На прошлой неделе Конституционный суд принял постановление, которое может существенно изменить порядок регистрации граждан по месту пребывания. Постановление КС, принятое 14 апреля, разрешает регистрацию граждан в загородных домах, расположенных на садовых участках, – проще говоря, для получения штампа в паспорте теперь вовсе не обязательно располагать квартирой, достаточно будет иметь дачный домик. Между тем уже сегодня и участники рынка, и чиновники сомневаются в том, что постановление КС можно будет реализовать на практике. Таким образом, не исключено, что решение, которое могло бы принципиально изменить процедуру регистрации по месту пребывания, на деле окажется лишь пустой декларацией.
Поводом для рассмотрения данного дела в Конституционном суде послужило обращение ряда граждан – владельцев дачных домов. Семь жителей Краснодарского края пытались зарегистрироваться на собственных дачах, указывая на то, что эти дома являются основным и единственным местом их проживания. Однако городская администрация отказалась признать дачные дома «жилыми строениями» – а именно в зданиях, признанных местными властями жилыми, возможна регистрация по месту пребывания. Стоит отметить, что дом одного из заявителей, который власти отказались признать жилым, представляет собой трёхэтажный коттедж. Между тем согласно закону «Об основах федеральной жилищной политики» если жилое строение отвечает нормативам жилого помещения, то ему может быть присвоен статус жилого дома. При этом Жилищный кодекс достаточно скрупулёзно описывает требования, предъявляемые к жилым помещениям. В частности, такие помещения должны быть подключены к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: иметь электрическую, паровую или газовую систему отопления, обеспечивающую подачу тепла на всю площадь строения. Не находиться в аварийном состоянии, иметь исправное состояние сантехники, дверей и окон, а также крыши. Жилое строение должно стоять на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте. Кроме того, здание должно быть построено с соблюдением строительных норм и правил. Наличие всех этих условий должны констатировать местные власти, которые в случае с заявителями из Краснодарского края отказались это сделать. Теперь, после решения КС, дела семерых заявителей будут пересмотрены.
Надо сказать, что ещё в советские времена из жёстких правил были исключения. К примеру, жители посёлка Переделкино имели возможность официально прописаться у себя на даче. «Вообще, у нас законодатель всегда говорил так: если на земельном участке построен жилой дом, то там можно прописаться. И прецеденты о переводе садовых домиков в жилые случались достаточно часто», – говорит зам генерального директора компании «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Однако здесь необходимо сделать некоторые пояснения.
Дело в том, что все садовые товарищества располагаются на землях двух типов: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. В СССР на дачных участках, располагавшихся на землях сельхозназначения, разрешалось возведение только некапитальных строений, предназначенных для хранения садового инвентаря. Соответственно и прописка в таком доме была невозможной. Другое дело дачно-строительные кооперативы (ДСК), которые располагались на землях поселений. «Те, кто располагал достаточным количеством средств, за два-три месяца могли оформить прописку в домике ДСК, – поделился с «Нашей Версией» один из сотрудников риелторского агентства, пожелавший остаться неназванным. – Практически во всех районах существовали отдельные нормативные лазейки, благодаря которым подобное было возможно по прямому разрешению главы администрации».
В последние два-три года прописываться стали и в домах, расположенных на землях сельхозназначения, однако до сих пор это было весьма трудоёмким и дорогостоящим делом. «Как правило, подобная схема применялась в товариществах, находящихся на достаточном удалении от столицы – порядка 40—50 километров, – поясняет консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Феликс Лещенко.
В футбольном клубе «Оренбург» заявили, что не переживают по поводу репутации футболиста Хорди Томпсона, у которого возникли проблемы с законом в Чили: его обвиняют в насилии над девушкой и попытке убийства.
– Если де-факто назначением земельного участка считалась «дача», то прописаться там не составляло труда. Другое дело, что мало кому нужно было получать прописку в домах, располагающихся так далеко от Москвы, поэтому таких случаев было немного». Проблему с получением столичной прописки решали по-другому: как правило, группа людей вскладчину покупала небольшую долю в квартире, получая, таким образом, возможность в ней прописаться. «Теперь, когда порядок изменится, можно ожидать роста спроса на садовые домики, – прогнозирует начальник отдела элитной загородной недвижимости компании «Новый город» Светлана Кистанова. – Так что бизнес по продаже долей в квартирах без просмотра будет постепенно отходить в прошлое».
