Российское строительство пока не поддаётся реанимации
Одно расстройство
Банк «ВТБ24» сообщил, что с 1 июня запускает ипотеку на новостройки по ставке от 11% годовых. По условиям программы размер первоначального взноса составляет 20%, ставка 11%. Для сравнения: сейчас минимальная ставка по ипотеке в рублях составляет 12,6%. Никаких дополнительных комиссий по кредиту взиматься не будет. Но заёмщику придётся оплатить страховку по стандартной цене порядка 1,5% стоимости кредита.
Казалось бы, вот оно, выполнение поручения премьера Владимира Путина: кредитовать по сниженным процентам новое строительство. Однако маленькое «но» портит всю картину. Как сообщил глава банка Михаил Задорнов, речь идёт лишь о тех домах, которые уже достроены, находятся в собственности у застройщика, но ещё не перешли в собственность физических лиц. Получается, банк поможет девелоперам распродать «зависшие» квартиры – объём этого рынка ВТБ24 оценивает в 50 млрд рублей.
«Главным образом это тот фонд, который был накоплен в 2008–2010 годах», – подтвердил зампредседателя правления ВТБ24 Анатолий Печатников. «До конца года мы рассчитываем, что можем поддержать спрос на кредиты по программе в размере 5 млрд рублей», – добавляет он, признаваясь, что это «не очень много».
Не слишком спешит кредитовать строящиеся дома и Сбербанк, хотя и выразил желание присоединиться к программе. «Этот вопрос сейчас прорабатывается», – сообщает его пресс-служба.
А ведь как хорошо начиналось! В конце февраля 2010 года Владимир Путин заявил, что государство будет стимулировать спрос на новостройки эконом-класса путём выделения 250 млрд рублей банкам. Деньги, между прочим, должен был выделить ВЭБ, в котором хранятся пенсионные деньги граждан, доверивших управление накопительной частью своей будущей пенсии государству. По замыслу эти деньги должны были пойти в банки, прежде всего государственные – Сбербанк и ВТБ, которые в обмен снизили ставку по ипотечным кредитам до 11% в этом году и до 6% в ближайшие годы. В результате довольные граждане получили бы доступные кредиты на покупку жилья, девелоперы начали бы массовое строительство, что снизило бы цены, а будущие пенсионеры каждый год с удовольствием наблюдали бы, как растёт их пенсионный счёт.
Получилось опять «как всегда». По словам Анатолия Печатникова, в итоге по программе ВЭБа правительство выделило 150 млрд рублей, но использовать их полностью банкам вряд ли удастся. «По нашим оценкам, порядка 20 млрд рублей смогут выбрать банки на рефинансирование ипотеки», – говорит топ-менеджер ВТБ24.
По словам Задорнова, всё дело в том, что кредитование строящегося жилья – занятие слишком рисковое для банков. Во-первых, до сих пор многие застройщики не расплатились по докризисным долгам, объяснил банкир, а во-вторых, их деятельность непрозрачна: «Практически на каждую новостройку девелопер создаёт отдельное ООО».
Девелоперы, конечно, не ангелы, но и их понять можно. В погоне за долей бурно растущего рынка они наращивали кредиты ещё в начале 2000-х годов. Именно тогда появились долевые схемы участия – от соинвестирования строительства до создания строительных кооперативов. Схема во всех случаях была проста: деньги дольщиков вкладывались в новые проекты, квартиры в них продавались новым дольщикам и так далее.
«Конечно, это была пирамида, – признаёт бывший топ-менеджер одного из застройщиков. – Но не большая, чем пирамида ГКО или казначейских облигаций США».
Первый удар по стройиндустрии нанёс российский банковский кризис 2004 года. Дело в том, что первоначальный капитал девелоперы брали всё-таки в банках. Да и далее неоднократно обращались за краткосрочными кредитами: деньги от новых покупателей поступали нерегулярно, а строительство шло непрерывно. Но тут стройки замерли: денежный поток из банков прервался.
