В России нет другого города, который бы за короткий срок дважды изменил свой облик, позволив одним озолотиться, а другим потерять всё. Хаотичная застройка после Олимпиады превращала Сочи в подобие спального района. На фоне утверждения нового генплана дольщики продолжают обивать пороги судов, а инвестпроекты готовят параллельно с попытками изъять у собственников крупный гостиничный комплекс. И потому внятного ответа на вопрос, какой будет курортная столица ещё через 20 лет, по-прежнему нет.
Согласно новому генплану площадь возможной жилой застройки в Сочи сократилась в 3,5 раза – до 3,6 млн квадратных метров. В городе будет построено 600 новых социальных объектов, а площадь курортных и рекреационных зон увеличена более чем до 2,6 тыс. гектаров. Потребность в инфраструктуре и озеленении уже существующих жилых массивов выглядела очевидной и 10 лет назад, но повернуться в сторону решения проблем горожан чиновники почему-то решили только сейчас. Что делалось вместо этого?
Буквально на днях на сайте «Версии» мы рассказали о том, как фирмы, по всей видимости, подконтрольные семье бывшего советника мэра Сочи Павла Невзорова, как выяснилось, получали под застройку отличные земельные участки по всему Большому Сочи, включая знаменитые пляжи «Ривьера» и «Маяк». Ещё раньше в курортном городе разгорелся скандал вокруг возможных связей холдинга AVA Group с чиновниками из мэрии. Если перечислять все строительные компании, к процессу получения земельных участков которыми возникают закономерные вопросы, список получится весьма длинным. Новый генплан Сочи вроде как призван перечеркнуть эти схемы, позволив строительной отрасли города начать жизнь с чистого листа. Но что получится на практике?
Павел Спирин, директор НИИ ПГ, академик РААСН, член Союза архитекторов России
– Город Сочи является национальным достоянием народов России и предназначен для лечения и отдыха людей, поэтому в новом генеральном плане заложено восстановление комплексов бывших санаториев, площадь курортных и рекреационных зон составила более 2,3 тыс. гектаров. Объём жилищного строительства, который определён в генплане минимальный – 3,6 млн квадратных метров – и рассчитан в основном исходя из потребностей муниципалитета: маневренный, ведомственный фонд, расселение жителей из аварийного ветхого жилья, улучшение жилищных условий населения, уже проживающего на территории города. Сложно исправлять ошибки, которые копились десятилетиями, но теперь, если жильё будет строиться, то оно будет строго регламентироваться и обеспечиваться набором всей необходимой, рассчитанной по нормативам инфраструктурой. Мы разработали первый в истории Сочи цифровой генеральный план с увязкой границ населённых пунктов, кадастровой базы на основе баланса территории. Понятно, что генплан не сможет решить всех городских проблем. На его основе будут разрабатываться правила землепользования и застройки, а также документация по планировке территории.
Между планом и реализацией
Новый генеральный план Сочи был утверждён прошлой зимой, он рассчитан до 2044 года. Главная идея документа, разработанного по заказу мэрии авторитетным петербургским НИИ перспективного градостроительства (НИИ ПГ), – сделать город более социально ориентированным и придать импульс развитию санаторно-курортного направления. Насколько можно понять, речь идёт в том числе о развитии популярного у туристов горного кластера. Ставка на крупные проекты понятна – городу очень просто отчитаться крупными системными проектами, которые подразумевают системное развитие территории. Уверены, что чиновники будут включать в свои отчёты такие проекты, как модернизация «Розы Хутор» и «Красной Поляны», создание «Турьева Хутора» и др. Сейчас горный кластер посещает примерно половина приезжающих в Сочи туристов, поэтому его развитие выглядит не менее важным, чем создание инфраструктуры в самом городе.
Сейчас сочинские автомобилисты регулярно стоят в пробках даже за рамками туристического сезона. Семьям, купившим квартиры в новых ЖХ, по-прежнему не хватает школ и детских садов, а вода в некоторых таких домах не поднимается выше пятого этажа. Предыдущий генплан охватывал период с 2009 по 2032 год, и вряд ли он подразумевал такие метаморфозы. Точечная застройка, появление высотных домов под видом гаражей – такого ни в одном плане не напишут, но в реальности всё это каким-то образом появилось.
