// // Аферы с землёй на 1 000 000 000 рублей можно считать рядовыми

Аферы с землёй на 1 000 000 000 рублей можно считать рядовыми

1190

Земли беспредела

2
В разделе

Рынок земли в Подмосковье становится всё более опасным. С одной стороны, здесь всё ещё царят порядки, которые на рынке жилья существовали в лихие 90-е. С другой стороны, после кризиса 2008 года здесь начался земельный передел, в ходе которого бывает всякое. Больше всего страдают покупатели земельных участков под застройку.

Недавно стало известно, что глава обувного холдинга «Терволина» Вадим Степанов всё же предстанет перед судом. История с его махинацией землями лесного фонда рядом со знаменитой Николиной Горой долгое время не сходила со страниц СМИ. Слишком уж феерично развивались события.

Напомним вкратце, в чём суть. В районе Николиной Горы ещё в 20-е годы прошлого века появился дачно-потребительский кооператив работников Академии наук и искусства (ДПК) «Ранис». Селились в посёлке люди известные, так что место считалось престижным ещё в советские времена. Как было принято в то время, землю под посёлок выделили щедро: из 131 гектара поселковой земли 52 гектара являются общественными. В 2002 году, после принятия Земельного кодекса, началась приватизация земель. Тут-то и выяснилось, что эти 52 гектара оформить в общепоселковую собственность выйдет накладно для жителей посёлка: речь шла о нескольких сотнях тысяч долларов. Денег таких в 2003 году у состарившихся наследников известных деятелей не нашлось.

По версии следствия, тут-то и появился Степанов. Он предложил за свои деньги провести приватизацию и помочь привести в порядок инфраструктуру кооператива, но с условием, что ему разрешат выкупить часть общественной земли. Дачники согласились. Между фирмой коммерсанта ООО «Кельт» и правлением «Раниса» был заключён инвестиционный договор. Однако, как полагает следствие, его реализация обернулась аферой.

По данным СК, в ходе геодезических работ часть общественной земли на территории посёлка попросту не была учтена, а вместо этого к посёлку были прирезаны другие 20 гектаров, никогда не имевшие отношения к кооперативу, принадлежавшие государству и являвшиеся лесом первой категории. В дальнейшем, как установило следствие, именно эти земли были указаны как общественные земли ДПК. Как следует из материалов дела, в конце мая 2004 года в администрации Одинцовского района появилось фальшивое ходатайство, подписанное одним из членов правления ДПК «Ранис», не согласованное с другими, об отказе кооператива от права бессрочного пользования земельным участком в 26 гектаров.

В связи с этим в июне 2004 года, по данным СК, Степанов получил необходимое разрешение администрации района о прекращении кооперативом бессрочного пользования землёй. Причём на тот момент этот участок уже был поделён на 153 земельных участка. Следствие установило, что их номинальными владельцами стали родственники подозреваемого, сотрудники его компании и 40 военнослужащих с использованием льгот, предусмотренных федеральными законами, регламентирующими бесплатное выделение земельных участков военным пенсионерам. При этом, как было установлено в ходе следствия, военнослужащие прямо в день вступления во владение «своими» участками продали их по номинальной стоимости сотрудникам компании Степанова, получив за это по 400 долларов. В итоге в лесном массиве образовался коттеджный посёлок.

По теме

Обеспокоенные дачники «Раниса» начали жаловаться. Историей в 2005 году заинтересовался Росприроднадзор, замглавы которого Олег Митволь развернул настоящее детективное расследование. «В 2006 году мы начали проверку по обращению жителей Николиной Горы, – вспоминает бывший чиновник. – Речь шла о том, что там, где раньше был государственный лесной фонд, вдруг неожиданно образовались более 20 гектаров частной земли, на которых началась застройка. Мы начали проверять, и выяснилось, что в Одинцовском районе кадастровые карты были съедены мышами, соответственно в Мослесхозе эти карты сгорели в результате пожара. Причём пожар был таким удивительным, что при нём сгорело только одно учётное дело».

