В сети активно рекламируется проект ООО СЗ «5-й Донской», небоскреб ЖК «THE FIVE» на 5-ом Донском проезде в Москве. Это долгострой, старт которому был дан еще в 2017 году, до сих пор не продвинувшийся дальше котлована. Реклама агитирует будущих дольщиков не тянуть с решением инвестировать в премиальную, по версии застройщика, недвижимость, и поскорее внести предоплату в размере 100%. Взамен им обещают выдать ключи не позднее 28 февраля 2027 года.
Как отмечает издание «Новые ведомости», в рекламе у блогеров, продвигающих предложение застройщика, и на сайте проекта жилого комплекса «THE FIVE» (Юго-Западный административный округ Москвы) можно найти впечатляющую графику: фасады будущей новостройки, пространство лобби, зона work&read, благоустроенная окружающая территория, транспортная инфраструктура, все очень красиво и впечатляюще. Потенциальным покупателям сообщают о потрясающих видах на достопримечательности Москвы – Кремль, «Музеон», стадион «Лужники», комплекс «Москва Сити», Храм Христа Спасителя, Воробьевы горы, здание главного корпуса МГУ и знаменитые московские высотки, однако не упоминают об огромной ТЭЦ, расположенной по соседству – есть подозрения, что этот объект может несколько испортить панораму и общую привлекательность ЖК. Во всяком случае, с 75-го этажа из панорамных окон ее будет видно так же хорошо, как прочие достопримечательности. Кстати, средняя цена на квартиры в небоскребе, по данным «Дом.РФ», составляет более 250 тысяч рублей за квадратный метр. Если соотнести эту информацию с метражом жилья, который обозначен на сайте проекта, цена на самую маленькую квартиру в этом доме – «однушку» площадью 38 «квадратов» – составит около 9,5 миллиона рублей. Для Москвы это не слишком много, но не стоит забывать, что речь идет о долгострое. Впрочем, четкие цены на сайте не представлены, есть лишь контакты офиса продаж, и не исключено, что фактически стоимость может оказаться выше.
В описаниях проекта на разных сайтах в качестве преимуществ отмечается его престижное расположение, развитый район, метро «Ленинский проспект» и «Площадь Гагарина», парк имени Горького и Нескучный сад поблизости, Даниловский и Черемушкинский рынок в шаговой доступности от жилого комплекса, возможность выбрать школу или детский сад из учреждений, расположенных неподалеку, множество кафе и различных сервисов. Но нет ни слова о промзоне и трех многополосных шоссе, которые находятся в этом же районе. Так что «THE FIVE» – это не только современные квартиры с высотой потолков более трех метров и собственными террасами, «головокружительные виды и уникальная панорама города», жилье в «центре бизнес-активности», парки, зелень, комфортная среда и развитая инфраструктура, но и типичные московские пробки, в которых неизбежно придется стоять, добираясь домой – для района характерна высокая транспортная загруженность. А еще застройщик в своем предложении почему-то «забыл» упомянуть о 39 парковочных местах во дворе, на которых будут парковаться жильцы 603 квартир. Правда, есть еще и подземный паркинг, но и он рассчитан на 129 мест – они тоже будут объектами продажи. Достаточно ли этого количества на такой дом? Кстати, здание окружают и многочисленные коммерческие помещения, а ведь их посетителям тоже нужно где-то парковаться.
Не только плюсы
Блогеры, которые рекламируют «THE FIVE», расписывая социальную, спортивную и коммерческую инфраструктуру, транспортную доступность, вид с высоких этажей и прочие преимущества, обходят большинство минусов стороной, но все же подмечают некоторые настораживающие детали.
Сейчас многие застройщики для повышения привлекательности объекта сдают квартиры с уже готовой отделкой. Однако в дальнейшем собственники рискуют столкнуться с массой проблем, потому что ремонт от застройщика редко бывает качественным.
