Строительному лобби, похоже, удалось добиться существенных послаблений в санкциях за нарушения сроков сдачи жилья, гарантийных сроков на свои объекты и низкое качество строительства. Соответствующие законодательные изменения уже приняты Госдумой.
Речь идёт о поправках в 214-ФЗ о долевом строительстве. Именно в этом документе прописываются все штрафы, пени, неустойки и возмещение потерь покупателям жилья в случаях всевозможных «косяков» со стороны застройщиков.
«Двойная ответственность»
Необходимость редактирования законодательства инициаторы нововведений обосновывали некоей «двойной ответственностью» застройщиков. Дескать, сегодня штрафы и пени начисляются и по 214-ФЗ, и по закону «О защите прав потребителей». «Установили единообразный подход к определению размера финансовой ответственности застройщика путём исключения двойной ответственности, – похвастался в своём телеграм-канале один из авторов законодательной инициативы, депутат Госдумы Сергей Пахомов. – Исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности будет находиться только в профильном 214-ФЗ».
По факту же получилось, что штрафы для застройщиков теперь снижены в десятки (!) раз. При этом окончательное принятие документа, судя по всему, станет лишь вопросом времени. Законопроект уже получил положительный отзыв от правительства. Из этого можно сделать вывод о том, что могущественным строительным магнатам, лишившимся сверхприбылей из-за закрытия программ льготной ипотеки, всё-таки удалось выторговать себе некоторые плюшки.
Сегодня девелоперы всеми силами стараются избежать устранения строительных недоделок по гарантии. Самая распространённая схема – работа в доме управляющей компании от застройщика, основной задачей которой становится игнорирование жалоб жителей на качество строительства
Гарантия улетучивается
Одним из ключевых законодательных изменений стало сокращение гарантии от застройщика с нынешних пяти лет до трёх. Заметим в скобках, что и сегодня девелоперы всеми силами стараются избежать устранения строительных недоделок по гарантии. Самая распространённая схема – работа в доме управляющей компании от застройщика, основной задачей которой становится игнорирование жалоб жителей на качество строительства. Чем меньше срок гарантии, тем легче будет «продержаться» застройщику и не тратиться на устранение недостатков.
В последние годы всё чаще ситуации с низким качеством строительства доходят буквально до абсурда. Несколько лет назад в Новосибирске ЖК «Панорама» от компании «Брусника» был сдан в эксплуатацию без вентиляции. В результате – в подъезде и квартирах духота и зловоние. «Нам при покупке обещали приточную вентиляцию, а по факту даже вытяжная вентиляция не работает, запахи циркулируют между квартирами. Мне потом вообще заявили, что у нас естественная вентиляция – это когда открываешь окно, тянет с улицы. Закрываешь окно – всё, вентиляции нет», – делился с местными СМИ один из жителей «вонючего» ЖК.
Бизнесвумен из Казахстана Айдан Сулейменова отказалась от российского гражданства. Соответствующий указ 11 июля подписал президент России Владимир Путин.
В течение нескольких лет жители обращались к застройщику, требуя устранить недостатки. Писали письма в Роспотребнадзор, МЧС и прокуратуру. Однако результата так и не было. С принятием новых законодательных изменений срок для подобных переписок будет ограничиваться тремя годами. Далее устранять недоделки жителям придётся за свой счёт.
Строительные недоделки, судя по всему, стали и причинами июньского потопа в ЖК «Город на реке Тушино-2018». Из-за прорвавшейся трубы в доме затопило несколько этажей, кладовки, паркинг превратился в настоящее озеро. Но представители застройщика ООО «СЗ «Стадион Спартак» утверждают, что виновник потопа – собственник одного из нежилых помещений. Не исключено, что итог дела теперь будет решаться в суде. А грядущее сокращение гарантийных сроков станет хорошим подспорьем для девелоперов.
Новые лазейки
Ещё одно новаторство в пользу застройщиков – отдельная норма в 214-ФЗ, говорящая о том, что перечень и размер применяемых к девелоперам мер гражданско-правовой ответственности определяется только 214-ФЗ.
