Россияне в прошлом году стали на 45% чаще брать нецелевые кредиты под залог собственной недвижимости, в 2025 году рост продолжился. Средний размер кредита – 1,75 миллиона. С чем связана такая тенденция, ведь в случае невозврата кредита заемщик рискует потерять жилье, даже единственное? Впрочем, данный тренд может скоро уйти в связи с умиранием ипотечного кредитования.
Банки отказывают в необеспеченных кредитах почти всем
Итак, объем выдачи кредитов под залог недвижимости в рублевом эквиваленте в отечественных банках за 2024 год вырос на 45%, сообщают банковские аналитики. Так же по итогам марта 2025 года число кредитов под залог недвижимости выросло на треть (на 34%) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в абсолютных цифрах, по данным Сбера в марте выдано подобных займов на 2 миллиарда рублей. То есть налицо крепкая тенденция. Средний размер кредита составляет 1,7 миллиона рублей. Под залог идет любая недвижимость: квартира, дом, гараж, земельный участок, причал, собственные коммерческие площади...
Банковские аналитики раскрывают причины тренда, которые лежат на поверхности: это высокие ставки и ограничения ЦБ на количество ссуд, а залог позволяет разом взять в кредит крупную сумму на покупку жилья, автомобиля, рефинансирование, возврат долга. Между тем финансовые организации стали массово отказывать физлицам в крупных кредитах без обеспечения. Число отказов достигло 90%. Банки выкрутились: замедлили кредитование физлиц и одновременно увеличили размещение на депозитах в ЦБ и вложения в ценные бумаги с возросшей доходностью. А недвижимость, понятно, - самое лучшее обеспечение. Для заемщика с первого взгляда тоже есть выгода. Залог на недвижимость позволяет снизить ставку на 2-3%, а ставки по ипотечным кредитам составляют 27-27%, по потребительским – 30-35%. Вроде бы скидка в 2-3% небольшая, но экономия в абсолютных рублевых цифрах на самом деле довольно существенная.
Под заклад идет квартира, потом машиноместо
Финансовый аналитик Дмитрий Фролов рассказал «Нашей версии»:
«Ожидается, что высокая ключевая ставка ЦБ в 21% сохранится долгое время (заседание ЦБ по ее обсуждению пройдет 25 апреля), потому банки и аналитики учитывают именно это весомое предположение. Как мы знаем, россияне крайне закредитованы, а потому ЦБ вводит разные ограничительные меры, дабы банально снизить число ссуд. Естественно, банки отреагировали отказами в необеспеченных кредитах физлицам, повысив регулятивные требования к оформлению займа. Важная деталь – если человеку отказали в потребкредите, он имеет возможность заложить собственную недвижимость. В прошлом году, напомним, был еще популярен залог автомобиля, но ЦБ и этот прием ограничил. Из недвижимости, как правило, под заклад идет квартира, на втором месте машиноместа. Конечно, риски высоки – можно потерять единственное жилье! Но не думаю, что таких случаев будет много. Обычно кредиты с обеспечением используются для погашения ипотеки, а дальше берется следующий кредит на покрытие предыдущего. Тут все как с небольшими займами – идет бесконечная «прокрутка» кредита через новые займы. Как будет банк реализовывать недвижимое имущество заемщика, если он не погасит кредит? Это имущество продается на открытых торгах спустя два месяца после описи имущества должника судом. Торги идут по принципу аукциона – кто больше предложил, тот и купил. Конечно, зачастую заявок на торги просто нет, тогда имущество удешевляют на 10%. Если и на этом этапе тишина, то кредитор получает право реализовывать имущество самостоятельно. Как показывает практика, недвижимость в своей цене доходит до самого минимума. И для банка, удивитесь, это выгодно – недвижимость самый ликвидный и дорогой актив, потому что у него рыночная цена. А быстрая реализация это и быстрые деньги, мгновенно поступающие в оборот финансовой организации».
Ипотека закрывается?
Раньше на торги обычно выставлялись как раз ипотечные квартиры. Теперь на аукционах стоит ожидать «прибавления» недвижимости других форм собственности. И все-таки ипотечные квартиры, конечно, будут преобладать. Косвенное подтверждение – в «Эксперт РА» подсчитали, что в 2025 году ипотеку закроют досрочно только 2% россиян. Это связано со многими причинами, но, безусловно, основная в нехватке денег у заемщиков. По итогам 2024 года задолженность наших граждан по рублевой ипотеке составила 20 триллионов рублей. Это рекорд за все время. Аналитик Дмитрий Фролов прогнозирует: «Понятно, что залог под недвижимость стал столь популярен из-за огромного долга россиян по ипотеке. Но сейчас ипотека потеряла привлекательность, что для банков, что для потребителей. Льготная закончилась, а рыночная, ну очень рыночная! При первом взносе в 20-30% кредитные учреждения берут по 40-50%. При таких раскладах ипотека просто теряет смысл».