По трагическому совпадению, в это же время случился первый «дольщицкий» скандал: строительство ЖК «Звезда России» в Химках было прервано из-за конфликта застройщика с местной администрацией.
Дальнейшее помнит вся страна: митинги и голодовки обманутых дольщиков, грозные реляции чиновников и как апофеоз – знаменитый закон ФЗ-214, который настолько хорошо защитил права дольщиков, что по нему до кризиса не работал практически ни один застройщик.
Однако, продолжая привлекать дольщиков «серыми» схемами, девелоперы всё же вынуждены были обратиться к банкам – тем более что самые крупные из них вели одновременно строительство коммерческой недвижимости, которую охотно кредитовали и западные финансисты. В результате, говорит Задорнов, девелоперы вошли в кризис одними из самых «закредитованных». При этом не выполнять контракты с дольщиками невозможно: напуганные возможным социальным взрывом власти грозили прокурорскими проверками и «маски-шоу». Новых дольщиков не просматривалось даже на горизонте. Оставалось просить банкиров о реструктуризации и набирать краткосрочные дорогие кредиты.
Удивительно ли, что девелоперы выкручиваются как могут? Создание всевозможных ООО под новые проекты – это один из способов уберечь основные активы от претензий дольщиков, кредиторов и чиновников.
В результате А это вряд ли заинтересует заёмщика.
«Человеку, который приходит к нам или в другой банк за кредитом под строящееся жильё, сложно объяснить, что если он получит право собственности на новое жильё только через три года, то вот тогда ставка по кредиту и будет 11%. Это абсолютно непродаваемый продукт. Никого не интересует, что будет через три года. Его волнует, по какой ставке он получит кредит у банка сегодня», – считает Задорнов.
Эксперты согласны с банкирами. «Банкам не очень интересно, когда по госпрограмме и по сниженным ставкам идут кредиты повышенного риска», – отмечает аналитик инвесткомпании «Тройка-диалог» Ольга Веселова.
«Банки не стремятся активно бросаться в достаточно рискованное кредитование застройщиков. Поэтому поворот, который делается в стране в сторону новостроек, он в принципе неверный», – добавляет руководитель ипотечного блока Альфа-банка Илья Зибарев. По его мнению, в программе ВЭБ «есть моменты, которые непонятны», а самое главное препятствие в осуществлении программы – недоверие к застройщикам.
При этом сам рынок ипотеки в этом году, по прогнозам экспертов, удвоится. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка оценивает объём новых ипотечных кредитов в первом квартале 2010 года в 45–50 млрд рублей.
«Это примерно соответствует уровню полугодия прошлого года», – приводит он сравнение. При этом, как отмечается в материалах АИЖК, объём жилищных кредитов по состоянию на 1 января 2010 года составил 1,181 трлн рублей против 1,27 трлн рублей на 1 января 2009 года. Получается, в прошлом году новых кредитов было выдано на 89 млрд рублей, а прогноз Семеняки означает выдачу в этом году ипотечных кредитов примерно на 180 млрд рублей.
Результатом неизбежно станет рост цен на недвижимость, считает директор по макроэкономическим исследованиям Высшей школы экономики Сергей Алексашенко.
«Конечно, статистика на рынке недвижимости отвратительная, – говорит он. – Но даже в Москве и Санкт-Петербурге, где наблюдается небольшое оживление, количество новых инвестконтрактов стремится к нулю. А в регионах ситуация ещё хуже. Получается, что граждане уже побежали в банки за ипотечным кредитом, а дома ещё и не начинали строить. Ну и чем это может закончиться?»
Ответ прост: явно не стимулированием нового строительства. К тому же на рынке постепенно надуется очередной пузырь. Правда, лопнет он не сразу и скорее всего относительно тихо, поскольку «коррекция вниз» будет происходить не от докризисных цен, а от подросших посткризисных.
Просмотров: 1537