В данном случае речь идёт о той самой «двойной ответственности» – так авторы законодательных изменений назвали закон «О защите прав потребителей», который нередко применялся недовольными покупателями жилья для защиты своих прав.
Можно предположить, что появление данной нормы стало продолжением политики Минстроя, озвученной ещё в 2022 году. Тогда замглавы ведомства Никита Стасишин также указывал на «двойное прочтение законодательства», а недовольных жителей, требующих от застройщиков устранить недостатки, окрестил «потребительскими террористами».
Если раньше благодаря закону «О защите прав потребителей» жители могли хотя бы попытаться получить в суде неустойку в размере 1% за задержки застройщиком сроков устранения недостатков, то теперь этой практике придёт конец. В новой редакции 214-ФЗ размер неустойки определён как 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ. Даже при нынешней высокой ключевой ставке в 18% получится, что неустойка составит 0,12%.
В 10 (!) раз – с 50 до 5% – снижен размер возможного штрафа для застройщика за нарушение обязательств перед покупателями жилья. По закону «О защите прав потребителей», если девелопер не решил проблемы с недовольными покупателями без судебного разбирательства, штраф от присуждённой судом компенсации мог составить до 50%. Теперь – только 5%.
Положенные законом компенсации некоторые участники рынка ничтоже сумняшеся называли способом обогащения и всеми средствами пытались отказать жителям в выплатах. Так, в Екатеринбурге компания ПИК, сорвавшая сроки ввода дома в эксплуатацию, в ответ на требование дольщиков выплатить им неустойку и возместить убытки прямо указала, что неустойка носит «воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно компенсационный для другой стороны, то есть является средством возмещения потерь… и не может являться способом обогащения одной из сторон».
Отметим, что речь шла о задержке сдачи квартир в ЖК «Космонавтов 11» в ноябре прошлого года. Тогда до 30 июня 2023 года для застройщиков действовал мораторий на штрафы и пени. То есть по факту жители требовали компенсацию лишь за несколько месяцев.
Кстати, в марте текущего года застройщики добились очередного возобновления действия моратория на штрафы. Так что поправки в 214-ФЗ принимаются на опережение: в случае принятия новой редакции закона он вступит в силу уже в сентябре этого года. То есть за несколько месяцев до окончания срока действия моратория в декабре этого года.
Отрасль уже вовсю сворачивает новые стройки, чтобы сократить предложение на рынке и ни в коем случае не допустить коррекции вниз непомерно раздутых цен на жильё
Отбиваются ламинатом
Первый зампред комитета Госдумы по просвещению Яна Лантратова обратилась к главе правительства России Михаилу Мишустину с предложением запустить федеральную программу «Ответственный застройщик».
Впрочем, на поверку оказывается, что даже в тех делах, где жителям вроде удалось добиться хоть какой-то компенсации от застройщиков, поставить финальную точку можно далеко не всегда.
Так, компания «Самолёт», проиграв жителям ЖК «Люберцы» суд об устранении выявленных недостатков, подала встречный иск. В ходе первого разбирательства жителей против застройщика суд удовлетворил требования жителей по устранению строительных недоделок. Стоимость необходимых работ была оценена чуть более чем в 290 тыс. рублей. В рамках работ по устранению недостатков застройщику предстояло демонтировать имеющиеся двери, ламинат и обои и заменить на новые.
Во встречных исковых требованиях в сентябре прошлого года представители «Самолёта» ссылались на то, что при выявлении недостатков товара потребитель обязан возвратить продавцу некачественный товар. В данном случае речь идёт о строительных материалах. По мнению застройщика, некачественные окна, двери и ламинат жители получили в «качестве неосновательного обогащения».
В тематическом чате ЖК в Telegram некоторые пользователи говорят о том, что случаи выигрышей подобных исков уже имеются в судебной практике, – застройщикам таким образом удаётся вернуть до 10–15% от выигранного жителями иска по устранению недоделок.
