Цены на недвижимость падают, но доступнее она не станет

Недостроечка

Напомним, что последние несколько лет цены на недвижимость неуклонно росли. Последнее значительное подорожание было связано с ростом курса доллара в марте 2020 года на 15%. Следствием этого стало моментальное повышение стоимости квадратного метра на 2,3%. Осенью того же года цены повышались ещё дважды: на 4,1% в сентябре и на 4,5% в октябре.

И вот в феврале случился очередной антирекорд: по подсчётам компании «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5%, составив 281 тыс. рублей.

Тем не менее начало спецоперации и общемировой геополитический кризис могут поставить крест на многолетней тенденции роста цен на недвижимость. По прогнозам аналитиков, цены на новостройки могут упасть на 20–30%, правда, в долларовом эквиваленте. Значительное проседание ждёт и рынок аренды. А вот что касается рынка вторичного жилья, не исключено, что его ждёт не просто падение, но откат в далёкое прошлое, когда сделки заключались не по закону, а по понятиям.

Дешёвое, но недоступное

В новейшей истории Россия переживала уже три масштабных кризиса на рынке недвижимости. Однако ни один из них по своим последствиям не сравнится с наступающим кризисным штормом.

Первый масштабный кризис на рынке недвижимости разразился во время дефолта 1998 года. Правда, в те времена рынка недвижимости в его современном понимании ещё не существовало: количество новостроек было ничтожно мало, развитого рынка девелоперских компаний тоже. Потому кризис ударил в основном по рынку вторичной недвижимости, потерявшей в цене до 30% в долларах. Впрочем, в те времена и зарплата россиян была прочно привязана к валютному курсу. Так что разрыва между падением рублёвых и долларовых цен тогда, по сути, не случилось.

Следующий обвал произошёл в 2008 году. Начавшись с лопания ипотечного пузыря в США, мировой финансовый кризис вскоре захлестнул весь мир. Курс доллара в 2008–2009 годах вырос более чем на 50%: с 23,5 рубля в августе 2008-го до 36,4 – в феврале 2009 года. Кризис на рынке недвижимости тогда сопровождался банкротством крупных игроков рынка, сокращением ввода нового жилья и значительным падением цен. Правда, для потребителей это падение не имело решающего значения. Если в долларовом эквиваленте цены упали на 30–35%, то в рублях всего на 10–15%. При этом размер зарплат большинства россиян в рублях остался прежним. Так что 10-процентное снижение цен при одновременном фактическом падении доходов населения погоды на рынке не сделало.

Последний кризис, 2014 года, фактически сформировал рынок недвижимости таким, каким мы видим его сейчас. Во-первых, завершилась консолидация отрасли, во-вторых, оформились связки застройщиков и банков: многие девелоперские компании перешли под контроль банкиров. А главное – произошло, пожалуй, самое значительное падение цен: на 55% в долларовом эквиваленте. Однако, как и во время кризиса 2008 года, в рублях цены понизились не так сильно – всего на 15–20%. После чего кризисное падение цен впоследствии сменилось ростом, который продолжался вплоть до настоящего времени. В частности, по данным компании «Метриум», в декабре 2014 – январе 2015 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,6%. Позднее, в январе 2016 года, при очередном «проседании» рубля по отношению к доллару на 12% цены на новостройки за месяц выросли ещё на 2%.

«Можно сказать, что нынешний кризис – это все три предыдущих кризиса разом. Сейчас на рынке у продавцов есть две стратегии: ничего не продавать, пока не прояснится ситуация, либо продавать по завышенным ценам, накинув на всякий случай 20% к цене, чтобы не прогадать», – констатирует руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашёв.

Смерть ипотеки

«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – считает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов и выделяясь тем самым на фоне конкурентов».

Более того, уже сегодня на смену сдержанной ценовой политике приходит политика снижения цен. Ситуации способствует также и повышение ключевой ставки ЦБ до 20%. Фактически это означает, что рынок ипотечного кредитования останавливается. По оценкам участников рынка, запретительным порогом считается ставка по ипотеке от 12%. Чего уж говорить о 20% и более.

При этом последние годы именно ипотека была единственным драйвером рынка: 70–80% всех сделок купли-продажи на отечественном рынке недвижимости заключалось именно с помощью ипотеки. «Сейчас резко снизилась доступность ипотеки, вырос курс доллара. Доходы населения при этом точно не вырастут, поэтому цены скорее всего пойдут вниз», – рассуждает Сергей Бобашёв.

Не очень понятно, что будет с объёмами нового строительства: с одной стороны, спрос очевидно сокращается, с другой – механизм проектного финансирования, по сути, отрезает застройщиков от заёмных средств. «Новинка этого кризиса – трудности, которые будут возникать у проектного финансирования. При ключевой ставке ЦБ в 20% получается, что деньги на проектное финансирование будут давать по ставке 25%? – недоумевает Сергей Бобашёв. – И если ипотеку можно будет поддержать субсидиями, то для проектного финансирования если и придумают какую-нибудь поддержку, то это скорее всего будет окончательное и грубое вмешательство в рынок, последствия которого предсказать сложно».

Угол вместо квартиры

Особую тревогу у экспертов вызывает будущее вторичного рынка. Можно предположить, что государство, стремясь поддержать строительную отрасль в целом, едва ли будет предлагать программы по субсидированию ипотеки на вторичном рынке. «Беда, если государство начнёт поддерживать застройщика, но не рынок жилья в целом. На вторичку едва ли будут вводить субсидированную ипотеку, а значит, этот сегмент рискует превратиться в маргинальный рынок обмена», – рассуждает Сергей Бобашёв.

Снижение цен и маргинализация ожидают и рынок аренды. Всё дело в том, что ставки долгосрочной аренды привязаны к доходам экономически активного населения. Очевидно, что в ближайшее время они будут снижаться, а вслед за ними и арендные ставки.

«Если кто-то ещё думает, что раз вырос доллар, то и цены надо поднимать, – это ерунда. Мы живём в рублёвом пространстве, – напоминает Сергей Бобашёв. – Даже в 2015 году, когда люди пытались в топовом сегменте на фоне роста курса доллара продавать жильё за валюту, ничего из этого не вышло. В долларах ни продавать, ни сдавать никто не будет».

Зато новой тенденцией на рынке аренды может стать спрос на максимально дешёвое жильё со стороны трудовых мигрантов. За отсутствием работы в небольших городах люди будут стремиться в областные центры и в столицу. Однако приехавшие на заработки люди едва ли смогут обеспечить рынку аренды платёжеспособный спрос. Судя по всему, наиболее востребованными предложениями станет аренда хостелов, отдельных комнат или же и вовсе койко-мест.

Татьяна Нижегородская

Просмотров: 14780