По этой причине ещё в 2021 году местные власти были вынуждены ввести мораторий на жилищное строительство, который, впрочем, не распространялся на дома, строившиеся по схемам, отличным от долевого строительства, прописанным в 214-ФЗ. Судебные процессы по поводу многих объектов, как мы уже сказали, продолжаются до сих пор. Цифры говорят сами за себя: только с декабря 2021 года по декабрь 2022-го рост объёмов строительства квартир и апартаментов составил почти 30%. По итогам прошлого года Сочи занял шестое место в стране по объёмам введённого жилья. При этом стоимость квадратного метра все последние годы неуклонно растёт примерно на 15–20% в год. В августе этого года средняя цена квадратного метра в городе составила 451 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в новостройке – 18 млн рублей.
Теперь власти заявляют, что строить новое жильё можно будет только в рамках комплексного развития территорий (КРТ). «Необходимо создавать ту инфраструктуру, которая будет комфортна в дальнейшем, то есть это садики, школы для детей, объекты здравоохранения – сейчас однозначно в рамках комплексного развития территории, если что-то строим», – отмечал мэр Сочи Андрей Прошунин.
Павел Спирин: В посёлке Дагомыс на базе Сочинского государственного университета появится новый кампус. В северном кластере – в микрорайоне Мамайка – построят пять детских садов и многофункциональный спорткомплекс. В Западном кластере – в районе улицы Фадеева – возведут две школы, два детсада, поликлинику и несколько спортивных объектов. На территории села Верхний Юрт появятся сразу два социальных кластера общей площадью 23 гектара. Здесь построят четыре школы, девять дошкольных учреждений, спортивные объекты и организации дополнительного образования.
Особый акцент в генплане также сделан и на развитие транспортной инфраструктуры, без которой невозможно ни создание комфортной городской среды, ни тем более развитие туризма. Стратегия развития транспортной системы, интегрированная в генплан, включает в себя более 230 мероприятий по улучшению транспортной и пешеходной доступности всех городских районов. В Сочи планируется создать систему транспортно-пересадочных узлов, построить более тысячи новых остановок, организовать 300 километров автобусных линий.
В новый генплан Сочи также введено специальное понятие – «социальный кластер». Всего под строительство школ, детсадов, объектов культуры, спорта и здравоохранения в плане зарезервировано более 770 гектаров. Также запланировано 1,5 тыс. гектаров для новых парков, скверов и бульваров. Всего же площадь зелёных насаждений в следующие 20 лет должна будет увеличиться в 11 раз
Соцобъекты – в кластер
В новый генплан Сочи также введено специальное понятие – «социальный кластер». Всего под строительство школ, детсадов, объектов культуры, спорта и здравоохранения в плане зарезервировано более 770 гектаров.
Предполагается, что в таких кластерах будут сосредоточены необходимые жителям города социально-бытовые учреждения, созданы точки научно-технического роста.
Большое внимание в генплане уделено созданию новой современной спортивной инфраструктуры: в городе появятся ледовые арены, новые бассейны, центры летних и зимних видов спорта. Кроме того, в каждом районе Сочи запланировано строительство нового стадиона, а в 12 сельских округах возведут универсальные спортзалы.
Планируется навести порядок и с рекреационными зонами и зонами отдыха. В частности, в генплане запланировано 1,5 тыс. гектаров для новых парков, скверов и бульваров. Всего же площадь зелёных насаждений в следующие 20 лет должна будет увеличиться в 11 раз. Реализация этого плана уже началась: за год финансирование программы компенсационного озеленения выросло в 5 раз. Новые пальмы уже высадили на улице Навагинской, в парке Фрунзе и около Художественного музея.
Отдельно в генплане предусмотрено создание 17 километров новых набережных и 30 километров пляжей. Вдоль побережья Чёрного моря также запланировано развитие водного транспортного сообщения.
