Жители столицы, запланировавшие на ближайшее время ремонт своих квартир, могут столкнуться с серьёзными трудностями и бюрократической волокитой. После недавнего взрыва в 22-этажном жилом доме на улице Академика Королёва мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение, ужесточающее правила проведения ремонтных работ.
Впрочем, ужесточающим данное распоряжение можно назвать скорее формально – большая часть требований, которые столичные власти собираются предъявлять к бригадам ремонтников, действует и сегодня. Проблема, однако, в том, что отныне столичные власти намерены при каждой префектуре создать специальные комиссии, которые будут следить за соблюдением законодательства.
Кроме того, в ближайший месяц вновь образованные комиссии проверят все столичные дома на предмет проведения в них несанкционированных ремонтных работ – попросту, попробуют в очередной раз выявить проведение незаконных перепланировок. Не исключено, что деятельность данных комиссий в итоге станет скорее формальной, ведь контроль за ремонтными работами сегодня и так уже осуществляется Мосжилинспекцией. Однако существует опасность, что дополнительные проверки и согласования могут стать причиной повышения цен на ремонтные работы.
Согласно распоряжению мэра Москвы Юрия Лужкова «Об усилении контроля за производством ремонтных работ в многоквартирных жилых домах» № 695-РП от 8 апреля отныне в городе ремонт с применением электро- и газосварки, открытого огня, с заменой и установкой газового оборудования будет проводиться только организациями, имеющими лицензию на соответствующие работы.
Кроме того, как говорится в тексте распоряжения, владелец квартиры, в которой будет проводиться ремонт, обязан уведомлять об этом управляющую организацию, а при замене или перестановке газового оборудования – ещё и согласовывать этот вопрос с «Мосгазом». Эксплуатирующим организациям также будет запрещено отключать воду, газ и электричество на внутридомовых инженерных сетях для выполнения ремонта или работ по переустройству по заявкам жителей без обязательной проверки наличия лицензии у организации, производящей работы.
Соответствующие проверки будут проводить специальные комиссии, которые будут созданы при каждой городской префектуре. Другими словами, это означает, что если для замены сантехники вы решили привлечь бригаду из местного ДЭЗа, то скорее всего проблем не возникнет, а вот если работами займутся ремонтники «со стороны» – то бюрократической волокиты не избежать.
Кроме того, комиссии при префектурах будут контролировать и предотвращать самовольные перепланировки в квартирах. Стоит отметить, что и сегодня согласно действующему законодательству деятельность ремонтных бригад, осуществляющих работу с открытым огнём, и так достаточно зарегламентирована. В частности, согласно правилам аттестации сварщиков и специалистов сварочного производства, принятых постановлением ещё Госгортехнадзора 30 октября 1998 года, все рабочие обязаны проходить специальную подготовку и по результатам экзаменов получать аттестационное удостоверение.
Кроме того, как именно должны проходить работы с открытым огнём, достаточно подробно прописано в правилах безопасности для объектов, использующих сжиженные углеводородные газы. Однако сегодня нередко оказывается так, что к выполнению данных норм относятся скорее формально. «Сейчас, несмотря на существование множества нормативных актов, ремонтники могут работать без всего: в столице строится и ремонтируется огромное количество жилья, а нормально порядок проведения работ не регламентируется», – говорит депутат Мосгордумы, замглавы комиссии по перспективному развитию и градостроительству Александр Милявский.
Между тем насколько существование отдельных проверочных комиссий при префектурах сможет решить данную проблему – большой вопрос. По словам депутата Госдумы Галины Хованской, залогом безопасности при проведении ремонтных работ может стать только собственная бдительность граждан.
«Надо требовать от ремонтников выполнения уже ныне действующих правил. Нанимать надо не ремонтников «с улицы», а профессиональные бригады и требовать от них документы, подтверждающие, что они прошли соответствующее обучение», – отмечает Хованская. Правда, подобные благие намерения, к сожалению, сегодня оказываются трудноприменимыми.
Не секрет, что стоимость ремонтных работ у официально зарегистрированных компаний и хаотично создающихся бригад ремонтников из стран бывшего СНГ может отличаться в разы. К примеру, несложная операция по замене розетки в квартире у электрика из местного ДЭЗа стоит порядка 500—600 рублей, в то время как с частником можно договориться и за 400 или даже за 300 рублей.
«Сегодня ремонтом занимаются весьма странные люди, мы фиксируем колоссальные нарушения, тотальное пренебрежение к мерам пожарной безопасности. Думаю, что соображения мэра о необходимости введения серьёзных ужесточений сегодня актуальны, как никогда», – отмечает Александр Милявский.
Основная проблема, однако, в том, что наличие у ремонтников соответствующего сертификата или работа в легально существующей компании отнюдь не всегда является гарантией того, что работы будут выполнены качественно и с соблюдением всех норм безопасности.
Как рассказал «Нашей Версии» на условиях анонимности один из владельцев компании по установке дверей, полная легализация бизнеса подчас оказывается просто экономически невыгодной, поскольку это приводит к существенному росту издержек и как следствие повышению цен для потребителей. Впрочем, по словам аналитиков рынка, большой разницы на стоимость работ у легально работающих фирм и нелегальных бригад ремонтников сегодня не существует.
История вопроса такова: ещё два года назад большинство легально работающих фирм предпочитали иметь собственный штат работников. В результате издержки таких фирм естественным образом были несколько выше, нежели у «частников», таким образом, разница в ценах у фирмы и у частной бригады составляла порядка 25—30%. Между тем владельцы легально работающих компаний достаточно быстро поняли, что отсутствие постоянного штата строителей-ремонтников существенно снижает издержки, а значит – повышает прибыль компании.
