Сворачивание программ льготной ипотеки и введение, по сути, запретительных ставок на жилищные кредиты грозят крепко ударить по карманам привыкших к сверхдоходам банкиров и застройщиков. Потому в ход вступают разнообразные схемы, которые при пристальном рассмотрении оказываются крайне невыгодными для заёмщиков.
Сегодня банковские ставки по ипотеке в среднем достигли показателя в 20% и скоро могут вырасти ещё, если ситуация не изменится, предупреждают аналитики. Это означает, что сумма среднего платежа по ипотечному кредиту составит порядка 200 тыс. рублей в месяц, а то и больше. Учитывая, что, по данным Росстата, средняя зарплата в стране чуть превышает 84 тыс. рублей в месяц, платить такие деньги россияне просто не могут. Кроме того, сумма переплаты по такому кредиту оказывается столь высокой, что её с лихвой хватит на покупку четырёх, а то и пяти квартир.
Всё это уже отразилось на финансовых показателях банков. По данным Frank RG, в июле банкиры выдали кредитов на 348,5 млрд рублей – в 2,2 раза меньше, чем за месяц до этого. Количество же ипотечных займов сократилось на 47%. Однако всё это отнюдь не означает, что кредиты на покупку жилья перестали выдавать вовсе. На рынке расцвели серые полулегальные схемы. Распространение их столь велико, что на феномен даже обратили внимание в ЦБ. «Любители лёгкой наживы предлагают россиянам запутанные и непрозрачные условия. Мы будем делать всё, чтобы искоренить подобные схемы в ипотеке», – заявила на днях глава регулятора Эльвира Набиуллина.
Семья напрокат
Стоит отметить, что интерес к схемам проявляют не только банкиры и девелоперы, но и сами заёмщики. Так, в отсутствие льготной ипотеки для всех потенциальные заёмщики стали искать варианты получения льготных кредитов в рамках семейной ипотеки. В этом сегменте, напомним, по-прежнему действуют льготные ставки в 6% годовых. «Требуется созаёмщик для ипотеки. Оплата при одобрении. Всё официально, прозрачно, с гарантиями. Либо на ваших условиях. Без последствий для созаёмщика» – подобными объявлениями сегодня пестрят ресурсы бесплатных объявлений. С юридической точки зрения всё легально – ищете созаёмщиков с детьми до семи лет и оформляете кредит по льготной ставке. Эксперты подсчитали, что в случае успеха экономия на оплате банковских процентов составит до 4 млн рублей за пять лет. Однако в этой схеме есть свои нюансы. Самый серьёзный из них заключается в том, что при оформлении кредита в рамках семейной ипотеки основной заёмщик обязан будет выделить долю в ипотечном жилье ребёнку созаёмщика! При этом вывести несовершеннолетнего из доли после оплаты кредита можно будет только с согласия органов опеки. Кроме того, в случае возникновения просрочек или прекращения оплаты банк будет требовать погашения долга от всех участников сделки. А это значит, что созаёмщик, «вписавшийся» в кредит за разовый гонорар, в итоге может оказаться должен банкирам по-крупному.
Ситуация не выглядит такой уж невероятной, если учитывать, что ещё в конце прошлого года аналитики подсчитали: количество потенциальных банкротов, получивших ипотечные займы по действовавшей тогда льготной ставке, составляет более 70%.
Купил без денег – попал в кабалу
Китайский производитель автомобилей Zeekr будет блокировать электрокары, ввезённые в Россию по серым схемам. Речь идёт о выпущенных для внутреннего рынка машинах.
На этом список безобидных схем по получению более дешёвой ипотеки заканчивается. Все остальные варианты так или иначе сопряжены с большими затратами для заёмщиков или же откровенным обманом. «Чего здесь только нет: и рассрочка, и так называемый кешбэк, и льготные ставки», – продемонстрировала свою осведомлённость Эльвира Набиуллина.