Кстати, случается и так, что даже вступившие в силу решения судов не в свою пользу застройщики исполнять не спешат. Так, «СЗ «ПрометейСити» в прошлом году, проиграв иск по устранению недостатков строительства, работы проводить так и не стал. В результате в дело пришлось вмешаться Роспотребнадзору. В итоге с нерадивого застройщика в пользу жителей удалось взыскать 232 тыс. рублей.
Дальний прицел
Есть версия, что такими законодательными инициативами строительное лобби стремится сократить издержки девелоперов, которые неминуемо будут расти в связи с отменой льготной ипотеки. Отрасль уже вовсю сворачивает новые стройки, чтобы сократить предложение на рынке и ни в коем случае не допустить коррекции вниз непомерно раздутых цен на жильё.
В Минстрое уже начали аккуратно говорить о том, что рекордов с вводом нового жилья в этом году ждать не стоит. Замглавы ведомства пока озвучил осторожный прогноз о том, что в этом году ввод жилья в стране может снизиться до 100 млн квадратных метров по сравнению с рекордными 110 млн прошлого года.
Оставим за скобками тот факт, что значительная часть прошлогоднего рекорда пришлась на индивидуальное жилищное строительство.
На самом деле в отдельных регионах стройка уже стопорится. В Новосибирской области в этом году по планам будет введено только 2,1 млн квадратных метров, что на 28,5% меньше показателей прошлого года. Потому высокие цены на недвижимость, на радость банкирам и девелоперам, продолжают держаться. В Минстрое отметили лишь незначительное снижение во втором квартале этого года (на 0,6%).
А вот «ЦИАН.Аналитика», напротив, констатировала рост. В июле средняя стоимость «первички» на 18 крупнейших региональных рынках страны выросла на 0,8%. В отдельных регионах рост цен оказался куда более значительным. Например, в Краснодаре квартиры подорожали на 2,2%, в Москве и Санкт-Петербурге – на 1,1 и 1% соответственно.
Кто лоббирует интересы застройщиков
Авторы нынешней законодательной инициативы, которая окончательно поставит крест на возможностях получить хоть сколько-нибудь значимую компенсацию от нерадивых девелоперов, уже не раз были замечены в отстаивании интересов крупного бизнеса.
Так, главным фронтменом нового закона стал председатель думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Кстати, сейчас г-н Пахомов активно продвигает ещё одну законодательную инициативу, которая может существенно ухудшить положение простых жителей, но сыграет на руку крупным управляющим компаниям и ресурсоснабжающим организациям.
Речь идёт о возможности взыскания долгов по ЖКХ по упрощённой процедуре – через исполнительную надпись нотариуса. Если документ будет принят, то коммунальщикам не придётся объяснять в суде, откуда взялись долги и не являются ли они «нарисованными». Средства взыщут по упрощённой процедуре. В случае несогласия жителю уже самому придётся обращаться в суд и доказывать свою правоту.
Можно предположить, что то рвение, с которым г-н Пахомов защищает то застройщиков, то управляющие компании и ресурсников, связано с тем, что депутат и сам имеет отношение к представителям этого бизнеса. «Наша Версия» уже рассказывала о возможных связях депутата Пахомова с одной из отраслевых ассоциаций, основателем которой в своё время были представители компании ПИК.
В списке авторов законопроекта, вводящего послабления по штрафам для застройщиков, значится также депутат от ЛДПР Владимир Кошелев. Многолетние связи этого народного избранника со стройкомплексом даже не скрываются. Ещё в 2009 году Кошелев был председателем отраслевой СРО «Строители Поволжья», в 2013 году он получил звание почётного строителя России. До 2021 года Кошелев занимал пост гендиректора АО «Специализированный застройщик Кошелев-проект Самара».
Кстати, судя по информации в открытых базах данных, человек с такими же ФИО – Кошелев Владимир Алексеевич – и сегодня является учредителем строительной компании ООО «СЗ «Корпорация Кошелев».
Есть среди авторов законопроекта и сенатор от Костромской области Николай Журавлёв. Несколько лет назад имя Журавлёва упоминалось в региональных СМИ в связи с лоббизмом банковских структур. А что хорошо застройщикам, то хорошо и банкирам, учитывая, что сегодня и те и другие работают в тесной связке.