Согласно постановлению Конституционного суда отныне для получения регистрации по месту пребывания не важен будет и статус земли, на которой располагается жилое строение. «Одним из принципов, на которых основываются Земельный кодекс и иные акты земельного законодательства, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» – отмечается в документе Конституционного суда. Кроме того, как констатирует КС, законы о федеральной жилищной политике и о садоводческих товариществах изменили и правовой статус садовых домиков: в современной России они могут быть определены как жилые. А существовавшая в советские времена норма, закрепляющая требование о первоочередном использовании садовых земельных участков для осуществления исключительно сельскохозяйственной деятельности, как отмечает КС, в действующем законодательстве отсутствует.
Главная проблема, однако, заключается в том, что, по мнению и чиновников, и участников рынка, решение КС на практике окажется трудновыполнимым. К примеру, представители Федеральной миграционной службы (ФМС) после оглашения постановления КС оказались в некоторой растерянности.
«Мы ждём разъяснений по этому вопросу из Москвы, пока мы не хотели бы комментировать это решение, мы не можем сказать, как оно отразится на нашей работе и на миграционной обстановке», – заявили «Интерфаксу» в управлении ФМС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Губернатор Московской области Борис Громов хотя и положительно отозвался о принятии такого решения, но также выразил сомнение в возможности нахождения механизмов его реализации.
«Я думаю, что решение абсолютно правильно, оно направлено на благо людей, хотя сложности скорее всего возникнут в плане технического исполнения этого решения», – отметил губернатор. Пока никакой реакции правоохранительных органов на данное решение не последовало, хотя, по словам участников рынка, если решение КС будет реализовано на практике, оно затронет и эти службы. «Стоит иметь в виду, что сегодня в садовые домики сотрудники милиции могут приходить без ордера. А для того, чтобы проникнуть в жилое помещение, милиционерам необходимо иметь на руках соответствующие документы», – говорит Владимир Яхонтов.
Но реализация постановления КС будет иметь и куда более далеко идущие последствия. Дело в том, что , отделение милиции и прочее. «Если все товарищества превратятся в жилые посёлки, то главы районов просто схватятся за голову! Из каких таких бюджетов они будут всё это строить», – рассуждает Владимир Яхонтов. По его словам, именно это обстоятельство впоследствии и подтолкнёт чиновников к тому, чтобы всячески препятствовать исполнению решения КС. Благо положительный опыт подобного «препятствования» уже имеется.
В частности, садовое товарищество в посёлке Немчиновка, что близ Москвы, уже много лет де-факто представляет собой элитный коттеджный посёлок. Однако, когда один из домовладельцев решил оформить там себе прописку, это оказалось невозможным. «Тут же всех членов товарищества обязали сделать кадастровые планы, а ведь это связано с определёнными затратами и бюрократическими проволочками. Вот тут-то чиновники и объехали граждан на кривой козе», – объясняет Яхонтов. Эксперт не исключает, что стоимость подобных процедур впоследствии может стать вполне сравнимой со стоимостью возведения самого дома.
Не стоит забывать и о том, что для получения постоянной регистрации придётся ещё доказать, что дом пригоден для постоянного проживания, а это процесс проведения соответствующей экспертизы, которой предстоит удостоверить, что строение соответствует всем ныне действующим нормам. При этом учитываться будет даже толщина стен дома. «Уверен, что все эти процедуры будут очень длинными и дорогостоящими. Оно и понятно: главы регионов будут вынуждены защищаться. Прежде чем КС принять это решение, надо было понять, чем оно может обернуться, – говорит Яхонтов. – С одной стороны, да – невозможность прописаться нарушает права человека, но, с другой – как только прописка будет разрешена, будут ущемляться права человека на обеспечение социальной инфраструктурой». «Мы давно следили за этим делом и до последнего были уверены, что КС не примет решения в пользу заявителей из Краснодарского края. Мне и сейчас кажется, что ещё будут найдены какие-нибудь рычаги для того, чтобы это решение либо отменить, либо не выполнять», – говорит Светлана Кистанова.
Действительно, один верный механизм по отмене решения КС существует. Дело в том, что теперь Госдуме необходимо будет внести соответствующие поправки в ныне действующее законодательство: пока это не будет сделано, решения о регистрации в дачных домах будут приниматься только в судах на основании постановления КС. Как рассказали «Нашей Версии» в аппарате Комитета Госдумы по аграрным вопросам, большой пакет поправок в закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» был принят в первом чтении ещё в ноябре 2007 года. А вот второе чтение запланировано на май года текущего – не исключено, что именно тогда вокруг решения КС и начнут разгораться дискуссии. И, вероятно, именно в мае будет принято окончательное решение о возможности регистрации в дачных домах.