Несмотря на прожорливых мышей и избирательный пожар, Росприроднадзору всё же удалось восстановить кадастровые документы через Главархив. «Когда стало очевидно, что коттеджная застройка ведётся не на территории дачного кооператива, а на «прихваченных» землях лесфонда, мы обратились за помощью в правоохранительные органы, – рассказал Митволь. – Раз восемь мы подавали заявление в прокуратуру и суд, однако нам приходил ответ, что никаких нарушений не выявлено». Одновременно пороги прокуратур и судов без успеха обивали и сами ранисовцы. Однако в августе 2007 года этим делом заинтересовался Департамент экономической безопасности (ДЭБ) МВД, а СК по итогам его проверки возбудил уголовное дело по факту мошенничества.

Тем не менее довести дело до суда было нелегко. Достаточно сказать, что, когда в сентябре 2008 года Степанова арестовали, за него поручились такие известные люди, как кинорежиссёр Никита Михалков, президент факультета журналистики МГУ Ясен Засурский и музыкант Юрий Башмет. В результате бизнесмена освободили в апреле 2009 года под залог в 10 млн рублей.

Блуждание чиновников

Самое удивительное, впрочем, не то, что миллиардер-обувщик всё же предстанет перед судом. Поразительно другое: рядом с ним на скамью подсудимых может сесть его подчинённый Андрей Яковлев и... всё. Ни один чиновник, «выступавший в роли мышей или пожара», как съязвил Митволь, не пострадал. Как и члены правления кооператива, помогавшие Степанову. В сообщении «Раниса» они названы поимённо. «Несомненно, весомую роль в этой истории сыграли члены правления кооператива Сергей Фонтон, Борис Гуляев, Анна Калашникова и Алексей Юровский, которые преднамеренно вводили в заблуждение членов кооператива и убеждали в законности всех действий Степанова», – говорится в нём. О сотрудниках прокуратуры и судьях, долгое время не находивших нарушений в действиях Степанова, и говорить не приходится.

Между тем Одинцовский район Подмосковья уже не раз «светился» в скандалах с землёй.

Уже несколько лет : когда-то принадлежавшие совхозу «Матвеевское», эти земли сегодня оказались яблоком раздора между бывшими работниками совхоза, ставшими его акционерами при приватизации (в ходе которой, кстати, были убиты два директора совхоза), компанией Романа Абрамовича Millhouse Capital и «Интеко» Елены Батуриной, построившей здесь несколько жилых комплексов.

Засветился Одинцовский район и в коррупционном скандале вокруг экс-министра обороны Анатолия Сердюкова: согласно материалам следствия, «Оборонсервис» по заниженной цене продал в частные руки земельный участок в 20 гектаров, на котором располагались складские помещения общей площадью 36 тыс. квадратных метров. Объект был продан всего за 320 млн рублей, тогда как его рыночная стоимость, по подсчётам экспертов, была как минимум на миллиард выше.

Экс-губератор Московской области Борис Громов в последние дни перед отставкой также обеспокоился судьбой земель Одинцовского района: он разрешил перевод в земли населённых пунктов 1,5 тыс. гектаров лесных массивов. Причём выяснилось, что компании, арендующие эти земли, принадлежат одному человеку, сергею Собко, а их юридическим собственником является кипрский офшор.

Тот же Митволь в 2007 году жаловался в Генпрокуратуру на незаконную передачу в 2001 году 99 гектаров земли санатория «Барвиха» в Жуковке под строительство коттеджей, принадлежащих, по информации Росприроднадзора, главе Роснефти Сергею Богданчикову, ресторатору Аркадию Новикову и главе Уральской горно-металлургической компании Искандеру Махмудову.

По теме

Громким было и дело с продажей за бесценок земель в районе Рублёвки в результате аукциона, итоги которого опротестовала ФАС. На этом фоне информация о том, что управделами президента Владимир Кожин приобрёл почти 8 гектаров в том же Одинцовском районе по соседству с резиденциями первых лиц за 1 млн рублей, кажется хорошей новостью. Ну да, купил без аукциона, а рыночная цена сотки составила около 1 млн рублей, хотя реальная стоимость только одной сотки земли в этих краях начинается от 50 тыс. долларов. Но ведь не по 7 тыс. рублей за сотку покупал, как некоторые!

