В стране вновь запущена программа льготной ипотеки – ставка на жильё в новостройках составит 7%. Вот только повысить спрос и тем более сделать жильё более доступным эта мера вряд ли поможет.
Напомним, что за последние два года цены на жильё в России стремительно росли. Сначала тому поспособствовала правительственная программа льготной ипотеки в период пандемии. Усугубили ситуацию взлетевшие цены на стройматериалы. В результате и без того недоступное жильё окончательно превратилось в люксовый товар не для всех. Февральские события и последовавшие за ним санкционное давление и кризис, казалось, каким-то образом подкорректируют ситуацию. По крайней мере логично было предполагать, что рекордное падение спроса хоть немного опустит цены. Но пока что по факту этого так и не произошло.
Так, по данным ЦИАН, если в июне прошлого года средняя стоимость «квадрата» в Москве составляла 258,3 тыс. рублей, то в этом году он обойдётся уже в 321,4 тысячи. В Санкт-Петербурге похожая тенденция: 159,9 тыс. рублей в июне прошлого года, 209,9 тыс. – в этом году. В Ростове-на-Дону квадратный метр с 71,9 тыс. в прошлом году поднялся до 113,9 тыс. в нынешнем, в Перми – с 75,8 тыс. рублей до 99,8 тыс., в Воронеже – с 71,6 тыс. до 93,7 тыс. рублей.
Но в правительстве работу над ошибками, казалось, не провели и в очередной раз уверяют, что введение льготной ипотеки «поможет большему числу людей приобрести жильё на выгодных условиях». Между тем многие девелоперы, а также банкиры уже потирают руки в предвкушении новых денежных поступлений. А также предупреждают: снижения цен в ближайшее время ждать точно не стоит. Выходит, правительство готово повторить свою же ошибку? «Да, это те же грабли, – констатирует управляющий партнёр ГК «Омакульма» Константин Пороцкий. – Мы сейчас находимся в той точке рынка, когда все, кто хотел улучшить своё жильё, это сделали. Остальные даже при нулевой ставке не смогут улучшить свои жилищные условия. Потому что аннуитетного платежа, равного 10 тыс. рублей, нигде нет. Минимум нужно платить 30 тыс. рублей в месяц. А для большинства людей это серьёзные деньги».
По словам эксперта, именно размер ежемесячного платежа по кредиту является ключевым фактором, влияющим на спрос. Размер ставки же используется участниками рынка скорее как маркетинговый инструмент. «Не так важен размер ставки, а то, сколько ты будешь платить в месяц. Многие застройщики идут на субсидированную ставку, при этом повышая цены, – констатирует Константин Пороцкий. – И такое решение выгодно всем: застройщики продают дороже, банки выдают ипотеку на своих условиях».
Ещё одним негативным фактором введения льготной ставки станет усиление противостояния первичного и вторичного рынка жилья. Напомним, что введение льготной ставки в «ковидные годы» уже привело к нездоровому перекосу, когда квартиры в старом жилом фонде стали стоить дороже, чем в новостройке. Сегодня эта тенденция немного начала выправляться, однако льготная ипотека скорее всего вернёт на рынок этот нездоровый перекос.
«Сейчас на вторичном сегменте идёт падение цен, собственники начинают осознавать, что покупатель не готов платить прошлогодние суммы, а именно он формирует рыночную цену, – отмечает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. – Да, если посмотреть на ЦИАН и «Авито», цены не упали, где-то даже поднялись. Но если позвонить продавцу и узнать, за сколько он реально готов продать квартиру, выясняется, что при цене на агрегаторе 6 млн рублей многие с ходу готовы скинуть 300–500 тысяч».
Цены же на первичном рынке пока не падают, но с приходом льготной ипотеки покупка новой квартиры, очевидно, будет выгоднее и дешевле. Правда, воспользоваться этим простые россияне в очередной раз не смогут: роста доходов населения не происходит, а значит покупать квартиру в ипотеку большинству простых россиян по-прежнему не на что. «Мы попадаем в яму по спросу. Все, кто хотел и мог, закупили недвижимость в феврале-марте, – рассуждает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашёв. – Покупатели ещё тогда опять загнали цены вверх. Нервный рынок всегда загоняет ценник на неадекватный уровень, вот и сейчас цены на жильё неадекватны доходам населения».
