// // Повышение цен на квартиры — всего лишь агрессивная тактика застройщиков

Повышение цен на квартиры — всего лишь агрессивная тактика застройщиков

72

Жестокая игра

Повышение цен на квартиры — всего лишь агрессивная тактика застройщиков
В разделе

Последние полгода споры между риелторами, аналитиками и другими участниками рынка о возможном обвале цен на столичную жилую недвижимость не утихают. Высказывания экспертов об «инвестиционном пузыре» неоднозначны и противоречивы, как, впрочем, и исследования аналитических служб. Так будут ли расти цены на квартиры в Москве? Подойдём к этой проблеме с разных сторон.

Инвестирование в столичную недвижимость всегда было делом надёжным и высокодоходным. По мнению чиновников Госстроя России, разница между ценой реализации жилья на первичном рынке и его себестоимостью составляет 89%, сами участники рынка с этим утверждением не согласны, заявляя, что маржа более «скромная» — 40—50%. «Скромная доходность» рынка недвижимости ярко проявилась в 2001 году, когда квартиры в столице подорожали почти на треть, этого не могли предположить даже аналитики рынка. После этого недвижимостью стали заниматься все, кому не лень: банки, строительные организации, а также десятки тысяч частных инвесторов. Одновременно в прессе активно лоббировалась тема о неуклонном росте цен на московские квартиры. Ещё некоторое время цены действительно активно росли. Переломный момент наступил весной прошлого года.

Как всё начиналось

Первым в феврале прошлого года проблему «инвестиционного пузыря» озвучил министр экономического развития и торговли Герман Греф, который заявил, что стремительный рост цен на фондовом рынке и рынке недвижимости грозит их перегревом. Действительно, с 2000 по 2004 год столичное жильё подорожало почти на 85%, превысив докризисный уровень. По мнению министра, рынок просто не в состоянии переварить сформировавшийся поток инвестиций. Вслед за Грефом другие федеральные чиновники стили высказываться о перегретости рынка жилья в столице. Никто из них подробно не разъяснял, что такое «инвестиционный пузырь» и когда он лопнет. Но покупатели, перед которыми забрезжил свет падения цен на квартиры, решили подождать более благополучных времён для приобретения квартир, в результате спрос с апреля резко упал. Следующим моментом, располагающим к падению цен, стал банковский кризис, произошедший в мае. Клиенты массово забирали деньги из банков, а последние были не в состоянии привлечь средства на рынке межбанковских кредитов, так как он уже около двух месяцев фактически не работал. Летом проблема достигла своего апогея: целый ряд средних и мелких банков столкнулись с проблемами выплат населению и обеспечения оперативной деятельности. Попросту денег у банков не было, и взять их было негде. В связи с чем началась срочная распродажа активов, в число которых входили и объекты незавершённого строительства. Основная часть предложений, выставленных банками, касалась наименее ликвидных и не очень дорогих объектов в Подмосковье. Экспертами предсказывались волны массовых продаж и в самой столице, волны прошли, недвижимость распродавалась с большими скидками, достигавшими трети стоимости объекта.

Помимо этого ситуация косвенно коснулась ещё двух категорий участников рынка. Во-первых, это девелоперы, специализирующиеся на элитных объектах. В отличие от массового жилья, где большая часть финансирования идёт от потребителей, элитная недвижимость возводится прежде всего на собственные, кредитные ресурсы застройщика и только потом на средства покупателей. Соответственно застройщику необходимы хорошие кредитные возможности. В сложившейся ситуации, когда банки осторожничают, придерживают реализацию договоров, пересматривают условия сотрудничества, многие девелоперы испытывают трудности с реализацией кредитных контрактов на строительство. Вторая категория игроков, на которую повлияла ситуация с банками, — покупатели, которые ведут себя довольно инертно, заняв выжидательную позицию. В связи с чем спрос на элитное жильё по сравнению с прошлым годом несколько снизился.

По теме

Впрочем, значительного падения цен так и не произошло, зато началась продолжительная стагнация, когда цены не росли, упираясь в низкий уровень спроса, но и не падали, так как их специально поддерживали застройщики: никому не хотелось терять деньги.

