«Ржавый пояс Москвы» – так в профессиональной среде девелоперов долгое время было принято называть столичные промзоны. И действительно: с одной стороны, потенциально они вроде бы представляют собой тысячи гектаров дефицитных площадок под строительство, с другой – практически реализовать там какие бы то ни было проекты до недавнего времени было достаточно сложно. Теперь ситуация, похоже, начала кардинально меняться. Столичные власти не словом, но делом готовы помочь девелоперам в развитии этих территорий.
В марте этого года мэр Москвы Сергей Собянин назвал городские промзоны одним из приоритетных направлений градостроительной политики. Причём если бывший мэр города Юрий Лужков преимущественно делал ставку именно на вывод производств за черту города, то теперь столичные власти подошли к решению вопроса комплексно. Общая площадь промзон на сегодняшний день составляет 15 600 гектаров, примерно половина из которых – 7500–8000 гектаров – по планам мосчиновников подлежит реконструкции и реновации. На этих площадях планируется возвести бизнес-центры, технопарки, современные центры досуга и, конечно, жилые помещения – всего около 70 млн квадратных метров недвижимости. Одним словом, промзоны должны не просто стать площадками для строительства жилья, но гармонично вписаться и дополнить городскую инфраструктуру.
«Мы серьёзно изменили градостроительную политику в Москве и стараемся в первую очередь давать разрешения на создание рабочих мест там, где есть дефицит, то есть ближе к МКАД. Ближе к центру мы стараемся разрешать строительство жилья, гостиниц, апартаментов и так далее, чтобы сбалансировать места приложения труда и расположение жилых кварталов, – пояснил столичный мэр Сергей Собянин. – Это необходимо, чтобы не было постоянного транспортного перетока, когда миллионы людей добираются до работы и обратно каждый день».
Расчистке промзон мешало законодательство
Заметим, что столичные власти уже не первый раз принимаются за решение проблемы промышленных территорий в черте города. Однако опыт предыдущей городской администрации едва ли можно назвать удачным.
История освоения промзон в Москве началась ещё в 90-е годы, когда оказалось, что большинство расположенных в городе крупных промышленных предприятий постепенно приходит в запустение. До 2002 года процесс освоения промзон властями вообще никак не регулировался. В 2002 году московские власти выпустили соответствующий документ, согласно которому промышленные площадки могли выставляться на конкурс. Однако приступить непосредственно к освоению территории победитель тендера мог только после строительства новых объектов для заводов и фабрик, которые находились непосредственно в промзоне. Это обременение автоматически делало инвестиции в развитие промышленных территорий невыгодными. В результате единственным удачным проектом по освоению промзоны прежней городской администрации стало строительство делового центра «Москва-Сити». Однако этот проект скорее можно считать исключением из правил. Всё дело в том, что к его реализации тогда подключились и сами чиновники, которые помогли инвесторам договориться между собой. Сначала город выкупил все предприятия у владельцев и только потом начал реализацию участков между потенциальными инвесторами.
Общие результаты освоения промзон при лужковской администрации, по оценкам экспертов, оказались весьма неутешительными. Из 44 производственных территорий, заявленных городскими властями как прошедшие программу реорганизации, в реальности были перестроены лишь единицы.
Стало известно об инциденте полуторалетней давности, в результате которого 200 человек, прибывших рейсом из Киргизии в Москву, оказались в городе, не пройдя перед этим паспортный контроль в аэропорту.
Но теперь дело, похоже, наконец-то сдвинется с мёртвой точки. Так, одной из проблем при освоении промзон эксперты называли отсутствие правил землепользования и застройки. Как обещают городские власти, документ должен будет появиться уже к марту будущего года – вместе с новым генеральным планом Москвы. Кроме того, уже сейчас существенно улучшила свою работу градостроительная земельная комиссия.
«Сейчас ситуация улучшается, она (комиссия. – Ред.) начала рассматривать новые проекты, скорость их рассмотрения постепенно увеличивается», – констатирует коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-Москва» Василий Фетисов.
