Шувалов заговаривает стройкомплекс
Недострой
«Если граждане хотят решить свои жилищные проблемы, то сейчас лучшее время, чтобы купить жильё. Цены на жильё экономкласса стоят и не растут. На рынке хорошие предложения, и банки оформляют ипотечное кредитование» – такое заявление сделал Игорь Шувалов в программе «Воскресный вечер» на телеканале «Россия 1».
Упрекнуть первого вице-премьера в подтасовке фактов тут едва ли получится. Тенденции на рынке недвижимости и правда отрицательные. Начиная с лета 2015 года новостройки массового сегмента, по оценкам экспертов, действительно дешевеют на 1,5% ежемесячно.
Однако вот как ситуация выглядит в абсолютных цифрах. Средняя стоимость квадратного метра в стране упала со 160 тыс. рублей по состоянию на июнь прошлого года аж до 147 тыс. – по состоянию на декабрь. То есть падение есть, но цены всё равно остаются запредельными. В этих реалиях советовать гражданам страны, где средняя зарплата составляет 33 тыс. рублей в месяц, скорее улучшать жилищные условия можно разве что от отчаяния. «Шувалов сегодня лоббирует гниющий строительный бизнес, который продолжает строить жильё, но продать ничего не может, – считает председатель комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ ТПП РФ Андрей Широков. – У населения просто физически нет денег на покупку квартир».
Дополнительным подтверждением тому служит и тот факт, что первый вице-премьер уже не первый раз выступает с подобными советами. «Предложений на рынке достаточно, и если люди рассматривают жильё не как инвестиционный инструмент, а как способность удовлетворить свои личные потребности для улучшения жилищных условий, то, наверное, сейчас – оптимальное время» – это заявление Игорь Шувалов сделал в августе прошлого года. С тех пор цена квадратного метра продолжает падать.
Динамика банкротств девелоперских компаний
2014 год
1-й квартал – 206 компаний
2-й квартал – 255 компаний
3-й квартал – 316 компаний
4-й квартал – 407 компаний
2015 год
1-й квартал – 360 компаний
2-й квартал – 510 компаний
3-й квартал – 782 компании
4-й квартал – 1171 компания
Источник: Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК)
Застройщики не хотят снижать аппетиты
Все последние 15–20 лет строительный рынок в стране и правда жил припеваючи. Кризисы, экономические потрясения, кратковременные спады и даже серьёзные провалы – всё это наблюдалось, однако до сегодняшнего момента ситуация в отрасли была в целом вполне хорошей. Не случайно теперь аналитики рынка бьют тревогу, заявляя о том, что с приходом нынешнего кризиса доходность строительства сократилась «всего» до 20–25%!
Напомним, что согласно знаменитым майским указам президента Владимира Путина ежегодно у нас в стране должно строиться порядка 140 млн квадратных метров жилья – исходя из расчёта 1 квадратный метр на 1 человека. Для достижения этих показателей ещё в 2012 году создавалась специальная группа в правительстве, которую курирует… да, как раз первый вице-премьер Игорь Шувалов.
«Но на деле у нас жильё в основном строится только в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и других крупных городах-миллионниках. В малых городах, в сёлах, где граждане также нуждаются в улучшении жилищных условий, никто ничего не строит», – констатирует Андрей Широков. Что интересно: сегодня, по официальным данным Минстроя, ежегодно в стране вводится порядка 80 млн квадратных метров жилья. Однако, как отмечают эксперты, примерно половина квадратных метров, попадающих в статистику, – это индивидуальное жильё граждан».
Речь в данном случае идёт о строительстве (или расширении) частных домовладений, а не многоквартирных домов, которые строят и выбрасывают на массовый рынок девелоперы. Но даже и 80 млн квадратных метров в год – это почти на 40% меньше тех объёмов, достичь которых требовал от правительства президент. Почему это происходит? Причина кроется не только в том, что у жителей городов больше денег, чем у селян. Большие и богатые рынки таких городов, как Москва и Санкт-Петербург, до последнего времени могли позволить себе «кормить» чиновников. К тому же только на этих рынках до последнего времени можно было реализовать квадратные метры по заоблачным ценам, что позволяло существовать всей системе. Более того, в предыдущие годы появился даже целый класс людей, для которых инвестиции в недвижимость стали одним из эффективных способов заработать. «До начала кризиса треть спроса на рынке недвижимости формировалась инвестиционными сделками. Многие люди активно вкладывались в недвижимость на этапе строительства, потом её продавали и так зарабатывали неплохие деньги», – говорит президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Сергей Креков. С наступлением кризиса ситуация изменилась. Это обычные покупатели могли и не заметить снижения цен: у них как не было денег, так и нет. А вот инвесторам вкладываться в недвижимость стало невыгодно.