Что касается временных колебаний, то это связано с такой ситуацией: если у компании-застройщика начинаются переговоры с клиентом, который изъявил готовность единовременно приобрести определённый объём квартир (как правило, более десяти), сразу происходит повышение цен на оставшуюся в продаже жилплощадь. Получив очередное финансовое вливание и возможность продолжать дальнейшее «бескредитное» строительство дома, застройщик идёт на повышение цен в надежде извлечь максимальную прибыль. Компании, занимающиеся реализацией квартир, негативно относятся к подобной практике, считая, что таким образом зачастую происходит необоснованное повышение цен, серьёзно сказывающееся на уровне покупательского спроса, ведь цены у столичной недвижимости и без того заоблачные.

Причём на вторичном рынке цены остановились уже довольно давно. Тем не менее застройщики и риелторы, имеющие большие обороты по «первичке», продолжают плавно поднимать расценки, повторяя в один голос идеологический тезис: «Причин для снижения цен на недвижимость в Москве нет». Причём жёсткая тактика больше основывается на психологии потребителя. Например, несколько известных компаний-застройщиков, работающих на рынке столичного жилья, применили простой ход: активно давая рекламу о том, на какой день запланировано очередное повышение цен на квартиры. Заветное число наступило — квартиры подорожали. Покупатели поняли: это не шутки. У этого хода было достаточно много противников, но всё больше компаний прибегает к подобной тактике, понимая, что самое худшее — если покупатель занимает выжидательную позицию.

Тем не менее стоимость «вторичных» квартир практически не поменялась, и стоимость квадратных метров в новостройках автоматически застряла между реальностью цен и психологией покупателей.

В настоящий момент застройщиками и другими участниками рынка, заинтересованными в увеличении доходности столичной недвижимости, активно лоббируется тема о новом взлёте цен на квартиры. Но с выводами, как, впрочем, и с покупкой квартиры, спешить не стоит.

Произошедшие события немного отрезвили рынок: если раньше недвижимостью занимались все, кому не лень, то после снижения доходности непрофессионалы не выдерживают конкуренции и покидают рынок. А оставшиеся на рынке игроки стали более чем осторожны: они не позволяют себе вывести на рынок новый объект по ценам, превышающим среднюю стоимость квартир в этом районе на вторичном рынке, что свидетельствует о происходящем оздоровлении рынка новостроек. Например, на мировых рынках общепринята практика, при которой новые дома выставляются на продажу в начале проекта по ценам примерно на 20—25% ниже средних по рынку. Так как частный инвестор, верящий в проект и готовый вложить свои средства в приобретение квартиры, должен иметь возможность заработать к окончанию строительства порядка 15% годовых. Сегодняшняя ситуация на рынке новостроек Москвы начинает приближаться к подобной практике.

Катарсис сегодня?

Рассмотрим тенденцию роста цен на примере Северного округа столицы, самого активного по продажам в период с конца ноября 2004 года по весну нынешнего года.

Статистика такова: в то время как стоимость панельных новостроек возросла на 1,8%, цена квадратного метра в более престижных монолитных домах опустилась

с $1876 до $1837, падение составило 2,1%. В это число попали дома в районе станций метро «Водный стадион» и «Войковская». К примеру, на 16% подешевели квартиры в доме по адресу: Лихоборские Бугры, 5, где средняя стоимость 1 кв. м опустилась с $3050 до $2550. В новостройке, расположенной по соседству, в доме № 3 по той же улице, снижение средней стоимости составило 4% (c $1670 до $1600). Существенно, на 12%, была снижена средняя цена на квартиры на Петрозаводской ул., вл. 18 (с $1500 до $1325 за 1 кв. м).

По теме

В доме на ул. Дыбенко, вл. 26, к. 1 цены снизились на 4% (с $1450 до $1400); на Клинской ул., 3, к. 1 — на 3% (с $1450 до $1400). На такой же процент снизилась стоимость квартир в новостройке на ул. Матроса Железняка, мкр. 18, к. 2. Стоимость квадратного метра в этом доме составляет $1550. В итоге парадоксы статистики таковы: средняя стоимость новостроек практически не изменилась. Впрочем, по тому факту, что покупатель отдаёт предпочтение более доступной, но менее качественной «панельке», а не монолитному жилью, можно сделать вывод о том, что покупательская способность падает. На вторичном рынке недвижимости тоже затишье, моментально уходят лишь самые дешёвые квартиры: стоимостью до 45 тыс., двухкомнатные — до 60 тысяч.