В итоге уже в прошлом году фактически разница между частными бригадами и фирмами практически стёрлась. Соответственно частные ремонтные бригады также в «долгу не остались», скорректировав свои расценки до уровня компаний. Сегодня капитальный ремонт в столичной квартире стоит порядка 150 долларов за квадратный метр.
Очевидно, что обещанные столичным правительством проверки бригад ремонтников на предмет наличия у них соответствующих лицензий вновь «оживят» прежнее противостояние фирм и частников.
В итоге может получиться так, что в целом благие намерения по ужесточению правил выполнения ремонтных работ приведут только к увеличению «платы за риск»: а вот шансы на то, что ремонтные работы и в самом деле будут выполняться согласно всем предписаниям, весьма невелики. Логично предположить, что, как только кампания по «легализации» строительно-ремонтных бригад закончится, частники в очередной раз поднимут собственные расценки до уровня легально работающих компаний. Таким образом, уже этим летом стоимость капитального ремонта 1 квадратного метра жилья может стоить порядка 200—250 долларов.
Что касается намерения отследить несанкционированные перепланировки, то оно может существенно скорректировать планы любителей объединять две комнаты в одну, присоединять балконы к гостиной и т.п. Формально за перепланировками квартир и сегодня должны следить органы местного самоуправления, однако на практике нередко оказывается так, что предприимчивые граждане переделывают собственные квартиры на свой лад, не особенно заботясь о соблюдении действующего законодательства.
Так, по данным Мосжилинспекции, в среднем за год выдаётся не более 30—40 тыс. разрешений на перепланировку квартир. Учитывая строительный бум в столице, нетрудно догадаться, что официально переделку своих квартир предпочитают едва ли не каждый десятый. Оно и понятно: сегодня без разрешения органов местного самоуправления граждане могут лишь поклеить обои или демонтировать антресоли. Любое мало-мальски серьёзное переустройство надо согласовывать. «Переустройство – это установка, замена или перенос инженерного оборудования, например систем отопления, и требует обязательного внесения в техпаспорт помещения», – объясняет юрист корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Мария Дементьева.
Однако переустройство переустройству рознь. По оценкам Мосжилинспекции, самыми распространёнными видами перепланировок в Москве сегодня являются объединение туалета с ванной, расширение санзоны за счёт коридора, устройство проёмов в стенах, а также перенос несущих перегородок. Так вот, если хозяин квартиры не собирается рушить несущие стены или перекладывать внутренние инженерные коммуникации, то оформить это официально достаточно просто. «Владельцу жилья необходимо взять в БТИ поэтажный план, нанести на нём изменения и написать заявление в Мосжилинспекцию», – разъясняют в Мосжилинспекции. Разрешение на перепланировку выдаётся в течение 45 дней и оформляется бесплатно.
Но если владелец квартиры решил перенести на другое место санузел или разрушить несущую стену, тогда ему придётся запастись проектом переустройства, подготовленным или согласованным с институтом, разработавшим проект самого дома, в котором находится квартира. На деле это оказывается сделать достаточно сложно: получить сведения о проектировщике формально можно в БТИ, однако если дом достаточно старый, то за давностью лет найти проектировщика здания оказывается возможным далеко не всегда.
«В этом случае надо обращаться к проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, и в дальнейшем полагаться на решение Мосжилинспекции, которая отправит проект перепланировки на экспертизу, на основании которой даст собственное заключение», – говорит юрист компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Евгений Грачёв.
Однако, несмотря не существующие ныне достаточно жёсткие правила перепланировки, наказать незаконопослушных владельцев квартир оказывается достаточно сложно. «Механизм выявления прост: обычно это звонок от недовольных соседей. Но попасть в квартиру мы можем лишь по решению суда», – объясняют в Мосжилинспекции.
Беда в том, что и новые комиссии, которые будут созданы при префектурах, также не будут иметь права врываться в квартиру нарушителей без соответствующего судебного решения. Впрочем, даже если провинившегося хозяина жилплощади всё же удастся наказать, то штрафы за самовольную перепланировку предусмотрены весьма символические: 2—3 тыс. рублей. Более того, если в ходе разбирательства выяснится, что сделанная перепланировка не нарушает права и интересы третьих лиц, а также не влияет на внешний архитектурный облик здания, устойчивость дома, а также не нарушает работу инженерных коммуникаций, то владельца квартиры даже не заставят возвращать жилищу первоначальный вид.
Самая серьёзная мера наказания за незаконную перепланировку – лишение прав собственности на жильё – в столице не применялась ни разу. Решить проблему с незаконной перепланировкой в России можно было бы, не прибегая к созданию дополнительных контролирующих структур, лишь упростив правила. К примеру, за рубежом действует достаточно жёсткая система, фактически запрещающая проведение каких-либо изменений в здании. Но есть существенная оговорка: все эти запреты касаются только несущих конструкций здания. Возводить и сносить ненесущие перегородки граждане могут самостоятельно, где хотят и как хотят, без каких-либо согласований. Более того, нередко покупатель строящегося жилья ещё на ранних этапах строительства может согласовать интересующие его изменения с девелопером.
Стоит отметить, что в 2001 году Российская гильдия риелторов ещё до принятия нового Жилищного кодекса (ЖК) выступала с официальным обращением к Госстрою, предлагая существенно упростить процедуру согласования перепланировки. Ключевым вопросом было изъятие из справок БТИ ненесущих перегородок, таким образом, необходимость большинства согласований исчезла бы вовсе. Однако чиновники тогда инициативу риелторов не поддержали, заявив, что в этом случае изменится соотношение метража по категориям жилая-нежилая площадь, что существенно повысит плату за коммунальные услуги. Перед принятием ЖК риелторы вновь выступили со своим предложением, однако и во второй раз данный проект был оставлен без внимания.