Туризм – инвесторам
Ещё одна насущная проблема Сочи последних лет – перегруженность туристической инфраструктуры. Количество приезжающих на отдых туристов из года в года увеличивается, и отдыхать с комфортом им становится всё сложнее. Например, по данным Ассоциации оздоровительного туризма и корпоративного здоровья, в этом году спрос на самые популярные здравницы юга России и прежде всего Кубани на 40–50% превышал предложения. В Сочи в этом сезоне приехали 7,6 млн туристов, а уже через несколько лет их количество может вырасти до 10–15 миллионов.
Новый генплан предусматривает строительство новых и реконструкцию старых сочинских санаториев. В ближайшее время планируется модернизировать 12 объектов. Правда, и здесь есть нюансы. В реконструкцию кто-то должен вкладывать деньги, а значит, городу нужны инвесторы. И многие из них сейчас с удивлением смотрят на события, развернувшиеся вокруг гостиничного комплекса «Волна Резорт Энд Спа» (бывший пансионат «Весна»). Если коротко, то государство в лице Генпрокуратуры решило, что много лет назад пансионат был незаконно приватизирован. И потому необходимо изъять у нынешних собственников 115 объектов недвижимости, невзирая на то, сколько денег они вложили в развитие курорта за всё это время. В данный момент в рамках этого спора продолжаются судебные процессы.
Для справки: 28 из действующих 48 инвестиционных проектов реализуется именно в санаторно-курортной и туристической сферах. Планируется, что к 2032 году номерной фонд увеличится почти на 19 тыс. номеров, к 2044-му – на 77 тысяч. Но главное, чтобы план не разошёлся с реальностью.
Павел Спирин:
Новый генплан предусматривает строительство в Сочи четырёх яхтенных марин. Порты появятся в Адлере, посёлках Головинка и Совет-Квадже, а также в Хостинском районе. Строить их будут с помощью механизмов государственно-частного партнёрства (ГЧП). Общий объём запланированных инвестиций составит около 500 млрд рублей. Новые марины должны появиться в Сочи уже в ближайшие пять-семь лет. В настоящее время уже идёт поиск частных инвесторов и привлечение капитала.
Горный воздух круглый год
Едва ли не самым амбициозным проектом нового генплана Сочи выглядит строительство железной дороги Адлер – Черкесск – Кисловодск. Новая магистраль пройдёт через горный кластер черноморского курорта, её точное местоположение пока не определено, но известно, что одна из станций точно будет расположена в селе Эстосадок в Красной Поляне. Эксперты считают, что вместе с расширением горного кластера этот проект позволит поднять курортный статус Сочи на новый уровень, а строительство четвёртого горнолыжного курорта «Турьев Хутор» вместе с модернизацией курорта «Красная Поляна» (не путать с одноимённым посёлком) позволят сделать отдых в местных горах круглогодичным, что приведёт к стабилизации цен на отдых.
«Новые мощности в целом по году достаточно ровно будут использоваться. Это даст возможность и цены стабилизировать, и потоки развести. Кто-то сможет на высокий сезон ориентироваться, кто-то – приехать походить по маршрутам», – сказал журналистам вице-президент Российского союза туриндустрии Юрий Барзыкин. По его словам, на курорте будет предусмотрено увеличение мощностей гостиниц и отелей, а также количество подъёмников и горнолыжных трасс.
Начало строительства всесезонного курорта «Турьев Хутор», который станет продолжением «Роза Хутор», запланировано на конец 2024 года, начало эксплуатации – на 2029-й. Инвесторами стали компании «Интеррос» и «Васта Дискавери», а также госкорпорация развития, объём инвестиций оценивается в 80 млрд рублей.
На первом этапе инвестор намерен создать туристическую деревню, рассчитанную на 700 номеров. Кроме того, среди первых объектов нового курорта на северном склоне хребта Аибга станет скоростная канатная дорога с кольцевым движением и с отцепляемыми на станциях зажимами. Обслуживать пассажиров будет подвижной состав из 36 шестиместных кресел с подогревом и колпаками, они смогут перевозить до 2,4 тыс. человек в час.
