Верховный суд Якутии постановил отменить решение о возвращении квартиры пенсионерке, которая под воздействием телефонных мошенников продала своё жильё и перевела им вырученные деньги. Сообразив, что произошло, старушка решила отсудить квартиру у покупательницы, выставив её на улицу.
Подобных случаев сегодня в России множество – по данным Росреестра, за 2024 год недействительными были признаны более 3 тыс. сделок с участием продавцов пожилого возраста. При этом практически всегда суды встают на сторону пенсионеров, признавая сделки недействительными. В результате покупатель теряет и купленную квартиру, и деньги. По идее, они должны быть возвращены, но, поскольку миллионы уже получили мошенники, бабушки показывают пустые кошельки, и на этом дело заканчивается. Конечно, можно взыскать деньги через суд, но выплачивать с пенсии нужную сумму старушка будет несколько веков.
Главней всего афера в доме
Появление этой схемы нередко связывают с именем Ларисы Долиной. В прошлом году престарелая певица стала жертвой мошенников, убедивших её продать за 112 млн рублей квартиру в Хамовниках и перевести деньги на «безопасный счёт». Опомнившись, звезда обратилась к покупательнице жилья с иском – мол, жулики заморочили голову, сама не понимала что делаю, сделка незаконная. Суд встал на сторону Долиной. «Квартиру вернула, а совесть?» – комментировали соцсети.
На самом деле молва ошибается, подобные иски летели в суды и до случая с Долиной, поясняют юристы. Просто история певицы получила резонанс, похоже, заставив многих таких же, как она, жертв телефонных аферистов задуматься: может быть, и мне попробовать так же? По данным РИА, сегодня в судах первой инстанции рассматривается более 10 тыс. (!) дел, фабулы которых технически аналогичны случаю Долиной. «Зато после её дела изменился подход судей. Раньше основой для оценки спора были документы и действия сторон. Сейчас ключевым фактором стало внутреннее состояние продавца во время сделки, его эмоции и субъективные ощущения. Если продавец утверждает, что его ввели в заблуждение, он не осознавал последствий или действовал под давлением, суд может признать сделку недействительной, даже если это заявление появляется спустя длительное время после заключения договора и регистрации права собственности», – цитирует агентство представителя компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елену Мищенко.
Формально юридические нормы не нарушаются. Согласно закону именно на покупателя ложатся риски, если продавец сделки в момент продажи жилья оказался обманут. Проблема в том, что обнаружить факт обмана покупатель не в состоянии. Жительница Свердловской области второй год пытается судиться с 74-летней пенсионеркой, у которой она приобрела «двушку» в старой панельке. Казалось, что предусмотрено всё: старушку заставили принести справку о том, что она не стоит на учёте у психиатра, а в договор купли-продажи был включён пункт – пенсионерка гарантирует, что у неё есть другое жильё и на улице после продажи она не останется. Момент истины настал после выхода из МФЦ. Радостная бабушка сообщила, что съезжать она никуда не собирается, поскольку сделка была фиктивной и проводилась «под прикрытием ФСБ для задержания преступников». Справка из психдиспансера для суда аргументом не стала – проведённая экспертиза установила, что хотя пенсионерка и не страдает психическими расстройствами, ей присущи «тревожно-мнительные черты характера, склонность к навязчивым страхам и паническим реакциям». А потому, продавая квартиру, она, хоть и внешне выглядела спокойно, не отдавала отчёт своим действиям.
Вот и жительница Абакана Светлана была уверена, что плотно подстелила соломку. В 2021 году она приобрела квартиру у семьи, решившей расширить жилплощадь. Пахала как лошадь, быстро закрыв ипотеку. «И тут иск от какой-то бабушки, которая являлась первым собственником этой квартиры до той самой семьи, – приводит слова Светланы ИА «Хакасия». – Бабушка говорит, что якобы не хотела продавать квартиру, её обманули «кто-то по телефону». Притащила в суд экспертизу, что она была нормальная, а в момент продажи квартиры у неё из-за гипертонии было помутнение рассудка, а после продажи она вновь стала нормальной, так как симптомы редуцировались. То есть любая пенсионерка с гипертонией может отменить любую сделку и «отжать» вашу купленную жилплощадь хоть через 10 лет».
Некому помочь
Не поможет и такой механизм, как титульное страхование купленной квартиры. «Большинство страховых рассматривают титульное страхование исключительно в контексте ипотеки. Типа «ладно ещё, если чувака банк заставляет титул страховать, но если он сам за этим приходит, то это какой-то поехавший либо он в составе мошеннической бабко-банды нас на деньги развести пытается». Так что вам придётся поискать ту страховую, которая согласится вас взять на «добровольное» страхование титула», – отмечает экономист Павел Комаровский.
Вот почему за якутской историей сейчас пристально следят юристы. Если в итоге будет принято решение о том, что пенсионерка сама виновата, раз доверилась жуликам и продала квартиру, оно станет прецедентом, способным переломить текущий тренд, который за глаза многие юристы прямо называют надругательством над здравым смыслом. В самом деле, почему из-за чужого головотяпства должны страдать люди, которые честно отдали продавцу квартиры положенные деньги? И, кстати, кто гарантирует, что говорящие об обмане пенсионеры действительно являются жертвами, а не участниками или организаторами собственной жульнической схемы? Ведь какие открываются возможности: зная, что суд всё равно постановит вернуть квартиру, можно продать её, оставшись в итоге и с деньгами, и с жильём. Пока что подобных разоблачений не было, но, кажется, это только вопрос времени.
«Увеличение случаев мошенничества при сделках с недвижимостью требует серьёзных изменений в законодательстве», – уверена зампредседателя думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Может быть, именно обсуждением этого вопроса и стоило бы поскорее заняться Госдуме? Он явно важнее, чем борьба с модой на ношение стрингов и попытки запретить показ в кино бездетных женщин. Ведь счёт россиянам, оставшимся без купленных квартир и без денег, уже идёт на тысячи. Очевидно, что подключиться к решению проблемы стоит и Верховному суду. Тем более что она уже привела не только к социальным, но и к экономическим последствиям. Специалисты рынка недвижимости отмечают: вторичный рынок, продажи на котором и без того шли плохо, встал совсем – граждане боятся покупать жильё, опасаясь, что следом прилетит иск о признании сделки недействительной. Вот уж действительно: бабки решили всё.
Андрей Медведев, депутат Мосгордумы
Андрей Медведев, депутат Мосгордумы
– Я так понимаю, что российские суды решили окончательно похоронить право частной собственности, убить веру в закон и государство. Суды встают на сторону пенсионеров, даже несмотря на то что сделка прошла через Росреестр, банк, вменяемость продавца была очевидна, на учёте в ПНД бабушка не состояла. В итоге получается, что у нас теперь отсутствует понятие добросовестного приобретателя. Статью 35 нашей Конституции, похоже, стоит переписать. «Право частной собственности охраняется законом, но только если это не квартира, купленная у пенсионерки». Предвижу комментарии «ах, вам не жаль обманутых стариков». Мне всех жаль. И стариков, которым с утра до вечера по телевидению и радио рассказывают про мошенников, а они всё равно верят кому попало. И тех, кто купил квартиры на последние деньги. Очень сочувствую всем. Но или закон один для всех, или он перестаёт работать. Сейчас происходит второе. Видимо, по принципу «бабушек жальче, а этот лох сам виноват, он ещё заработает».