Земли риска

Объяснение простое: именно в Одинцовском районе сосредоточены «золотые» сотки России. Когда цена сотки доходит до цены однокомнатной квартиры эконом-класса, тут уж не до «мышей». Однако если Одинцовский район чем и выделяется из других подмосковных районов, то разве что размахом. Сами же махинации с землёй – вещь вполне распространённая.

Например, год назад Рослесхоз, совершив облёт своих подмосковных владений, изрядно напугал владельцев коттеджей в лесу. Оказалось, что множество коттеджных посёлков построено на землях лесного фонда. Принцип аферы тут был простой: во время приватизации колхоз или совхоз «под шумок» приватизировал не только сельскохозяйственные земли, но и земли лесного фонда, переданные ему в пользование. Затем они были перепроданы, переведены в категорию дачного строительства – и теперь владельцы дач в лесу оказались под угрозой выселения.

Чужие его бывшим крупнейшим акционером и главой совета директоров Мухтаром Аблязовым. Под арестом оказались более 300 земельных участков, владельцы которых уже начали строительство домов.

Эти случаи имеют счастливую концовку. Лесные участки не отобрали, арест с земель, когда-то принадлежавших казахстанскому опальному олигарху, сняли. Однако регулярно случается множество других «маленьких трагедий» – частных случаев одного и того же порока российской системы оборота и учёта земли.

Одним из самых распространённых является угроза изъятия участка из-за допущенных ранее нарушений. Обнаружить это рядовой покупатель практически не может. Правда, его успокаивает то, что срок исковой давности составляет три года, а поступающие в розничную продажу участки, как правило, имеют в этот период вполне благопристойную историю собственности. Но исковая давность может быть увеличена в случае серьёзных причин: например, при выявлении крупных нарушений. Об этом покупателям мало кто говорит.

Ещё одна распространённая практика – продажа земли по серой схеме. Как правило, расчёты ведутся через банковскую ячейку, а в официальном договоре купли-продажи указывается сильно заниженная цена. Компании делают это, чтобы избежать уплаты налогов, а покупатели получают головную боль. Ведь в случае утраты прав на участок покупатель сможет требовать лишь те деньги, что указаны в официальном договоре. При этом не обязательно терять весь участок. Например, автору известен случай, когда участок был продан с ошибочно нанесёнными границами. После корректировки границ оказалось, что у покупателя на 2 сотки земли меньше, чем указано в договоре. Он потребовал вернуть деньги – и получил ровно ту сумму, которая следовала из официального документа. В другом случае житель посёлка протестовал против возведения на его участке объекта поселковой инфраструктуры – и вынужден был отступить, когда понял, что в ином случае у него просто выкупят эту часть участка по официальной, сильно заниженной цене.

Кстати, юристы советуют при покупке требовать межевой план участка, на котором обозначены не только его размеры и конфигурация, но и расположение границ с соседями. Дело в том, что зарегистрировать собственность на земельный участок можно и без него – по своего рода «упрощёнке». Часто застройщики в целях экономии так и делают, уверяя, что достаточно их собственной «нарезки» участков. Однако это чревато впоследствии конфликтными ситуациями и потерей денег.

Как не стать обманутым лендлордом

«Для грамотного совершения покупки земельного участка нужно придерживаться простого и чёткого правила «четырёх шагов». Если знать эти основные этапы приобретения участков, то никакие юридические проблемы не должны возникнуть», – считает Павел Романов, генеральный директор УК ТМ «Своя земля».

По теме

Первый шаг, необходимый при покупке участка, – это правильный выбор продавца. Первоначально нужно максимально тщательно изучить отзывы тех, кто уже приобрёл земельный участок, принимая во внимание не только рекомендации знакомых, но и промониторив возможные информационные источники, например раздел «отзывы» сайта продавца, рекомендует Романов. «Кроме этого важно пообщаться с менеджером компании, хотя бы по телефону, так как в компаниях с хорошей репутацией, как правило, работают профессионалы своего дела. Зарегистрированный бренд также является показателем серьёзности организации», – говорит он.