В довершение ко всему столичные власти кардинально изменили сам порядок привлечения инвесторов. «Если раньше Москомархитектура сначала предлагала нам найти инвесторов для развития территорий неиспользующихся промзон, а потом определяла ограничения параметров застройки, то теперь сначала мы по реорганизуемым промзонам будем заявлять базовые ограничения по платности, транспортной составляющей и санитарным требованиям, а потом только искать инвесторов, чтобы те могли просчитать эффективность проекта», – рассказал глава столичного Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Алексей Комиссаров.
Вместо старых цехов – современный технополис
Надо сказать, что такая политика уже начинает давать первые позитивные результаты. Пилотным проектом столичных властей по реорганизации промзон может считаться реконструкция территории завода «АМО ЗиЛ», которая предположительно будет окончательно утверждена уже в июне этого года. Предполагается, что на территории бывшего завода будет построено более 2 млн квадратных метров так называемых объектов общественного назначения, как то: офисы, торговые комплексы, спортивные объекты, образовательные и медицинские учреждения, гостиницы, а также около 1,5 млн квадратных метров жилья. Примечательно, что при этом столичные власти не забыли и о необходимости создания новых рабочих мест: около 850 тыс. квадратных метров бывшей промзоны будет отдано под производственные объекты. «ЗиЛ – показательный проект с точки зрения той идеологии, которая будет продвигаться в городе в ближайшие годы: уважение к конкурсным процедурам, особое отношение к работе с городской тканью. ЗиЛ должен стать полноценным куском городской ткани. Наша задача – на основе существующего ценного каркаса создать полноценную функциональную среду», – заявил главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Общий объём запланированных инвестиций на создание в районе промзоны ЗиЛ соответствующей инфраструктуры – коммуникаций, дорог, мостов и т.п. – составит порядка 50 млрд рублей. Кстати, средства эти будут включены в городскую адресную инвестиционную программу на 2015–2018 годы.
Другим крупным проектом реконструкции промзон должен стать аэродром в Тушине, где планируется возвести около 2,5 млн квадратных метров недвижимости, включая стадион «Спартак». Кстати, строительство этого стадиона было запланировано ещё несколько лет назад, однако к практической реализации этого проекта приступили сравнительно недавно. «Многострадальный объект, но сейчас он интенсивно строится», – отмечает Василий Фетисов.
А вот на месте бывшего завода «Москвич» столичные власти предполагают развивать современный технополис «Москва», который, кстати сказать, на сегодняшний день уже начал свою успешную работу. На территории бывшего советского автогиганта сегодня уже работают 12 мелких и средних научно-производственных компаний, благодаря чему в столице появилось более тысячи новых рабочих мест. «Это в принципе неплохой пример, как можно реорганизовывать существующие промышленные зоны, которых на юго-востоке более чем достаточно», – отметил мэр Сергей Собянин.
Конечно, говорить о решении проблемы «ржавого пояса» столицы пока ещё очень рано. Ведь в Москве сегодня существует 209 производственно-коммунальных зон, а пилотных проектов, которые, возможно, будут успешными, лишь единицы. Однако похоже, что на этот раз столичные власти взяли верный курс на реконструкцию этих территорий. «Основная проблема, связанная с освоением промышленных зон в российской столице, вызвана их юридическим оформлением, поскольку все они были заложены довольно давно», – констатирует эксперт «Опоры России» Евгений Шлеменков. Не стоит также забывать и о том, что приспособление промзон под новое строительство – вещь довольно затратная. На том же ЗиЛе, например, прежде чем приступить к строительству, девелоперу придётся сначала санировать территорию бывшего завода, убрав землю на разных участках на глубину от 2 до 15 метров. «Однако, несмотря на это, заниматься этим вопросом надо. Очень хорошо, что столичные власти обратили внимание на данную проблему, потому как промзоны в Москве – это своего рода родимые пятна на теле большого города», – резюмирует Евгений Шлеменков.
