Проблемы обманутых дольщиков будут решены в течение ближайших пяти лет – с таким оптимистичным заявлением на днях выступил замглавы Минстроя Никита Стасишин. Чиновник, правда, не стал вдаваться в подробности, откуда возьмутся средства на достройку проблемных объектов и кто будет этим заниматься. Оно и понятно, ведь сказать тут, по сути, нечего. Более того, в ближайшие годы проблема будет только усугубляться.
Известную фразу из фильма Данелия о том, что «правительство живёт на другой планете», сами же чиновники периодически подтверждают своими речами. «Наш прогноз, что в течение пяти лет вопрос исчезновения термина «пострадавший гражданин» должен быть решён», – заявил замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин. По его словам, в общей сложности для дольщиков будет выстроено 15 млн квадратных метров жилья. С математикой в Минстрое, похоже, дело явно не задалось. Ведь на сегодняшний день в едином реестре проблемных объектов в Единой информационной системе жилищного строительства значатся 3193 проблемных дома общей площадью 16,7 млн квадратных метров. То есть почти на 2 млн квадратных метров больше. О каком же полном решении проблемы можно говорить?
Денег нет
У Генпрокуратуры, кстати, для оптимистов из Минстроя есть плохие новости. Ещё летом в ведомстве заявили, что с начала этого года количество обманутых дольщиков выросло примерно вдвое. Очевидно, что в ближайшие месяцы эта цифра ещё увеличится: за последние несколько месяцев в стране обанкротилось ещё 90 застройщиков.
«Нельзя сказать, что проблему не решают. Но пока количество новых банкротств превышает количество достроенных проблемных объектов, – отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. – Более того, Фонд защиты прав дольщиков не имеет возможности вытянуть все проблемные дома в одиночку». По словам эксперта, на конец ноября в фонде было накоплено всего 37,5 млрд рублей. Этих денег явно недостаточно для достройки даже тех 15 млн квадратных метров, о которых заявляют в Минстрое. Причём по новому законодательству на эти средства сегодня претендуют не только покупатели квартир, но и покупатели нежилой недвижимости. «Кроме того, ожидается принятие закона, согласно которому и пайщики ЖСК, пострадавшие от недобросовестных застройщиков, получат право на компенсацию. Таким образом, в ближайшей перспективе список пострадавших участников долевого строительства увеличится и к нему добавится ещё список пострадавших участников ЖСК», – говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. И каким же образом Минстрой собирается решать эту проблему? Тут стоит вспомнить, что с переходом отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета Фонд защиты прав дольщиков больше не пополняется.
Недострои повесят на бюджет
Минувшим летом вступили в силу новые законодательные изменения, согласно которым застройщики больше не привлекают средства дольщиков напрямую. Деньги покупателей квартир аккумулируются в банке на эскроу-счетах, «распечатать» которые девелопер может уже только после сдачи объекта. Это нововведение должно было покончить с проблемой обманутых дольщиков. Но теория разошлась с практикой.
«В Москве и Санкт-Петербурге, по официальным данным, всего 15% застройщиков получили проектное финансирование. Остальные 85% либо получили отказ, либо ещё работают по старым правилам», – констатирует исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин. Эксперты отмечают: застройщики, не сумевшие договориться с банками, а также продолжающие работать по старым правилам, находятся в зоне риска и могут вскоре пополнить ряды банкротов. А их нынешние клиенты соответственно станут обманутыми дольщиками.
Форум «Глэмпинги и не только», который планировалось провести в конце текущей недели, перенесен на неопределенный срок. Местом проведения был выбран парк Малевича в Одинцовском районе Подмосковья.
«Нельзя забывать, что сейчас большое количество застройщиков продолжают строить и по новой, и по старой схемам. И именно у них высок риск кассовых разрывов, – подтверждает зам генерального директора по продажам компании «Сибпромстрой» Антон Ширяев. – Переход на систему проектного финансирования сам по себе может стать источником остановки ряда проектов и как следствие увеличения числа обманутых дольщиков».
