Строители провоцируют многотысячные выступления обманутых инвесторов
Доля риска
Главный вопрос в том, каким образом российские власти предполагают разрешить ситуацию. С чисто юридической точки зрения требования граждан к правительству каким-либо образом профинансировать строительство замороженных проектов не имеют под собой оснований. Но обманутых дольщиков сегодня многие тысячи, и эскалация конфликта может привести к серьёзному социальному взрыву, по сравнению с которым мирные шествия по набережной покажутся детской забавой.
Только за последний месяц в столице прошло несколько акций протеста недовольных граждан. В них приняли участие в основном дольщики из Москвы и Подмосковья – регионов, которые считаются в этом отношении одними из самых благополучных. На акцию протеста на прошлой неделе вышли соинвесторы недостроенных домов в подмосковных Щербинке, Ногинске, Одинцове, Домодедове, а также столичных долгостроев на ул. Академика Янгеля, Открытом шоссе, Верхней Масловке и др. Так что о том, сколь серьёзно сегодня стоит эта проблема по всей стране, можно только догадываться. Например, по оценкам портала «Однодольщики.Ру», количество пострадавших – порядка 40 тыс. семей. А отдельные эксперты называют даже цифру в 100 тысяч.
Мы видим полное бездействие правительства по разработке и выполнению мероприятий для выхода из сложившейся чрезвычайной ситуации по существующим объектам и появление новых проблемных объектов незавершённого строительства», – говорится в открытом обращении соинвесторов долевого участия.
«Ситуация с дольщиками обострилась, и это было предсказуемо, – подтверждает депутат Госдумы Галина Хованская. – Кризис больно ударил по застройщикам, у которых сегодня не хватает денег, чтобы завершить строительство объектов. Банковские кредиты им привлекать в нынешних условиях оказывается достаточно сложно». Впрочем, причины появления в стране дольщиков известны уже давно.
Впервые всерьёз о принятии законодательных мер по защите граждан – соинвесторов жилищного строительства задумались ещё в 2006 году, когда был принят целый пакет поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Суть предложенных мер сводилась к тому, что договоры о долевом строительстве должны были заключаться непосредственно между компанией-застройщиком и потребителем. «Когда принимались эти поправки, были большие ожидания, что закон будет защищать интересы физических лиц – дольщиков. Но ожидания, похоже, были созданы людьми, которые плохо знают, как работает рынок. В законе появилось много норм о проверках, отчётности, контроле – можно подумать, что такие меры когда-либо помогли решить какую-нибудь проблему», – говорит партнёр компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский.
На самом деле с точки зрения законодательства права дольщиков были защищены и до принятия поправок в 214-ФЗ. По словам Можаровского, Верховный суд (ВС) к тому времени уже подтвердил, что к инвестконтрактам с физическими лицами применим закон о защите прав потребителей. «Изменения в законодательство принимали на фоне серьёзных протестных выступлений граждан. Их ввели только для того, чтобы погасить страсти», – констатирует Виталий Можаровский.
Беда, однако, в том, что работать по 214-ФЗ застройщики и не думали: оказалось, что заключать инвестконтракты в рамках данного закона им экономически невыгодно. Причина – слишком жёсткие санкции за нарушение сроков строительства. С одной стороны, застройщиков можно понять: в те годы значительное количество объектов не могло быть вовремя введено в эксплуатацию по вине чиновников, которые годами отказывались согласовывать подведение коммуникаций к новому дому или подписывать всевозможную разрешительную документацию.
Правда, обходные пути, придуманные участниками рынка для заключения договоров не по 214-ФЗ, будучи даже вполне «чистыми» с точки зрения права, вызывают много вопросов. Распространённой была практика, когда застройщик создавал некие «компании-прослойки», которые по предварительным договорам скупали у девелопера все квартиры в строящемся доме, а потом уже продавали их дольщикам. Таким образом, оказывалось, что застройщик формально закон не нарушает, поскольку заключает договор с юридическим лицом, «прослойка» же к строительству никакого отношения не имеет, а значит, не связана действием 214-го закона.
Другой способ обойти федеральный закон – продажа не квартир, а векселей всё теми же «прослойками»: фактически человек получал некую расписку о том, что денежные средства от него получены. «Всё это, по сути, обычная разводка. Взять хотя бы вексельную схему: люди несли свои деньги компаниям, у которых нет ни гроша. К сожалению, наши граждане по-прежнему покупаются на всё, что дёшево, полагая, что вот уж с ними-то ничего плохого случиться не может», – переживает Виталий Можаровский.
Исправить ситуацию были призваны подписанные президентом Дмитрием Медведевым в июне этого года очередные поправки в закон о долевом строительстве. Согласно новой редакции документа продавать недостроенное жильё можно только по договору долевого участия в строительстве, то есть формально компании-«прослойки» исключены из процесса. Но, по словам Виталия Можаровского, суть изменений свелась к тому, что раньше сделки застройщиков с «прослойками» и сделки последних с дольщиками рассматривались по отдельности, а теперь всю цепочку берут в совокупности: «До этих изменений у нас было написано, что недострой нельзя продавать в обход 214-ФЗ, теперь написано, что этого делать нельзя ни в коем случае».
Впрочем, и новую редакцию закона можно обойти. По словам аналитиков рынка, девелоперы начали осваивать продажу квартир по концепции жилищных кооперативов. По слухам, такой схемой сегодня уже пользуется компания «ПИК»: якобы некая инициативная группа организовала кооператив, который и привлекает средства граждан на строительство домов.
Кроме того, армию обманутых дольщиков нередко пополняют клиенты вполне добросовестных компаний, у которых в период кризиса просто не оказалось денег, чтобы закончить объекты. «Сейчас очень важно дифференцировать ситуацию: застройщик просто исчез с деньгами или у компаний не оказалось денег из-за кризиса», – подчёркивает Галина Хованская. По её словам, ситуации с мошенниками, попросту укравшими деньги граждан, во многих случаях уже были решены властями. «Если речь идёт о «старых» дольщиках, которые попали в переплёт ещё до кризиса, то такие ситуации потихоньку решаются. Хотя, конечно, очень многое зависит от позиции региональных властей», – уточняет депутат. Она полагает, что власти обязаны брать на себя ответственность за недострой только в тех случах, когда землеотвод выделялся недобросовестным компаниям. «Тут их (властей. – Ред.) вина безусловна. Они давали участок сомнительной компании, которая ничего не собиралась там строить», – настаивает Галина Хованская. «Ни одна из ныне существующих процедур выделения земли под застройку не предусматривает проведение со стороны властей проверки добросовестности компании. Государство несёт ответственность, только если само участвует в качестве застройщика», – возражает Виталий Можаровский. Например, некоторые долгострои стали принадлежать банкам с госучастием: ВТБ выкупил у «Дон-строя» жилые комплексы «Измайловский», «Дом на Беговой», «Дом на Мосфильмовской» и др. ВЭБ приобрёл компанию «Глобэкс» с недостроенным посёлком «Золотые купола».
Однако зачастую решение проблемы дольщиков лежит исключительно в политической плоскости: возьмут ли власти на себя обязательства за недострой, не допуская тем самым социального взрыва, либо предложат сторонам урегулировать спор в рамках правового поля? Если ситуация будет развиваться по второму сценарию, то компании, не сумевшие завершить проекты, объявят банкротами, имущество (в том числе и недострой) выставят на торги и дольщики в лучшем случае получат некую сумму, пропорциональную той, что они вложили. Однако на 100-процентную компенсацию рассчитывать не приходится.
Просмотров: 1634