Получив заманчивое предложение купить себе немного Англии, или Испании, наши люди имеют обыкновение немедленно платить деньги, и в итоге вместо виллы с видом на море подчас получают домик с видом на соседскую свалку и прочие, пусть и не самые крупные, но всё же неприятности. Можно ли и как избежать подобных проблем?
Цены на недвижимость в Европе растут уже около 10 лет. Только в Великобритании за этот период средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась в 10 раз. Стоит ли удивляться, что на этом рынке появилось столько иностранцев? Ведь, покупая недвижимость в Европе, люди не только приобретают место, куда всегда можно приехать отдохнуть, но заодно и выгодно вкладывают деньги. По данным консалтинговой компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, за первую половину прошлого года 47% покупателей недвижимости в Европе были иностранцами. За первые шесть месяцев этого года цифра выросла уже до 57%.
Стоит отметить, что расхожее мнение, будто самое популярное место для вложения денег в недвижимость - Великобритания, ошибочно. В первом полугодии, по данным исследования CB Richard Ellis Noble Gibbons, в недвижимость Соединённого Королевства было инвестировано около 15,5 млрд. евро, в то время как, к примеру, в Германии было вложено больше - 16,5 млрд. евро. Это легко объяснить. Во Франции, Германии и Финляндии рынок предложения довольно велик, а ставка по кредитам ниже, чем в Великобритании. Что же удивительного в том, что почти 70% всей недвижимости в стоимостном выражении в этих странах только за первые полгода оплатили иностранцы? Квартиры расхватывают, как горячие пирожки. И в этой толпе на начинку уже порой даже не обращают внимания. Только потом понимают, что пирожок-то пустой. Причём европейские умельцы обставляют всё так, что придраться к чему-либо потом бывает очень сложно.
В теории купить квартиру за рубежом сегодня не сложнее, чем сделать это в Москве. Законодательство всех европейских стран позволяет россиянам владеть там недвижимостью. Проблемы могут возникнуть разве что с приобретением домов в некоторых кантонах Австрии и Швейцарии. Впрочем, некоторые ограничения всё же существуют. В некоторых странах государство пытается оградить рынок недвижимости от спекулятивных инвесторов. Поэтому при продаже квартиры, к примеру, во Франции уже на следующий год после покупки почти вся разница между ценой покупки и продажи уйдёт на налог. Если же владеть квартирой не меньше 10 лет, этот налог снимается. А цены за этот период снова могут удесятериться.
Самый стабильный рост цен испокон веков демонстрирует недвижимость класса de luxe, или попросту «элитка». Богатых людей на планете становится всё больше, а красивых мест в Европе не прибавляется: всё, что было, уже плотно заселено. Поэтому ажиотаж на этом рынке не спадает никогда. «От этого и цены растут примерно на 2-7% в год», - говорит гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. При этом есть немало желающих хотя бы раз в год отдохнуть, к примеру, на Лазурном берегу на красивой вилле или в одной из европейских столиц. Так что нередко эти дорогие дома покупают именно с целью сдачи в аренду, ведь доход получается немаленький.
Но жилье класса de luxe в Европе позволить себе может далеко не каждый. Но есть и вполне доступные варианты. Так, квартиру на Тенерифе (Испания) в 400 метрах от пляжа, оборудованную кондиционером, солнечными батареями, со встроенными шкафами и кухней можно купить за 250 тыс. евро. Однокомнатная квартира на побережье Коста-Бланка в 15 минутах ходьбы от моря стоит 97 тыс. евро. Двухкомнатная квартира в Ницце во Франции обойдётся в 120 тыс. евро, а в Греции двухкомнатные апартаменты на полуострове Кассандра стоят 110 тыс. евро. Везде возможна ипотека до 80% от стоимости квартиры, причём сроком до 30-50 лет. Единственный недостаток этого рынка - он подвержен сильным перепадам.
«Квартиры экономкласса дешевеют и дорожают быстрее остальных. Отчасти потому, что цены на них ниже, чем на недвижимость бизнес-класса и класса de luxe. А отчасти просто потому, что их больше», - рассказала Хорева. Тем не менее общий тренд - всё равно вверх. Периоды падения цен за последние 20 лет длились меньше, чем периоды их роста. Так что в конечном итоге все владельцы только выигрывают. Если, конечно, они не были обмануты ещё на этапе покупки.
Понятно, что отдавать деньги риелторам за услуги не хочется почти никогда. Тем не менее именно при покупке квартиры за рубежом на риелторах экономить не стоит - это единственный верный способ уберечься от обмана. Хотя и о самих риелторах сразу же стоит разузнать побольше.
Дело в том, что в европейских странах довольно жёсткое законодательство, касающееся предварительных договорённостей. Для европейцев предварительный договор - это такой же серьёзный документ, как и непосредственно договор о покупке. Поэтому в большинстве случаев сумму залога, которую надо внести при заключении такого предварительного соглашения и которая может достигать и 50% от стоимости квартиры, продавец при отказе покупателя по любой причине вносить оставшиеся деньги может оставить себе. И как раз на этом и наживаются мошенники.
Существует три самых распространённых способа мошенничества. Придраться к ним с точки зрения законодательства будет непросто. Если в объявлении о продаже недвижимости написано, что из окон панорамный вид на море, не стоит сразу бросаться покупать этот дом. Вполне возможно, он там и был при жизни прабабушки нынешнего 90-летнего владельца. Сегодня же вид на море запросто может быть закрыт новым строительством. А ведь на рынке недвижимости - так же, как и при бронировании гостиничных номеров - за красивый вид надо доплачивать. Назвать совсем выброшенными потраченные деньги сложно: ведь дом всё равно будет приобретён. Но переплата «за вид» будет просто бессмысленной.
Другой способ - искусственное увеличение жилой площади продаваемого дома. В жилую площадь включаются и кладовки, и подвалы. В результате человек платит за реальные 480 квадратных метров стоимость всех 590 квадратных метров. И ведь не придерёшься: дом получил, подвал в нём действительно есть и немаленький. А то, что жить там не получится, - ну так дело не продавца, а покупателя. В итоге же плата за квадратный метр жилой площади оказывается завышенной почти в полтора раза.
Ещё один пункт, на который часто забывают обратить внимание покупатели, - периметр земли, принадлежащей хозяину дома. «Очень часто граница участка проходит гораздо ближе к дому, чем заявлено в объявлении. После покупки можно обнаружить, что вся земля и вовсе принадлежит государству. Вряд ли владельцу приятно будет знать, что он купил не уединённый домик, а проходной двор: ведь если место привлекательное, там будут бесконечно ходить туристы», - поясняет Лариса Хорева. Оформить землю в частную собственность можно далеко не всегда, и при этом точно придётся доплачивать.
Но как правило, в предварительном договоре о покупке недвижимости указываются сроки, в которые можно отказаться от покупки и при этом не платить штрафа в размере залога. Срок этот всегда небольшой - от 7 до 10 дней. И в этом случае именно риелтор становится своеобразной подушкой безопасности. В перечисленных случаях именно он понесёт ответственность за все подобные мошеннические действия. И в крайнем случае в доме с видом на серые стены соседей вместо вида на море придётся жить ему самому.