Реформа за реформой
Примечательно, что в ходе нынешней реформы долевого строительства власти прописали себе весьма широкий круг полномочий, позволяющий достраивать проблемные объекты. «Сейчас в России проходит очередная (уже четвёртая за последние шесть лет) реформа долевого строительства, которая наделяет государственные органы широким спектром инструментов для решения этой проблемы, – рассказывает Дмитрий Логинов. – В первую очередь речь идёт о расширении полномочий компенсационного фонда и появлении возможности дофинансировать строительство проблемных объектов за счёт бюджетных источников».
Однако же в части бюджетного финансирования возникают проблемы. Ведь достраивать незаконченные дома предстоит в том числе за счёт средств регионов, которые и так едва-едва сводят концы с концами. То есть проблему фактически перекидывают на местный уровень, понимая, что там она не будет решена никогда. Зато не возникнет претензий со стороны граждан к федеральному центру.
О том, что проблему дольщиков нужно решить раз и навсегда, власти заявляют как минимум все последние 10 лет. После каждого редактирования закона 214-ФЗ о долевом строительстве, претерпевшего уже бесчисленное количество изменений, из кабмина раздаются победные речи о том, что теперь-то наконец мы решили проблему дольщиков и избавили рынок от недобросовестных игроков. На практике же после всех этих заявлений ситуация снова возвращалась на круги своя. Похоже, что и на этот раз ситуация развивается по уже известному сценарию.
КОНКРЕТНО
Очевидным решением проблем дольщиков между тем мог бы стать простейший вариант. «В принципе уже сейчас есть вариант обезопасить себя и свои деньги – это покупка готового жилья. Мы, как застройщики, работаем по такой системе уже много лет: продаём только готовое, после ввода домов в эксплуатацию, то есть строим за свои. К сожалению, застройщиков, придерживающихся подобной финмодели, на рынке сегодня меньше 1%», – говорит Антон Ширяев.
Причина нежелания девелоперов работать по такой схеме проста: российские застройщики изначально строили свой бизнес на основе пирамиды, где каждый новый объект строится за счёт средств, полученных от продажи объекта предыдущего. Ситуация осложняется ещё и тем, что лишь немногие девелоперы имеют собственную производственную базу. Таким образом, «пирамидальная» модель бизнеса для них является чуть ли не единственно возможной. Неудивительно, что при таком раскладе кассовые разрывы, финансовые коллапсы, а также проблемы с кредитами и банками считаются для строительной отрасли совершенно рядовыми явлениями.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
Пока в правительстве фонтанируют пустыми обещаниями решить проблемы дольщиков раз и навсегда, в регионах проблемы недостроя продолжают усугубляться.
В начале октября отчаявшиеся жители многоквартирного дома в Уфе даже написали Папе Римскому Франциску, пожаловавшись на срыв сроков сдачи объекта и отсутствие отопления. ЖК «Лимонарий» должен был быть сдан ещё в 2017 году. По факту дом до сих пор не готов, однако в него заселили людей. Многочисленные жалобы в адрес строительной компании «СУ-10» ни к чему не привели. В Уфимских инженерных сетях заявляют, что не могут подключить дом к сетям, поскольку за девелопером числится задолженность в размере 18 млн рублей.
Другая громкая акция дольщиков этим летом произошла в Омске, где окончания строительства дома на ул. Герцена люди ждут уже 12 (!!!) лет. Сегодня готовность объекта составляет всего 30%.
Также несколько месяцев назад дольщики из Красноярска были вынуждены обратиться к президенту Владимиру Путину с просьбой решить проблему строительства «ЖК Ясный» в Советском районе. После обращения к президенту в СК РФ провели проверку, после чего появились сообщения о том, что дома буду готовы до конца этого года.
Всего же, по оценкам Генпрокуратуры, своих квартир в недостроенных домах сегодня ждут как минимум 300 тыс. российских семей.
«Каждый долгострой – это отдельная судебная история, – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Скажем, вокруг «Кутузовской мили» тяжбы идут до сих пор, хотя проекту больше 10 лет. Поэтому, конечно, нет полной гарантии, что все обманутые дольщики получат ключи или компенсацию до конца наступающего пятилетия».