре до процедурных запусков клиента «по долгому кругу». Оказывается, многие препоны можно преодолеть, зная закон. А лень вашего банка хорошо растворится, если вам будут предложения от его конкурентов. Но обо всём по порядку.
Формальная инструкция по рефинансированию ипотеки выглядит несложно. Клиент должен представить в банк стандартный пакет документов, необходимых для оформления кредита. После одобрения – представить документы по залогу и справку об остатке задолженности по действующему кредиту. На этом, собственно, всё. Дальше банк оформляет кредитную документацию и выдаёт кредит. Но это формальная суть дела.
Реальная история по рефинансированию может затянуться на целых два месяца, да и к тому же потребовать немалых финансовых затрат со стороны заёмщика. Минимальные сопутствующие расходы эксперты оценивают в 15–20 тыс. рублей.
По данным АИЖК, за первые шесть месяцев текущего года в стране было выдано 420 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 765 млрд рублей. Доля ипотеки во всех кредитах физлиц составляет 42%. В денежном выражении ипотечный портфель россиян по состоянию на 1 августа составил 4,7 трлн рублей. При этом в ипотечном сегменте, даже несмотря на кризис, сохраняется самый низкий уровень просроченной задолженности– всего 2,6%.
Что касается возможной выгоды от будущего рефинансирования, то здесь каждому ипотечнику желательно вооружиться калькулятором и всё внимательно просчитать. Но закономерность очевидна: чем больше сумма оставшейся задолженности по кредиту, чем дольше срок кредита и чем больше разница в процентах, тем выгоднее рефинансирование. «Если разница в процентной ставке будет более 1,5–2,5%, а платить предстоит ещё долго (более 7–10 лет), то скорее всего игра стоит свеч», – рассуждает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Гражданка РФ попала в ситуацию из фильма «Терминал». По прибытии в аэропорт Варшавы ей не разрешили отправиться на автобусе в Калининград и не позволили вылететь в другую страну, заставив дожидаться обратного рейса на Кипр.
Законность запрета под вопросом
Ограничение на участие в программе рефинансирования может быть прописано и самим банком: к примеру, некоторые игроки рынка предлагают рефинансирование только в случае снижения ставки на определённое количество процентов. «В некоторых банках может существовать регламент, согласно которому банк идёт на рефинансирование, если процентная ставка по тому же кредитному продукту снизилась, например, на 3 п.п. и более», – подтверждает Ирина Доброхотова.
Дополнительные ограничения могут быть прописаны и в самом кредитном договоре: например, некоторые банки добавляют пункт о запрете на рефинансирование.
«Такие пункты, действительно, могут встретиться, но их законность под вопросом, – комментирует директор департамента ипотечного кредитования KASKAD Family Анна Борисова. – В целом это не очень большая проблема, так как банк, который будет рефинансировать ипотеку своего будущего заёмщика, способен это сделать до погашения задолженности в предыдущем банке».
О том, на сколько банк в случае положительного решения будет готов снизить вам процентную ставку, зачастую можно узнать заранее. «Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заёмщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Процентная ставка по кредиту снижается до уровня 12,5% в случае, если кредит выдавался до ноября 2014 года, и до 12–13% для кредитов, выданных после ноября 2014 года, – пояснили «Нашей Версии» в пресс-службе Сбербанка. – На принятие банком положительного решения влияют и иные факторы, такие как отсутствие просроченной задолженности, остаток по кредиту не менее 300 тыс. рублей и др.».
Общие же параметры программы рефинансирования Сбера – процентная ставка от 9,5%, сумма кредита от 1 млн рублей на срок до 30 лет.
Схожие условия предлагает ещё один лидер рынка – ВТБ 24. «Рефинансирование осуществляется по ставке от 9,7% годовых, срок кредита – до 30 лет, максимальная сумма кредита – до 30 млн рублей. В настоящий момент спрос на программу растёт: по сравнению с прошлым годом объём выданных кредитов по ней существенно вырос, при этом по итогам первого полугодия 2017 года ВТБ 24 и розничный бизнес банка ВТБ выдали более 3 тыс. подобных кредитов», – отмечают в пресс-службе ВТБ.
