Ни падение спроса и платёжеспособности покупателей, ни наличие большого количества предложений – никакие экономические факторы, кажется, не действуют на российских девелоперов.
Застройщики взяли на вооружение хитрости, традиционно используемые производителями продуктов: дескать, цены повышать не будем, зато товара продадим поменьше – вместо литра молока в бутылке будет 900 граммов. Схожие тенденции сегодня наблюдаются и на рынке новостроек.
«Размеры первичного жилья уменьшаются уже более трёх лет. Но средняя цена квадратного метра в студиях и «однушках» зачастую выше, чем в более просторных лотах, – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. – Цены на жильё по объективным причинам продолжают расти, а платёжеспособность клиентов – падать. Поэтому большая часть покупателей даже с привлечением заёмных средств могут позволить себе только самые доступные квартиры».
По статистике, за 2022 год средняя площадь квартир в новостройках на столичном рынке уменьшилась на 5%, составив 55,2 квадратного метра. На рынке Новой Москвы средний «квадрат» «схуднул» с 50,2 до 48,9 квадратного метра. Подобные тенденции сегодня наблюдаются в подавляющем большинстве проектов, причём во всех сегментах. В качестве примера рассмотрим два проекта бизнес-класса, реализуемых компанией MR Group. Если верить сообщениям в Сети, в многофункциональном комплексе «Пресня Сити», сданном в 2018 году, средняя площадь квартир составляла 61,4 квадратного метра. При этом на долю небольших квартир – студий и «однушек» – приходилось 36,5%.
А теперь сравним это с жилым комплексом City Bay, по тем же источникам, сдача которого запланирована на 2023–2025 год. Средняя площадь лотов в этом ЖК составляет уже 57,6 квадратного метра. Одновременно с этим до 38,6% увеличилась доля однокомнатных квартир и студий.
Некоторые аналитики прочат рынку недвижимости жёсткое «похмелье», указывая на то, что прогнозируемое ещё с начала прошлого года «замерзание» рынка наконец-то наступит. Аргументы приводятся вполне логичные. «Процент по льготной ипотеке довели до 8, хитрые программы с околонулевыми ставками тоже прикрыты, то есть сейчас вписать дополнительные 20% стоимости жилья в его цену за счёт ипотеки уже не получится», – рассуждает эксперт по недвижимости Алексей Кричевский.
Российская пенсионерка отдала мошенникам 2 миллиона рублей, а затем продала квартиру и передала им ещё 6 миллионов. Для продажи имущества ей пришлось пройти психиатрическое освидетельствование.
Напомним, однако, что, как уже сообщала «Наша Версия», стоимость жилья в России лишь опосредованно зависит от «чистой экономики». Тут вам и аппетиты чиновников и застройщиков, и расходы на «социальную нагрузку», фактор жадности банкиров и многое другое, что в конкретных цифрах подсчитать зачастую не так-то просто.
Кстати, сами застройщики в СМИ стараются не жаловаться. Наоборот, старательно создают картинку, будто цены в ближайшем будущем снижаться точно не будут. И это несмотря на то, что спрос на жильё в прошлом году просел как минимум на 20%. Потому девелоперы вбрасывают деньги в рекламу: обзвоны, билборды, программы для агентов – всё направлено на ускорение продаж. А ещё реальные покупатели получили возможность торговаться с застройщиками – теперь можно на этапе заключения сделки получить приличную скидку. Делается всё, чтобы не допустить падения цен. Возможно ли такое без сговора участников? Вряд ли. Тем более что они очень заинтересованы ускорить продажи: долги тянут доходность проектов вниз. А нераспроданные проекты могут вообще стать причиной будущего банкротства. Месяцы или год такая ситуация может держаться. Но когда имущество поступит в руки банкиров как залог, там его выставят на рынок с максимальной скидкой для ускорения возврата средств. Это может стать тригером для настоящей ценовой гонки. Остаётся шанс, что конкуренты выкупят замёрзшие залоговые проекты, как это было ранее. Это остановит выход квартир на рынок с дисконтом. Но в этот раз денег у частников не много. Так что ситуация непростая.
Конкретно
Подобная ситуация явилась результатом государственного регулирования, после чего произошло не только укрупнение игроков, но также и их фактическое сращивание с банковским сектором. Тем временем за первое полугодие прошлого года количество банкротств среди девелоперов выросло на 14%, и эта тенденция продолжается. Примечательно, что на этом фоне в Минстрое продолжают говорить о необходимости наращивания ввода новых квадратных метров до 120 млн в год, а также о повышении доступности жилья. Правда, единственными выгодоприобретателями от всевозможных госпрограмм оказываются крупные компании, аффилированные с банкирами и чиновниками, а также пресловутая госкорпорация «ДОМ.РФ» под руководством Виталия Мутко. При таком раскладе неудивительно, что чисто рыночные факторы оказывают второстепенное влияние на ценообразование.
Учитывая, что повышения доходов населения в ближайшем будущем точно не случится, ждать роста спроса в этом году также не приходится.
Только вот затовариванием рынка застройщиков не запугать. «Ситуация с нераспроданным жильём уже не первый год на рынке. Поэтому застройщики регулируют объём предложения выводом новых объектов: если спрос снизился, они просто меньше выводят новые дома, а старые стараются распродавать, – поясняет гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина. – Затоваривания не будет точно: застройщики будут старые объекты продавать потихоньку и сдерживать вывод новых. Тем более что сейчас все разрешения автоматически продлены на год и у застройщиков всё хорошо».