Принцип рассрочки на рынке недвижимости во многом сравним со схемами, действующими на потребительском рынке. Главная опасность – возможные скрытые переплаты, в результате которых рассрочка вовсе не будет беспроцентной, как это обещает реклама. Кроме того, рассрочка подойдёт только финансово обеспеченным покупателям: первый взнос здесь составляет, как правило, 25%, остальную же сумму нужно будет выплатить частями в течение довольно короткого срока – от года до пяти лет. «Главный риск – завышенная цена квартиры. Если банк заберёт залоговую квартиру, её нельзя будет продать по прежней цене», – объясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Вариацией схемы с завышением цены квартиры для менее состоятельных клиентов является так называемый виртуальный первоначальный взнос. Такая схема активно применяется на вторичном рынке. Показательно, что на неё обратили внимание и забили тревогу коллекторские агентства. Это означает, что многие заёмщики уже не справляются с оплатой кредита и их дела попали к профессиональным взыскателям. «В нашей практике всё больше примеров, когда реальная рыночная цена квартиры оказывается ниже размера выданного кредита. В погоне за жильём заёмщики решают свою сиюминутную проблему «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», – констатировал гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксёнов.
Такая схема держится на договорённости заёмщика и оценщика. Последние предлагают свои услуги на том же «Авито», совершенно не стесняясь: в объявлениях прямым текстом указывается, что стоимость может быть завышена или занижена по вашему желанию. Вознаграждение оценщику – от 5 тыс. рублей. После получения завышенной оценки недвижимости заёмщик может претендовать на получение большей суммы от банка, которой, в идеале, должно с лихвой хватить на отсутствующий первый взнос. «Схемы активно применяются в тех банках, которые по старинке позволяют проводить расчёты наличными через ячейки, – поясняет Денис Аксёнов, – так как у кредитной организации нет обязанности проверять фактическое наличие денег у покупателя, которые он закладывает в ячейку».
При такой схеме рискуют и продавец, и покупатель. Как и в случае с покупкой в рассрочку, завышенная цена квартиры приводит к тому, что если покупатель не расплачивается по кредиту и квартиру изымает банк, то продать её за нужную заёмщику сумму не получится. В итоге горе-заёмщик может остаться и без квартиры, и при долгах. Под ударом оказывается и сам продавец. «Если вдруг сделку покупатель будет оспаривать, то продавцу нужно будет отдать покупателю всю сумму, которая прописана в договоре. Он, допустим, получил на руки 15 млн, а в договоре прописано 17 млн, и он должен будет вернуть 17 млн», – говорит Ольга Эбель, директор и основатель агентства недвижимости.
Похожие схемы с виртуальным первым взносом работают и на рынке новостроек. Воспользоваться ими обычно предлагают агенты от застройщика, многочисленные «ипотечные брокеры» и т.п. Перед подписанием документов покупателю необходимо на сутки положить на банковский счёт застройщика нужную сумму первоначального взноса. После того как все бумаги будут подписаны, деньги можно будет забрать.
Прибыль вне стандартов
Покончить с серыми схемами на ипотечном рынке ЦБ мог бы уже давно. Ещё в прошлом году регулятор начал работать над так называемым стандартом ипотечного кредитования, обязательным для всех банков. Например, в проекте этого стандарта предлагалось запретить банкам выдавать ипотеку, если есть подозрения в том, что первоначальный взнос сформирован за счёт других кредитов. Если бы эта норма сегодня работала, то схема с виртуальным первым взносом уже не была бы рабочей. Кстати, по подсчётам того же ЦБ, примерно 7% ипотечных заёмщиков формируют первоначальный взнос за счёт потребительского кредита.
Также в стандарте планировалось прописать запрет на взимание комиссий – так называемых субсидий ставок от застройщика. По сути, всё это субсидирование сводится всё к тому же завышению стоимости жилья, таким образом, вся оплата всё равно перекладывается на плечи покупателя. «Если кто-то хочет что-то субсидировать – дайте скидку, в чём проблема. А в итоге стоимость жилья увеличивается. В реальности продать недвижимость потом за эти деньги может быть невозможно», – объясняет директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.
Но стандарты ипотечного кредитования пока что так и не были приняты. Предполагается, что ЦБ может их внедрить с 1 января будущего года. Вот только к чему такие проволочки? Чем дольше на рынке ипотечного кредитования действуют серые схемы, тем дольше банкиры и застройщики могут позволить себе работать в условиях высоких цен на недвижимость и получать сверхприбыли.