У кого мало шансов
Как отмечают участники рынка, очень мало шансов на рефинансирование у тех заёмщиков, кто ещё не получил право собственности на квартиру. Это те, кто брал ипотеку на жильё в строящемся доме, а также владельцы квартир, где дом ещё не был введён в эксплуатацию.
Впрочем, небольшая «лазейка» всё-таки есть – это программа рефинансирования АИЖК. «В ней могут участвовать заёмщики, которые ещё не оформили право собственности, но эта программа будет применима лишь к тем объектам (новостройкам), которые аккредитованы в АИЖК», – говорит Ирина Доброхотова. По словам эксперта, также очень мало шансов на рефинансирование займа, для оплаты части которого был использован материнский капитал.
Как получить согласие «родного» банка
В некоторых СМИ проходила информация о том, что «родной» банк куда охотнее идёт на рефинансирование, если заёмщик приносит оферту из другого банка. «Такие случаи есть, но это не система», – говорит Анна Борисова. Впрочем, рассчитывать на появление официальной информации об использовании банками подобных схем, конечно же, не приходится. «Это банковская тайна, и я могу только высказать свои предположения. Я не исключаю такой вариант, но в том случае, если клиент недавно взял ипотеку», – поделился с «Нашей Версией» вице-президент по продажам SDI Group Максим Каварьянц.
Впрочем, куда более серьёзной проблемой рефинансирования в другом банке будет необходимость получить от вашего «родного» банка согласие на право второго залога. «Бывает такое, что банк № 1 может не дать согласие на право второго залога. Тогда придётся искать такой банк, которому это право не понадобится. В этом случае рефинансирование будет производиться двумя этапами, – рассказывает Анна Борисова. – Перевод денег в банк № 2 с повышенной ставкой до тех пор, пока кредитные средства не закроются и залог банка № 1 не снимется, а залог банка № 2 не зарегистрируется».
По мнению экспертов, самые частые причины отказа в рефинансировании – вовсе не юридические хитросплетения, а банальные несоответствия заёмщиков необходимым критериям. «Отказы чаще всего касаются не рефинансирования – они происходят по причине низкого кредитного рейтинга заёмщика», – говорит Максим Каварьянц, добавляя, что главной проблемой рефинансирования для заёмщиков являются существенные дополнительные траты. «Проблема одна – это сиюминутные дополнительные денежные вливания, так как требуется заново оформлять страховку. Также банки нередко увеличивают срок нового кредита», – отмечает эксперт.
На что жалуются заёмщики
Банковские форумы также пестрят жалобами о том, что банкиры рады нажиться на заёмщиках по мелочам, заставляя платить по несколько тысяч за оформление всевозможных документов. «ВТБ 24 наживается на каждом движении заёмщика. Тот же перевод на счёт застройщика мне два года назад стоил 3 тыс. рублей, оформление закладной тоже недёшево вышло. Справка о задолженности – 1 тыс. рублей или жди 28 рабочих дней», – делится своей историей пользователь pankor на форуме banki.ru.
В самом ВТБ, впрочем, отмечают, что расходы на программу рефинансирования аналогичны расходам на получение ипотеки. «Расходы по данному продукту аналогичны расходам по оформлению любого другого ипотечного кредита. Никаких сложностей в его оформлении нет – наоборот, мы видим, что программа пользуется спросом и её выбирает всё большее число клиентов», – отмечают в пресс-службе банка.
Об отсутствии дополнительных комиссий заявляет и Сбербанк: «Комиссии отсутствуют. Клиенту потребуется оплатить услугу оценки объекта недвижимости, передаваемого в залог. Банк не оказывает услуги оценки. Средняя цена на рынке: может достигать нескольких десятков тысяч рублей. В залог может приниматься квартира или дом с землёй. Объект недвижимости должен быть достроен и оформлен в собственность. Это может быть объект недвижимости свободный или обременённый ипотекой по рефинансируемому кредиту».
