Владельцы квартир в Москве или Подмосковье – богачи или неудачники? В ближайшие полгода может стать понятно, будет ли рост цен на столичную и околостоличную недвижимость продолжаться или их стоимость резко рухнет. Доводов в пользу развития всех вариантов ситуации достаточно, дело за рынком – какие из них покажутся игрокам наиболее убедительными. Не исключено, что те, кто сегодня считает себя миллионером, уже в следующем году не смогут продать свои квартиры даже за 100 тыс. долларов.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN), в апреле рост цен на московскую недвижимость хотя и продолжался, но постепенно замедлялся. Так, если в марте прирост цен еженедельно составлял 2%, в апреле этот показатель стабилизировался на уровне 1% еженедельного прироста. Теоретически подорожание на 4,5% в месяц маленьким не назовёшь. Но, по статистике, апрель является последним активным месяцем весеннего делового сезона. При этом, как отмечают специалисты IRN, за последние годы не было ни одного примера, чтобы в этом месяце ситуация на рынке заметно отличалась от тенденций, сложившихся в феврале-марте. Значит ли это, что рынок разворачивается в другую сторону? Это совсем не исключено.
До этого года на российском рынке недвижимости господствовали тенденции, присущие рынкам недвижимости во всём остальном мире. Цены росли почти повсюду.
В Лондоне цены на квартиры за последние 10 лет выросли в 10 раз. В Париже жилая недвижимость прибавляла в стоимости минимум по 20% в год. Не отставали и страны с развивающейся экономикой. Объяснить это просто. Мировая экономика переживала фазу активного роста. Ставки центральных банков держались на исторических минимумах, кредиты казались более чем доступными, потоки дешёвой ликвидности захлестнули мир. Крупнейшие инвестиционные компании и пенсионные фонды искали, куда вложить «длинные» деньги, то есть куда инвестировать так, чтобы это было надолго, надёжно и прибыльно.
Недвижимость казалась хорошим вариантом: пока кредиты дёшевы, спрос на жильё во многих странах превышал предложение. В некоторых районах Лондона на любое предложение о продаже выстраивались очереди на 100–150 желающих купить квартиру или дом, сделки стали происходить исключительно посредством аукционов. В США люди покупали дома за полмиллиона в надежде на то, что через несколько лет смогут продать их уже за миллион долларов. Россия на этом фоне не отставала. Банковский сектор активно развивался, ставки по ипотечному кредитованию снижались, условия выдачи ипотечных кредитов становились всё более привлекательными, а получить эти кредиты было всё легче.
Система начала ломаться прошлым летом. Америка зачихала – весь мир почувствовал надвигающуюся болезнь. Ставки по ипотечным кредитам в США выросли с 1% почти до 6%. Люди не могли продолжать выплаты, стали отказываться от своих приобретений. Недвижимость начала стремительно дешеветь, темпы строительства падать, фонды, вложившие всё в рынок жилья, разоряться. Паника перекинулась на остальные рынки. Темпы роста цен стали снижаться в Лондоне, Париже. Российские девелоперы испугались. Темпы роста строительства в Москве начали замедляться. Рынок на перепутье: останутся ли квартиры выгодным активом, позволяющим не только защититься от инфляции, но и заработать, или станут слезами для тех, кто в них инвестировал.
По оценке экспертов, если власти Турции решат отказаться от предоставления гражданства за инвестиции, это может негативным образом отразиться на рынке недвижимости страны – наступит резкий отток покупателей, а цены рухнут.
У мирового кризиса ликвидности есть и оборотная сторона: для владельцев квартир в Москве он может оказаться не так уж и плох. Деньги продолжают дорожать. По данным девелоперов, некоторые банки из первой десятки крупнейших вообще закрывают позиции по кредитованию строителей. У других ставки продолжают расти. То есть сегодня девелоперы получают у банков кредиты под строительство на 5–10% дороже, чем раньше. Способов получить средства на строительство другим путём у компаний практически не остаётся: вариант выпуска облигаций уже больше не окупает себя. Ведь доходность по облигациям обычно должна составлять около 20%, а с учётом комиссии за размещение – около 2–3% – выпуск облигаций становится просто непривлекательным, даже с учётом высоких прибылей строительных компаний.