В этой связи интересно, что обычные покупатели изначально не очень интересовались стройкомплексом. Оно и понятно: большинству из них квартиры всегда были не по карману. «Надо понимать, что в цене квадратного метра жилья заложена не только стоимость строительства. Приобретая квартиру, человек оплачивает ещё и строительство дорог, школ, социальных объектов, которые должны лежать на бюджетном финансировании, – говорит Андрей Широков. – Когда мы говорим, что у нас много обманутых дольщиков, мы боимся сказать, что обмануты они в том числе и государством, потому что государство нагрузило строителя социальными объектами. Когда я эти темы поднимаю в общественном совете Минстроя, то их тут же пытаются закрыть. А ведь то же СУ-155 в Московской области построило на 30 млрд рублей школ, дорог и т.п. Откуда они взяли деньги? В том числе и у обманутых дольщиков».
Константин Дружинников:
Сейчас крупные застройщики держат рынок, возможно, даже незаконно вступая в сговор. До тех пор пока никто не демпингует, у них есть возможность надувать пузырь – продолжать стройки, лоббировать господдержку (субсидирование ипотеки), при этом зомбируя всех на позитив. Шантаж правительства большим рынком труда на стройке и его социальной значимостью очень эффективен. Но так ли много легальных трудовых мест для россиян на стройках?
Защищают строители свой бизнес и прибыль в первую очередь. Если продажи встанут – крупные строители, имеющие кредиты, обанкротятся. Государство может не осилить поддержку очередных СУ (да и почему налогоплательщик за свой же счёт должен способствовать удержанию высоких цен на жильё?!). В такой ситуации банки из-за плачевного состояния начнут «сбрасывать» квартиры с 25–40-процентным дисконтом. Это вызовет волну новых банкротств. И обрушит весь рынок. Такой исход вполне вероятен. Вот строители и пускаются во все тяжкие, лишь бы подкручивать старый волчок. Оптимизму взяться неоткуда – пока покупательная способность в период кризиса лишь падает. Потому более вероятными кажутся сценарии, когда цены на квартиры массового сегмента либо останутся на текущем уровне, либо, пусть и мала такая вероятность, они обрушатся до уровня себестоимости стройки.
Заклинатель кризиса
Вот и получается, что Игорю Шувалову сегодня приходится выступать в качестве открытого лоббиста интересов стройкомплекса, у которого население и инвесторы прекратили покупать жильё.
Очевидно, однако, что одними только заклинаниями тут делу не поможешь.
В качестве временной меры, которая призвана оживить рынок, чиновники придумали субсидируемую ипотеку. «Задумайтесь о том, что имеется в виду под субсидируемой или льготной ипотекой. Фактически государство за счёт наших с вами налогов предлагает кому-то создавать собственность. Когда мне говорят о субсидиях на покупку жилья, то я задаю вопрос, а почему, собственно, за счёт моих денег создаётся собственность? Я не хочу её никому оплачивать. Наши налоги направьте на дороги, на поликлиники, на школы, на развитие армии, но не на создание кому-то собственности», – говорит Андрей Широков.
Однако же в нынешней системе у государства нет иного выхода. Только затянув на рынок новых игроков-покупателей, можно рассчитывать на то, что квартиры будут продаваться и дальше.
Впрочем, сегодня и этот способ уже не очень хорошо работает: снижение объёма рынка ипотечного кредитования по итогам 2015 года составило 35%.
Будущее отечественного стройкомплекса в этой связи выглядит весьма пессимистично. Но власти, похоже, решили держаться до последнего и не разменивать мутные схемы на создание цивилизованного рынка. Вот и приходится первому вице-премьеру Игорю Шувалову выступать в роли заклинателя, что, впрочем, пока не очень сработало.
Просмотров: 2806