Проект, как уже упоминалось выше, тянется с 2017 года, то есть, понятие «долгострой» применимо к нему вполне справедливо, и каковы дальнейшие перспективы, неясно. Вызывает вопросы и компания-застройщик – ООО СЗ «5-й Донской». Ее руководитель М.Е. Блажко оформил личное банкротство, а у фирмы, по данным СМИ, обнаружились многомиллиардные долги. Странной выглядит и попытка генподрядчика АО «НИИПРОМ» сразу же взяться за проект премиум-класса – это первый ЖК компании. Наконец, стоит отметить и частые радикальные изменения архитектурной концепции жилого комплекса «THE FIVE» и проектной документации. Могут ли Нескучный сад в шаговой доступности, вид на Кремль и видовые террасы, заявленные в качестве преимуществ, перевесить все эти пункты в глазах покупателей?
Возможно, потенциальным дольщикам не стоит принимать поспешных решений и инвестировать в этот проект-долгострой, не взвесив все «за» и «против». В идеале, прежде чем выбрать квартиру, нужно приехать на место и оценить обстановку: изучить район расположения комплекса, посмотреть на инфраструктуру вокруг, условия, поговорить с местными жителями, а уже потом сделать вывод, оправдана ли заявленная застройщиком цена.
Неучтенные жители
Как уже писала в своем материале «Этажи и миражи» «Новая газета», даже небольшое расхождение с правилами приводит к тем или иным последствиям, которые накапливаются как снежный ком. Но, к сожалению, чиновники, подписывающие документы, где допущены пресловутые расхождения, помнят об этом далеко не всегда.
С ЖК «THE FIVE» связан странный казус: многоквартирные дома на 5-ом Донском проезде, рядом с которыми находится строительная площадка, по документам проходят как «необитаемые». Именно так они обозначены на плане земельного участка, положенном в основу работу строителей. При этом проживают здесь вполне реальные люди. Эта нестыковка зафиксирована в официальном письме, датированном 18 мая 2014 года (№ ДГИ-1-198108/15-1) за подписью заместителя руководителя департамента государственного имущества города Москвы Гамана М.Ф. (в настоящее время руководитель ДГИ Москвы) и адресованном начальнику ГУП «ГлавАПУ» Москомархитектуры, о доработке проекта межевания на 5-ом Донском.
В письме говорится следующее: «Сформировать земельный участок площадью 46000 кв. м. в соответствии с договором аренды № М-05-508083 (прим.: отменен в 2021г.) (кадастровый номер: 77:05:0001010:33), отнести к категории «предназначенные для строительства» в соответствии с условными обозначениями. Здания (цитата), расположенные в границах сформированного участка, показать, как «неиспользуемые здания и сооружения» в соответствии с условными обозначениями».
Не вполне понятно, какими соображениями руководствовался чиновник, распорядившийся обозначить жилые дома как «неиспользуемые здания и сооружения». Разумеется, местные жители были несколько удивлены таким поворотом событий и не захотели переселяться в угоду частному застройщику, решившему развернуть здесь масштабный проект и, кажется, сумевший непонятным образом убедить власти в том, что дома, создающие помехи грандиозной стройке, удастся расселить.
Вот и одна из причин, по которым долгострой стал долгостроем. На практике дома оказались вполне жилыми, а их население выступило с претензиями к девелоперу и властям по поводу нового строительства. Московская государственная экспертиза вынужденно остановила стройку. А потом она вообще была выведена из перечня городских инвестиционных проектов за несоблюдение сроков и другие нарушения, допущенные застройщиком.
Получается, что жители 5-го Донского, а потом и дольщики, захотевшие купить недвижимость премиум-класса в ЖК «THE FIVE» и поддавшиеся на рекламу хорошего района, красивых фасадов, высоких этажей, хорошего вида на парк Горького и Нескучный сад, а также окружающей инфраструктуры, были введены в заблуждение предложением застройщика.
Жители новороссийского ЖК бизнес-класса «Гармония моря» вынуждены ходить мыться в соседнюю гостиницу, так как у них практически все время нет воды. Застройщик объясняет проблему старыми коммуникациями и плотной застройкой района.