Игнорировать действительность невозможно, но показать все козыри и открыто признать тот факт, что рынок столичного жилья перенасыщен, застройщики тоже не могут. Скорее всего снижение цен будет происходить в завуалированном виде. Один из вариантов привлечения покупателей — создание приемлемых условий кредитования.

Например, ГК «Пик», инвестор-застройщик микрорайона Новокуркино, возводимого в подмосковном городе Химки, совместно со Сбербанком предложили долгожданную схему ипотечного кредитования — «10-90», на основании которой покупателю достаточно оплатить всего десятую часть стоимости квартиры, а оставшиеся 90% перекроет ипотечный кредит в Сбербанке. Например, для того чтобы заселиться в однокомнатную квартиру, достаточно внести в качестве первого взноса всего около $4 тыс. — для большинства трудоспособных граждан сумма вполне приемлемая. По словам пресс-секретаря компании Натальи Коноваловой, около трети квартир, строящихся в этом районе, реализуется при помощи программы «10-90». Правда, стоит заметить, что пока это единственный подобный опыт.

Что касается классического способа привлечения покупателя, то здесь ситуация обстоит несколько иначе. Как показывает мировой опыт, заявление о продаже уценки является более действенным рекламным ходом, чем угроза повышения его стоимости. В прошлом году под видом летних скидок некоторые застройщики действительно снизили цены на 15—20%, но сейчас тактика изменилась.

Многие москвичи рассчитывают улучшить свои жилищные условия, надеясь на сезонные дисконты от риелторских компаний и застройщиков. Действительно, многими игроками рынка недвижимости было заявлено о продаже квартир со скидками. Однако потенциальным приобретателям жилья нужно чётко понимать, в каком случае декларируются скидки на квартиры, а в каком — скидки на риелторские услуги агентства.

Например, обширная пиар-акция корпорации «Бест-недвижимость» по 20-процентным скидкам оказалась эффективным рекламным ходом. Компания действительно раздавала заявленные скидки, но не на квартиры, а на услуги, связанные со сделками купли-продажи.

Впрочем, возможно, что в ближайшее время мы дождёмся продажи новых квартир с реальными скидками. По мнению аналитиков, на столичном рынке недвижимости ожидаются радикальные изменения.

Несмотря на то что продавцы упорно твердят о росте цен и увеличении количества продаж, индекс доходности недвижимости стремительно снижается. Весной прошлого года он составлял более восьми единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам, в то время как сейчас он составляет меньше четырёх единиц и постоянно снижается. Снижение доходности вложений в жильё может привести к тому, что количество так называемых инвестиционных квартир резко снизится. Сейчас, по оценкам специалистов, оно составляет около 30% общего количества сделок с жильём. По мнению маркетологов компании «Свой дом», люди, приобретающие квартиры не для собственного проживания, а с целью вложения свободных средств, на некоторое время заморозят свои инвестиции и начнут искать другие, более доходные инструменты. Как следствие, это сузит платёжеспособный спрос и приведёт к затовариванию рынка и снижению цен на квартиры.

Такого же мнения придерживается и генеральный директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко: в конце 2005 — начале 2006 года вероятен обвал цен на московское жильё. Причиной подобного развития событий, считает руководитель ИРН, может послужить то, что «в условиях беспрецедентного роста цен всё больше квартир покупается с целью их последующей перепродажи. Это создаёт угрозу затоваривания рынка. Правда, резкий обвал возможен лишь при условии массовой продажи всех инвестиционных квартир.

На общей эйфории рынок долго протянуть не сможет. Такая позиция подтверждается и тем, что срок продажи квартир сейчас намного увеличился, а подобная тенденция обычно притормаживает темпы роста рынка. Начальник отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрий Кочетков считает, что для наступления обратного психологического кризиса, из-за которого люди будут бояться покупать квартиры, сейчас достаточно любого потрясения — социального, политического, мирового.

В финансовом обзоре за 2003 год, подготовленном Центробанком, утверждается, что, когда цены на недвижимость в течение двух лет увеличиваются на 20% и более, ситуация вплотную приближается к критической. Рынок столичной недвижимости уже год назад плотную подошёл к краю пропасти, но не заметил этого и продолжил двигаться дальше. Так что теперь обвала можно ожидать в любую минуту.

Опубликовано:
Отредактировано: 29.11.2016 15:12
Копировать текст статьи
Комментарии 0
Новости партнеров
Еще на сайте
Наверх