К слову, производство подъёмника, который будет установлен в «Турьев Хуторе», доверили отечественному производителю ООО «Руслет». Всего на курорте будет построено несколько канатных дорог общей протяжённостью 6,5 километра, а также около 50 километров горнолыжных трасс. Благодаря всему этому площадь перегруженного курорта «Роза Хутор» вырастет в 1,5–2 раза. Потребность в расширении последнего назрела давно. В горнолыжном сезоне 2023/2024 года (завершился в середине апреля) «Розу Хутор» посетили 765 тыс. гостей, в предыдущем сезоне – 680 тысяч. При этом тенденция к росту числа отдыхающих заметна и на других курортах.
Есть что построить, есть что сохранить
Только за неполные семь месяцев 2024 года горный кластер Сочи посетили более 2 млн туристов, то есть примерно каждый второй – гость города. В «Красной Поляне» только в июне – августе отдохнули более 830 тыс. человек, что на 15% больше аналогичного периода прошлого года. Сейчас там уже активно готовятся к зимнему горнолыжному сезону 2024/2025 года, который стартует 1 декабря: проверяют герметичность трубопроводов противолавинной системы и всевозможные датчики показателей климата, занимаются планировкой полотна трасс для лыжников и сноубордистов, готовят снегоуплотнительную технику.
Идёт подготовка к новому сезону и на курорте «Газпром Поляна», который в начале года отметился рекордом зимнего посещения: в январе – марте туда приехало на 23% больше туристов, чем за аналогичный период 2023-го, правда, конкретные цифры в открытых источниках не приводятся.
«Горный кластер становится всё более популярным за счёт развития инфраструктуры для семейного отдыха, экологического и событийного туризма, организации трансферов к морю в летний период. Все три курорта Красной Поляны, а также расположенные поблизости Сочинский национальный парк и Кавказский заповедник объединяют 150 километров оборудованных пешеходных и веломаршрутов различной сложности, которые являются дополнительными точками притяжения туристов, предпочитающих активный отдых», – заявил в своём телеграм-канале глава Сочи Андрей Прошунин. Однако и крупнейшие сочинские объекты туристического показа также демонстрируют рекордную посещаемость. Например, парк «Ривьера» в центре города – ещё недавно местные жители опасались его частичной застройки – ежегодно посещают 2 млн человек, и его привлекательность для туристов растёт. Равно как и популярность построенных к Олимпиаде-2014 «Сочи Парка» и Скайпарка. Вдобавок к этому, по информации мэра, в летний сезон в городе единовременно находится свыше 200 тыс. туристов, а загрузка большинства санаториев и пансионатов с лечением превышает стопроцентный показатель за счёт дополнительных мест. Последнее обстоятельство – явный стимул к возрождению закрытых в прежние времена объектов, на месте которых некоторые застройщики хотели бы видеть новые «человейники», подключённые к старым коммуникациям.
На фоне всего этого новый генеральный план черноморской столицы России призван сохранить её для гостей и местных жителей, позволить ей заново расцвести после долгих лет хаотичной застройки и уберечь её от превращения в бетонные джунгли с жилыми трущобами под видом гаражей. Проекты с участием крупных федеральных инвесторов явно должны этому поспособствовать, равно как и местные власти – за счёт следования современным принципам градостроительного планирования, без поблажек для дружественных застройщиков и родственников отдельно взятых чиновников. Разве не для этого в городе запланировали такие масштабные изменения с горизонтом планирования в 20 лет?
Павел Спирин: Сегодня в Сочи заключено уже шесть договоров о КРТ в четырёх районах города. Так, в Хостинском районе КРТ реализуется на северном склоне горы Бытха. Ещё один договор касается объектов в Адлерском и Хостинском внутригородских районах. Также освоение земельных участков в рамках КРТ идёт в Лазаревском районе. А в Центральном в рамках КРТ планируется развитие территории, прилегающей к ул. Краснодонской.