Сначала ремонт, потом снос
Привлекает внимание еще один официальный документ, под которым стоят подписи экспертов. Глава НИИОСП им. Н.М. Герсеванова Шарафутдинов Р.Ф. от 07.08.2023 по заказу девелопера утвердил «Рабочую документацию» (шифр №25-ГК-С02/23-03).
Проблема в том, что работы по рытью котлована под ЖК «THE FIVE» нанесли вред четырехэтажному жилому дому, находящемуся буквально в нескольких метрах от стройки. Здание, которому не повезло с расположением, в буквальном смысле начало трещать по швам. Застройщику пришлось экстренно искать выход из создавшегося положения, ведь дом реально мог обрушиться – об этом, к слову, предупреждали специалисты. В НИИОСП им. Н.М. Герсеванова выпустили документ, из которого следует, что все металлоконструкции соседнего дома требуется усилить. Кроме того, там говорится, что застройщику надлежит остановить все работы, если осадка здания, как это и произошло, превысит предельные дополнительные деформации. Для того, чтобы защитить дом от дальнейшего разрушения, была спроектирована недешевая схема усиления фундамента дома с помощью свай.
А в самом конце документа говорится, что пресловутое здание нужно демонтировать после того, как построят четыре надземных этажа жилого комплекса «THE FIVE» – видимо, чтобы дом не мешал премиальному объекту недвижимости. Правда, когда объект достигнет этой стадии, неясно – там, как уже упоминалось выше, с 2017 года красуется котлован, и прогресса пока не видно.
Логика строителей вызывает множество вопросов. Получается, что ради котлована, который в перспективе должен превратиться в элитное жилье, украшающее район, сначала фундамент треснувшего кирпичного жилого дома нужно укрепить с помощью свай – а это довольно дорогостоящий процесс, затем – продолжить возведение небоскреба, превратившегося в долгострой, а потом – снести соседнее здание, давно заселенное. Кто должен все это оплатить? Не инвесторы ли, которые соблазнятся инфраструктурой, удачным расположением, развитым районом и панорамными видами на ТЭЦ и Третье транспортное кольцо? И где гарантия, что долгострой в итоге перестанет быть таковым, и его наконец завершат и сдадут в эксплуатацию? И как долго еще на месте обещанного небоскреба будет зиять котлован?
В середине октября 2023 года Арбитражный суд Москвы на основании иска столичного комитета госстройнадзора к АО «НИИПРОМ» приостановил деятельность последнего на 60 суток по всем видам строительно-монтажных работ.
Следите за руками
Жители 5-го Донского проезда обратились в Росфинмониторинг, поинтересовавшись, почему стройка жилого комплекса премиум-класса так долго буксует на этапе котлована, в который ушли колоссальные средства, и как этот долгострой может быть экономически оправдан. По их словам, напрашивается догадка, что кто-то отмывает на этом деньги.
«Наша версия» уже интересовалась этим вопросом. Журналисты ознакомились с договором цессии между ПАО «Промсвязьбанк» и АКБ «Связь-Банк» о передаче долгов долгостроя. Долг на сумму более 11 353,47 миллиона рублей передали за 915 миллионов рублей – то есть, с уценкой более чем в 12 раз. При этом данных о независимой оценке среднерыночной стоимости долга для законности цессии нет.
А после того, как проект ЖК «Нескучный Home & Spa» превратился в ЖК «THE FIVE», а компания ООО «Строй-Комплекс» – в ООО СЗ «5-й Донской», получилось, что все та же фирма получила многомиллиардное финансирование, но уже от «Промсвязьбанка».
В котлован нескончаемого долгостроя, будто в черную дыру, уходят миллиарды рублей госбанков, и конца этому процессу не видно. Сроки этапов строительства срываются, стройка жилого комплекса идет со множеством нарушений, соседний дом оказался под угрозой разрушения, застройщик избороздил окрестности траншеями и уничтожает многолетние деревья, невзирая на протесты жителей, но поток денег не иссякает.
Не исключено, что «Промсвязьбанк» понес ущерб на сумму более 10 миллиардов рублей, и этой историей стоит заняться компетентным органам.
