Кому выгодно продление программы льготного ипотечного кредитования в России и кто за все рассчитается
Аттракцион невиданной щедрости
Шевельнуть экономику
Не стоит критиковать власти за поддержку, оказываемую строительному сектору. Ожидается, что строительство, как системообразующая стратегическая отрасль, потянет за собой другие смежные рынки: строительные и отделочные материалы, мебель, транспорт и т.д. Через зарплату, выплаченную в процессе строительства, деньги должны попасть и в другие сектора экономики.
В чем могут быть проблемы. Первое, - в этом денежном круговороте определенный процент денежных средств будет оседать в качестве вложений в иностранную валюту. При финансовой масштабности планов, покупка валюты и зарубежных активов, на фоне значительного сокращения иностранных инвестиций в российскую экономику, составит крупную сумму от денег, запускаемых в оборот. Чтобы восполнить потери, придется запустить денежный станок.
Второе, - увеличение денежной массы и активное стимулирование спроса на жилье неизбежно приведет к росту стоимости квартир. Третье, вытекающее из второго, - появятся желающие заработать быстрые деньги на росте стоимости, то есть вырастет количество квартир, приобретенных не для личного проживания, а для перепродажи. Возможность заработать на краткосрочных инвестициях в недвижимость станет казаться легким заработком. Приобрести квартиру по льготной программе попытается чуть ли не каждый желающий. Дополнительную стоимость к цене квартиры начнут создавать услуги по оказанию помощи в получении одобрения людям, уже получившим отказ банка.
Вполне вероятно, что за время до начала массовых инвестиций в рамках льготной ипотеки стоимость новостроек вырастет на 40-50%. Рынок недвижимости ждал этого роста, ведь цены на жилье рано или поздно корректируются в зависимости от стоимости национальной валюты. То есть, вроде бы, о ценовом пузыре говорить не приходится, просто цены отыграли свое.
Оценить не прогадать
Недвижимость для рынка – это товар, специфический и имеющий свои особенности, но, тем не менее, подчиняющийся общим принципам ценообразования. Процесс выбора окончательной цены зависит от себестоимости, цен конкурентов, соотношения на рынке спроса и предложения и других факторов.
На установление цены может повлиять подход к вопросу (различают рыночный и затратный методы) и, соответственно, расстановка приоритетов, среди которых: ожидаемые ценовые предложения конкурентов; ощущаемая ценность, которая определяется покупательским восприятием ценностной значимости продукта; уровень текущих цен, определяемый текущими ценами конкурентов; стоимость работ и материалов, необходимых для создания товара.
Оценка недвижимости также учитывает инвестиционную привлекательность (то есть использование приобретаемых объектов в качестве сбережения и преумножения накоплений), залоговую ценность, возможность применения недвижимости для получения прибыли (сдача в аренду), налогообложение, ликвидность и другие составляющие.
На устойчивом рынке, благодаря возможности классификации объектов недвижимости, формируются средневзвешенные цены, изменение уровня которых на 10% в большую или меньшую сторону значительно влияет на спрос, то есть возможность продажи.
Провоцирующие факторы
Если принять такую цену за сбалансированную и обоснованную, то любое повышение стоимости, без изменения экономической ситуации, можно назвать пузырем, приросшим к цене. В частных случаях это может происходить так.
Пример первый. Сын приобретает квартиру в доме, где он живет, на одной лестничной площадке, для родителей. С соседями он договаривается, что они продадут свою квартиру за цену на 15% выше рыночной, компенсировав, таким образом, свои хлопоты, связанные с переездом. Пример два. Риэлтор организует аукцион по продаже квартиры. В результате покупатель в азарте назначает цену на 15% дороже рыночной, утешив свое самолюбие. Если одну из этих квартир потребуется срочно продать, то, вероятнее всего, новый собственник понесет финансовые потери.
Иногда появляются факторы, влияющие на изменение цены квартир в целых домах или районах. Например, информация о планах строительства поблизости станции метро. Хорошо, если метро будет построено, тогда цены вырастут обоснованно. А если нет? Кто-то успеет продать квартиру подороже, а кто-то понесет финансовые потери, так как купил квартиру с раздутой ценой.
А иногда появляются акселераторы целой отрасли, в нашем случае – льготная ипотека. Люди, приобретающие квартиры, должны понимать, что это мера временная. Каждый волен сам принимать решения, касающиеся его личных финансов. Мы хотим только предостеречь от опрометчивых шагов, связанных с переоценкой своих финансовых возможностей под влиянием стимулирующих мер.
На позитиве
Ипотека – ответственный шаг, делать который нужно осознанно. Помимо экономической составляющей, кредит на недвижимость имеет и политическую подоплеку: заемщику выгодны стабильность и предсказуемость. С квартирой в залоге не забастуешь. На понимание этого момента, возможно, рассчитывает и власть.
Итак, льготная ипотека выгодна девелоперам, уже сейчас выручка от продажи новостроек увеличилась на 25 - 50%. Треть считают, что программа спасла отрасль. Почти 30% застройщиков рассказали о доле продаж жилья с применением льготной ипотеки в 60 – 80%. Почти 90% застройщиков отметили по результатам девяти месяцев 2020 года выход на плановые показатели и даже увеличение продаж.
Ипотека под 6,5% выгодна власти. Помимо вливаний в экономику, запланированные 2,8 трлн рублей должны поддержать и политическую стабильность.
Льготная ипотека позитивно отразится на бизнесе, какое-то количество денег, безусловно, попадет на внутренний рынок.
Что касается заемщиков, участников программы, то главное, чему они могут порадоваться – минимизация рисков. Помимо небольшого первоначального взноса (хотя с его помощью банки уже вынули из «кубышек» россиян около 100 млрд рублей), возможно использование на старте материнского капитала. Таким образом, появляется возможность получить ипотеку без привлечения собственных средств. Суммы, уплачиваемые в качестве ежемесячных взносов часто сопоставимы с размером месячной арендной платы за съем аналогичного жилья.
Финансовые выгоды при приобретении жилья для проживания не очевидны – низкий процент компенсируется начавшимся ростом цен. Кто-то успеет купить и продать новостройку, пока цены растут, заработав на краткосрочной операции. А вот кому-то, как это в России уже было, придется, вероятно, рассчитаться за недолгий праздник. Сколько не предупреждай, кто-то возьмет в долг, а кто-то продаст все, чтобы «прокрутить» деньги для большей прибыли. Впрочем, не будем портить торжественный момент. Пока все на позитиве, пусть так и будет продолжаться.
Просмотров: 6965