«Впрочем, многие банки сегодня просто отказываются кредитовать застройщиков даже под залог земли и даже под высокие проценты. Так что компаниям скоро уже просто ничего не останется, кроме как искать более дорогие ресурсы и соответственно повышать цены на свой конечный продукт», – убеждена глава компании «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. Тем более что постоянные расходы, то есть траты на землю, сырьё, электроэнергию, зарплаты рабочих, тоже продолжают расти. Если цены на первичное жильё будут повышаться, то и вторичное не будет отставать.
Впрочем, главным регулятором цен на рынке выступает покупатель. Цены не могут дорасти до небес просто потому, что рано или поздно покупать такие квартиры станет некому. «Цены на недвижимость в Москве уже почти добрались до лондонских. Но не надо забывать, что Москва – не Лондон, не мировая финансовая столица, не центр бизнеса и денежных потоков. Так что спрос должен вот-вот упасть, а без него причин для продолжения роста цен уже не останется», – считает Роман Андреев, брокер «Центринвестгрупп».
Аналитики IRN возможный грядущий спад на рынке жилой недвижимости объясняют с помощью законов экономических циклов. По их подсчётам, сегодня рынок недвижимости переживает свой второй этап роста цен. Предыдущий цикл (1991–1998 годы) пережил две волны подорожания, первая из которых была довольно резкой и непродолжительной, вторая – более плавной, а затем серьёзное падение: сразу на 30–40%. Второй цикл начался в 2001 году. Во многих работах по аналитике отмечается, что продолжительность экономических циклов 7–10 лет. Если верить этой статистике, вероятно, что как раз в этом году очередной цикл подойдёт к концу.
, – говорится в аналитической записке специалистов IRN. Опасность для рынка представляют прежде всего инвесторы. Некоторые представители рынка недвижимости склонны считать, что рост цен в 10 раз за последние семь лет (с 600 долларов до 5500 долларов за квадратный метр) объясняется как раз тем, что большинство покупателей приобретали квартиры с инвестиционными целями. То есть надували пузырь, который немедленно лопнет, как только начнётся массовое бегство спекулятивных денег.
Температура российского рынка недвижимости сегодня зависит от американского потребителя. Пока, по данным крупнейших инвестиционных компаний, мировая экономика не ощущает на себе влияния американского кризиса. Цены на энергоносители не опускаются: снижение спроса со стороны США компенсировал рост спроса со стороны развивающихся экономик. Но и сам американский потребитель оживляется. Так, уровень безработицы в прошлом месяце сократился до 5%, в то время как эксперты прогнозировали снижение лишь до 5,2%.
Грядущие налоговые послабления позволят рядовым американцам вновь почувствовать себя богатыми и начать тратить. Это обещает ускорение экономического роста, рост потребления энергоносителей и увеличение объёмов импорта. Для российской экономики это значит, что она продолжит наращивать жирок, зарплаты и доходы граждан и дальше будут увеличиваться. В прошлом году зарплаты россиян выросли на 25%, реальные доходы населения с учётом инфляции – больше чем на 11%. При этом потребительские настроения таковы, что россияне, как и американцы, не любят откладывать деньги на чёрный день. Всё ещё сказывается старая привычка, по которой деньги нужно было вкладывать во что-то, чтобы они не обесценились. С учётом растущей инфляции это и сегодня понятно.
При этом, по данным ЦБ РФ, в России на конец прошлого года на каждого россиянина приходилось чуть меньше 1000 долларов потребительских кредитов. Из этих денег 22% приходилось на ипотечные платежи, больше 50% – на потребительские расходы и около 27% – на автокредиты. Рынок кредитования продолжает расти. Если в 2000 году объём рынка кредитования физических лиц в России не превышал 1 млрд. долларов, на конец прошлого года он стал больше 100 миллиардов. При этом кредитами охвачено лишь 10% населения.
«Для сравнения, в развитых странах этот показатель достигает 50%», – говорит Роман Андреев. Бояться банкам нечего: в Корее дефолт произошёл тогда, когда кредитами было охвачено 80% населения. Так что для российского банковского сектора сейчас скорее, наоборот, выгодно работать именно с кредитными схемами: ведь как только мировой кризис ликвидности закончится, ставки вряд ли удержатся на сегодняшних высоких уровнях и зарабатывать на них станет сложнее. Скорее всего банки это поймут уже совсем скоро. А значит, строительство возобновится с новыми темпами, ипотека будет активнее развиваться, и если цены на недвижимость и замрут, то ненадолго.
