На прошлой неделе заработал Фонд защиты прав дольщиков. Этот новый механизм защиты прав граждан по замыслу Минстроя должен помочь решить проблему, когда граждане, доверившие застройщикам свои средства, в итоге оказываются без денег и без квартир. Однако по факту новый механизм ничего не решит. А подготовленные чиновниками новые ужесточения могут привести к росту цен на жильё.
Заработавший 25 октября Фонд защиты прав дольщиков был придуман взамен страхования договоров долевого участия (ДДУ), которое власти официально признали неэффективным. Новые правила игры таковы. Отныне с каждого ДДУ застройщики должны будут отчислять в фонд 1,2% от суммы договора. В Минстрое подсчитали, что за год работы фонда в общем котле таким образом соберётся порядка 4,5 млрд рублей, которые станут этакой подушкой безопасности и которые можно будет направлять на компенсационные выплаты обманутым дольщикам, а также на достройку проблемных объектов.
Однако эффективность работы нового механизма у экспертов вызывает большие сомнения. «В теории новый механизм принципиально ничем не отличается от системы страхования. Размер взносов остаётся таким же – 1,2% от цены в ДДУ, – рассуждает управляющий партнёр компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. – Из минусов – ограничения по выплатам, которые установлены для площади жилья не более 120 квадратных метров и рассчитываются исходя из средневзвешенной цены квадратного метра. То есть интересы покупателей элитной недвижимости не учитываются – они получат урезанную компенсацию».
Впрочем, при ближайшем рассмотрении нового механизма защиты оказывается, что чиновники не продумали и множество других вопросов.
На что скидываемся?
К примеру, повисает в воздухе вопрос о том, что же делать с уже имеющимися обманутыми дольщиками. Формально, то бишь по закону, средства из фонда нельзя будет пустить на достройку нынешних проблемных объектов, равно как и на компенсации пострадавшим от обмана. Вместе с тем все последние дни в правительстве тема работы фонда непонятно почему обсуждается параллельно с решением проблем уже имеющихся дольщиков. Более того, на последнем совещании премьер-министр Дмитрий Медведев и вовсе заявил о том, что в стране не должны появляться новые обманутые дольщики. «На рынке долевого строительства нужно наводить порядок. Несмотря на ранее принятые законы, далеко не все они действуют, как следовало бы. Само понятие «обманутые дольщики» должно остаться в прошлом», – заявил глава кабмина. Получается, что или в фонд будут скидываться на всякий случай, или же средства фонда всё-таки каким-то образом планируется использовать для нынешних проблемных объектов.
Ещё одна проблема – размер отчислений. Установленные 1,2% – это лишь «стартовая цена». «Правительство не скрывает тот факт, что существующий тариф отчислений в компенсационный фонд необходимо будет повышать для полноценной защиты средств граждан, – говорит директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. – Но бизнес – это коммерческие структуры, которым необходимо планирование. К тому же пока непонятно, будут ли сборы в фонд достаточными для достройки всех проблемных объектов. Я считаю, что ещё много предстоит доделать, чтобы этот механизм заработал в полную силу».
По данным Генпрокуратуры, количество нарушений в долевом строительстве продолжает расти: за первое полугодие правоохранители зафиксировали 600 преступлений в этой области Находящаяся в СИЗО Битмама раскрыла подробности криптовалютной схемы «перестановок»
Если же решение об увеличении отчислений принято не будет, то по факту сборы в размере 1,2% могут оказаться просто бесполезными. «Достроить дом за 1,2% от цены договора невозможно в принципе, и администрации конкретного района придётся придумывать «бонусы» за вход «спасителя», – считает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков. – Фактически данная схема уже была применена в Мытищах, когда ПИК за дострой нескольких долгостроев получил земельные участки. Нужен фонд или нет, сказать сложно, но стоимость данного нововведения будет лежать на плечах дольщиков».
Денег на всех не хватит
Не очень понятно и то, на какую компенсацию смогут рассчитывать сами обманутые дольщики. Дело в том, что размер материальной компенсации предполагается рассчитывать исходя из средней цены квадратного метра на первичном рынке недвижимости в каждом конкретном регионе. И вот тут-то и возникают проблемы. «В случае банкротства застройщика у дольщиков будет выбор: компенсация или дострой. Компенсация будет рассчитываться по стоимости квадратного метра на первичном рынке применительно к локации, то есть достаточно субъективно, – констатирует Денис Крючков. – Кто будет достраивать и что за это получит? Кто и как будет оценивать объём выполненных работ и объём работ на дострой, пока никто не определил». По словам эксперта, на сегодня также отсутствует механизм, который позволил бы согласовать смету перед запуском проекта. А значит, недобросовестный застройщик ещё до банкротства сможет вывести большую часть средств через технического заказчика, подрядчиков и т.п. На руку мошенникам в данном случае и тот факт, что никаких стандартных или рекомендованных расценок сегодня не существует и контроля за ценообразованием и за расходованием средств тоже никакого нет. Сложно сказать, почему в Минстрое не проработали этот момент.
Между тем проблема недобросовестных компаний-застройщиков сегодня на рынке стоит достаточно остро. Так, по данным Генпрокуратуры, количество нарушений в долевом строительстве продолжает расти: за первое полугодие прошлого года правоохранители зафиксировали 500 преступлений в этой области, а за первые шесть месяцев этого года их количество выросло до 600. Всего же в первом полугодии 2017-го Генпрокуратура выявила 6 тыс. нарушений в сфере долевого строительства.
Кстати, красноречивым свидетельством того, как в ведомстве Михаила Меня на самом деле решают проблемы обманутых дольщиков, служит и тот факт, что уточнить реестр дольщиков было решено только несколько дней назад. При этом в Минстрое нет точной статистики по пострадавшим – в специализированном реестре сегодня зарегистрировано 36,6 тыс., хотя в Минстрое озвучивают цифру 86 тыс. пострадавших. Количество проблемных объектов оценено в 830 (всего – 1592 дома). При этом для 227 объектов пока даже не определены сроки ввода.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
Одним лишь созданием фонда изменения на рынке недвижимости не ограничиваются. Уже в будущем году должны вступить в силу и другие поправки в законодательство. В частности, предполагается, что привлекать средства дольщиков смогут только застройщики, имеющие минимум трёхлетний опыт строительства многоквартирных домов. При этом у девелопера на счету должно будет находиться не менее 10% от проектной стоимости строительства, также ему будет запрещено иметь обязательства по кредитам за исключением целевых кредитов на строительство. Ещё ряд ограничений касается административных расходов, зарплатного фонда, расходов на аренду, рекламу и т.п.
Не исключено, что дольщики действительно окажутся более защищёнными. Только вот ценой этой защиты, по мнению экспертов, станет укрупнение рынка и как следствие повышение цен на 10–20%. Таким образом, разрыв между стоимостью уже готовых квартир и квартир, приобретаемых на этапе котлована, фактически сократится до минимума. Не означает ли это, что власти намерены решить проблему дольщиков по принципу «нет дольщиков – нет проблемы», полностью переформатировав рынок недвижимости, допустим, оставив на рынке лишь несколько крупных «правильных» компаний? В пользу этой версии может свидетельствовать тот факт, что на прошлой неделе Владимир Путин на совещании с кабмином поручил проработать вопрос перехода от долевого строительства к механизму проектного финансирования. «Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия», – подтвердил глава Минстроя Михаил Мень.
