Жилье к Китае становится безумно дорогим
И дальше покупать недвижимость
Для достижения этой цели технократы в Пекине использовали комбинацию из денежных стимулов и мер регулирования. При росте цен они тормозили объемы кредитования путем повышения ставок по ипотеке и вводили административные ограничения на покупку жилья в определенных городах. Когда цены падали, напротив, улучшали условия кредитов и увеличивали квоты на владение недвижимостью.
В последние несколько лет, с замедлением экономического роста, власти стали намного более терпимее относиться к росту цен, даже не смотря на то, что на рынке недвижимости начал образовываться экономический пузырь. Официальные данные показывают, что соотношение между ценами и доходом достигли коэффициента 9.2 в конце 2015 года; цены на жилье продолжают расти с тех пор.
Население Китая предпочитает инвестировать в недвижимость, которая приносит существенно более высокую прибыль, чем банковские депозиты. Согласно одному исследованию, более 70% своего благосостояния китайцы вкладывают в жилье. Инвесторы предполагают существование негласных гарантий того, что правительство не позволит ценам на жилье упасть, несмотря на то, что многие здания пустуют.
В то же время для банков ипотечное кредитование становится убыточным: общая сумма невыплаченных ипотечных кредитов выросла более чем на 30%, а рост ипотечного кредитования в прошлом году составил 111%. С июня 2012 года невыплаченные ипотечные кредиты выросли в годовом исчислении на 30%. Как и следовало ожидать, это толкает цены все выше и выше.
В городах Китая средняя цена за квадратный фут жилой площади выросла до $171, по сравнению со $132 в США. В городах первого уровня, таких как Пекин и Шэньчжэнь, в прошлом году цены выросли примерно на 25%. Индекс 100 городов, составленный SouFun Holdings Ltd, вырос на тревожные 14% в прошлом году. Застройщики скупают земли в некоторых развитых областях, которые нужно продать за $15.000 за квадратный метр только чтобы остаться на уровне безубыточности.
Когда правительство попыталось притормозить этот процесс, он лишь ускорился. Шанхаю пришлось опровергать слухи о том, что городские власти планируют ужесточить ограничения на право собственности для супружеских пар после того, как на фоне слухов население бросилось «разводиться», чтобы иметь возможность и дальше покупать недвижимость. Появилась целая индустрия, помогающая людям доказать, что они имеют необходимое количество финансовых средств для оформления ипотеки.
Народный банк Китая наверняка не хочет, чтобы люди думали о жилье как о выгодном вложении. Ма Цзюнь, главный экономист исследовательского бюро PBOC, в последнее время довольно явно предупреждал о пузыре. Но сейчас почти никто не считает, что ценам дадут сильно упасть.
Первым шагом, как и в случае с любой зависимостью, для китайских лидеров должно стать признание проблемы. Затем требуется формально отойти от роста цен на активы. Подобно тому как правительство приняло более низкие темпы экономического роста, оно должен признать новые нормальные цены на жилье, которые не будут требовать корректировки каждые несколько месяцев. Лидеры должны признать: снижение цен на активы иногда может быть вполне оправданным, а их регулярная поддержка - контрпродуктивной. Если пузырь лопнет, это окажется катастрофой: спасение рынка недвижимости потребует больше нескольких сотен миллиардов долларов, которые были потрачены на поддержание фондового рынка в 2015 году.
Позволяя ценам на жилье расти так резко, Народный банк Китая значительно повышает риски печального сценария. Хотя инвесторам может быть довольно сложно получить прибыль от снижения темпов роста цен на недвижимость, это гораздо предпочтительнее маячащей перед страной альтернативой.
Просмотров: 2706