Бизнес-омбудсмен Борис Титов подготовил доклад для президента РФ Владимира Путина, обратив внимание, что уже через три года может произойти снижение объема жилого строительства в два раза. Помехи для строительного бизнеса создают недоработки в законодательстве, а также завышенные требования банков к застройщикам. Но эксперты видят в сложившейся ситуации и плюсы – риски покупателей приобрести жилье в долгострое становятся существенно ниже.
В трехлетней перспективе, к 2024 году, объемы жилищного строительства в РФ могут снизиться не менее чем в два раза. На это указал бизнес-омбудсмен Борис Титов в своем ежегодном докладе президенту РФ Владимиру Путину, на который ссылается издание «Газета.Ru». По мнению Титова, ситуация на строительном рынке вызывает тревогу, в том числе и потому, что замедление строительства может привести к срыву сроков реализации национального проекта «Жилье и городская среда». Омбудсмен указал, что главной деталью, которая и лежит в корне проблемы, является механизм финансирования строительства: обычно оно ведется с привлечением кредитных средств, но застройщик не всегда может воспользоваться ими. Документы Банка России предусматривают повышенные требования к строительным компаниям и их проектам, что, в свою очередь, либо отражается на стоимости проекта, меняя ее в большую сторону, либо приводит к невозможности получить кредит.
К началу текущего года в 12 регионах РФ на цели строительства не было выдано ни одного кредита, еще в 36 – выдано менее десятка кредитов. Не все застройщики располагают достаточным объемом собственных средств, и это отражается на темпах строительства многоквартирных домов. Если тенденция сохранится, объем ввода жилой недвижимости ограничится 30 миллионами квадратных метров в год в масштабе всей страны, хотя минимальный план – 80 миллионов квадратных метров в год.
Застройщики не могут, банки не хотят
Нормальные темпы строительства сохраняются только в городах-миллионниках – таких в России лишь 15. На остальной территории страны развитие строительного бизнеса заторможено. В ряде субъектов у компаний просто нет возможности выполнить все требования, предъявляемые банками, в особенности пункт, согласно которому застройщику необходимо вложить в реализацию проекта 15% собственных средств от его общего бюджета. В крупных городах, где стоимость земли достаточно высока, выполнение этого условия реально, но во многих субъектах стоимость участка составляет не более 5% от общего бюджета, а оставшиеся 10% должны быть подтверждены выполненными работами в течение трех месяцев. Очень часто это невыполнимо. И если крупные застройщики еще могут справиться с условиями банков, то для представителей среднего и тем более малого бизнеса это уже неподъемная задача.
В среднем маржинальность строительства многоквартирных домов в малых городах составляет порядка 15%, и банки не заинтересованы в том, чтобы выдавать кредиты на подобные проекты. Позиция банков, в свою очередь, не позволяет застройщикам получить проектное финансирование и воспользоваться преимуществами программы по субсидированию процентной ставки по кредитам.
«Регуляторная гильотина» на практике тоже работает не лучшим образом: чрезмерных требований к застройщикам стало меньше, однако некоторые проблемы все равно сохраняются. Так, например, не установлен предельный срок рассмотрения банками заявок от строительных компаний. На практике банки могут давать ответ более полугода.
Возгорание в Театре Сатиры на Триумфальной площади в Москве может привести к срыву всех спектаклей, поскольку костюмы артистов могли пострадать при тушении пожара.
Бумажный вопрос
Сложности создает и отсутствие ограничений по пакету документов, который запрашивают банки у застройщиков. Требования по ним постоянно претерпевают изменения, причем конкретики может не быть даже в рамках одного проекта. Банки могут запрашивать даже те документы, которые уже внесены в Единую информационную систему жилищного строительства и, по идее, не нуждающиеся в дублировании.
В Градостроительном кодексе имеется список документов, которые нужны для оформления разрешения на строительство, но на их подготовку застройщики тратят в среднем до двух лет. При этом неважно, каковы размеры, площадь и этажность будущего объекта. По мнению Титова, целый ряд позиций здесь явно лишний.
Кроме того, бизнес не может прогнозировать рентабельность своих проектов из-за плавающей ставки по проектному финансированию – она остается таковой, так как связана с фактической скоростью строительства объекта. А систематическое ухудшение закредитованности застройщика с каждым новым займом приводит к тому, что банки выдают кредиты по более высоким ставкам, усугубляя ситуацию. Даже у тех застройщиков, которые по праву могут считаться добросовестными, недостаточно ресурсов для развития перспективных проектов: им не на что приобретать новые земельные участки, оформлять документацию и так далее. Это происходит из-за введения нового механизма эскроу-счетов: застройщик не может вернуть свои деньги, вложенные в проект, до тех пор, пока строительство не завершится.
Сохраняются и правовые проблемы с незавершенными объектами строительства. В 2020 году в России стало больше долгостроя: в общей сложности количество таких объектов увеличилось до 3,4 тысячи – с учетом новых 47. Заброшенных объектов насчитывается 4,3 тысячи.
По новым правилам
Сложившаяся ситуация может помешать реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», который был разработан Минстроем РФ в рамках исполнения президентского указа от 7 мая 2018 года. Ключевые цели проекта – увеличение объемов жилищного строительства, обеспечение россиян доступным жильем и возможностью приобрести жилплощадь с привлечением ипотеки, а также сокращение непригодного для проживания жилищного фонда.
11 июня 2021 года Минстрой установил 30 новых правил и стандартов проектирования и строительства. Еще 24 документа, регулирующих данную сферу, вступят в силу с 1 июля. Все это делается для внедрения новых технологий в нынешнюю нормативную базу. В рамках указанного нацпроекта планируется построить 1 миллиард квадратных метров жилья. Для сравнения, на данный момент в стране насчитывается 3,8 миллиарда квадратных метров жилья, 2,4 миллиарда из которых приходится на многоквартирные дома.
В планах правительства на 2021 год ввод в эксплуатацию 80-82 миллионов квадратных метров жилья, как и в 2022. В 2023 планируется нарастить этот показатель до 85 миллионов, а в 2024 – до 90 миллионов квадратных метров. Едва ли удастся реализовать эти намерения в нынешних условиях.
Эксперты отмечают, что обновления в правовом регулировании сферы строительства накладывают на застройщиков обязательства, которые могут выполнить далеко не все строительные компании. Но, с другой стороны, здесь есть и плюсы: изменения защищают потребителей, снижая их шансы нарваться на долгострой при покупке первичной недвижимости. Разумеется, аннулируются не все риски, но нынешний формат финансирования обеспечивает завершение строительства объекта и его ввод в эксплуатацию.