Второй шаг – это правильный выбор продукта и проверка его юридической чистоты. «Быстро самую общую юридическую информацию об участке можно получить через Интернет, на портале госуслуг Росреестра, воспользовавшись доступом в государственные реестры (ГКН и ЕГРП) в режиме онлайн, – советует эксперт. – Для этого вам нужен только кадастровый номер участка». Кроме этого перед покупкой нужно внимательным образом осмотреть сам земельный участок, чтобы впоследствии не появилось никаких «подводных камней».

Третий шаг – это подписание договора. «Клиент должен в обязательном порядке посмотреть у продавца кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности на участок, а также не полениться проверить реквизиты компании», – говорит Романов. Сделка может происходить через агента, в этом случае нужно потребовать у него все необходимые для совершения сделки документы.

Четвёртым шагом является оплата покупки. «Если клиент платит наличными через кассу компании, то он должен потребовать приходно-кассовый ордер и кассовый чек.

Выполнив эти четыре шага, риск стать обманутым дачником в значительной мере уменьшается», – считает девелопер.

«На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости представлено более 450 организованных посёлков без подряда – конкуренция крайне велика. Поэтому опасность приобретения земельного участка кроется в том, что в погоне за покупателем некоторые управляющие компании забывают о добросовестном отношении к своим заявленным обязательствам: коммуникации не проводятся, инфраструктура не обеспечивается и т.д.», – говорит Илья Терентьев, генеральный директор группы «Земер».

Изначально нужно понять, сколько проектов есть у данной управляющей компании, советует он. Если, например, реализуется один посёлок и продажи в нём неактивны, то в этом случае нужно быть крайне осторожным, так как из-за отсутствия денег обязательства компании могут быть не выполнены. Минимальная проблема – это задержка их выполнения по срокам, а максимальная – возможность остаться лишь с землёй, без коммуникаций и даже без подъездной дороги, а свои права, вполне возможно, нужно будет отстаивать в местной администрации. «Если компания крупная, с множеством проектов, то и в этом случае не стоит кидаться к ней в объятия и верить девелоперу на слово. Лучше проконсультироваться с юристом, показать все документы УК и проговорить с ним схему оформления сделки», – добавляет Терентьев.

Проблема, однако, в том, что в посёлках эконом-класса, на которые сейчас приходится львиная доля продаж на земельном рынке, покупатель стоит перед выбором: купить либо дороже, либо дальше, либо рискнуть. Например, выбирая недорогой посёлок на Новорижском шоссе, можно оказаться перед дилеммой. Скажем, в одном посёлке все документы могут быть оформлены безукоризненно, территория посёлка благоустраивалась ещё на старте, однако расположен он рядом с шоссе и цена покупки начиналась от 10 млн рублей. В соседнем посёлке того же формата аналогичное жильё идёт по 5 млн рублей, а сам посёлок располагался на опушке леса – зато предлагаемая сделка, что называется, в лучших традициях 90-х. Согласитесь, альтернатива более чем нелёгкая.

Вообще нужно сказать, что чем более престижно направление, на котором расположен земельный участок, чем ближе он к МКАД, тем больше стоит ждать каверз. Исключения из этого правила бывают только в худшую сторону: например, сейчас подруга автора ходит по судам, пытаясь отстоять своё право на гектар лесной опушки в Ярославской области. Земля, продававшаяся в 2008 году под усадьбы, сегодня стала яблоком раздора разругавшейся команды продавцов. И в результате череды судов покупатели вдруг оказались лишены права собственности.

Значит ли всё это, что с покупкой земельного участка стоит погодить? Нет, конечно. Тем более что земля вокруг Москвы активно распродаётся: «средний класс» начал покидать столицу и устремился в пригороды и далее. Пока идёт распродажа накопленных лендлордами почти за десятилетие земельных наделов, цены не сильно растут. Однако аналитики предупреждают, что такое положение продлится не вечно. Уже сейчас практически невозможно найти свободный участок в радиусе 20 километров от МКАД, активно застраивается 30-километровый пояс вокруг Москвы. Дальше уже идут земли, пригодные только для дачного строительства – ездить ежедневно на работу за 50–60 километров без скоростных поездов, как в Японии и Европе, невозможно. Следовательно, стоит поторопиться, если хочется иметь свой дом. Но помнить при этом об осторожности.

Опубликовано:
Отредактировано: 11.02.2013 16:35
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Еще на сайте
Наверх