Москва в этом году оказалась на втором месте после Нью-Йорка по стоимости номера отеля в сутки – 360 долларов для 4–5-звёздочных отелей и 240 долларов для 3-звёздочных отелей в сутки. Такие данные приводятся в докладе экспертов компании GVA Sawyer. В 2008 году российская столица лидировала. При этом, по данным компании Knight Frank, 40% гостиничных номеров в Москве пустует. На цены это никак не влияет: средняя цена номера в столичных гостиницах в первом квартале выросла примерно на 13–14%. И, по мнению аналитиков, столица вскоре вновь может выйти в лидеры по стоимости отелей. Причина – дефицит недорогих гостиниц.
Вминувшем году в Москве побывали 3 млн 700 тыс. иностранных туристов, что на 10% меньше, чем в 2008 году. Текущий уровень среднегодовой загрузки гостиниц категории 4–5 звёзд в Москве составляет 58,5%, что, по данным компании Knight Frank, является одним из самых низких уровней для европейских столиц. Например, аналогичный показатель в Варшаве равен 65,8%, в Париже – 75,4%, в Лондоне – 84,7%. Но, как пишут исследователи, «по стоимости размещения Москва остаётся одним из самых дорогих городов не только в Европе, но и в мире. Среднегодовая стоимость размещения в гостиницах столицы составляет 237 долларов, тогда как в Париже – 230, в Лондоне – 216, в Берлине – 189, в Праге – 141 доллар».
Одной из причин сочетания высоких цен и низкой загрузки, отмечает руководитель отдела гостиничного бизнеса Cushman & Wakefield Дэвид Дженкинс, является невысокий уровень конкуренции между гостиничными операторами. Такая стратегия обеспечивает вполне приемлемый по европейским меркам уровень доходности в расчёте на номер и одновременно позволяет снизить эксплуатационную нагрузку на номерной фонд, говорит эксперт. Эта политика ведётся давно, добавляет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова: среднегодовая заполненность московских отелей верхней ценовой категории даже в докризисных условиях находилась на уровне около 70%, лишь в отдельные периоды приближаясь к значению 80%. Так, в 2008 году загрузка гостиниц в верхнем ценовом сегменте варьировалась в пределах 63–70%. При сохранении низких темпов ввода новых гостиничных объектов можно рассчитывать на скорое возвращение к докризисным показателям цен на гостиницы в столице, полагает Широкова.
Для российского бизнеса вообще характерна привычка получать прибыль не от оборота, а с маржи, отмечают эксперты. Но в случае с гостиничным бизнесом значительную роль играет тотальный дефицит недорогих гостиниц – 3 и даже 2 звезды. И, несмотря на усилия столичных властей, преодолеть этот дефицит крайне сложно. Дело в том, что, по оценке аналитиков рынка, этот сегмент инвесторам невыгоден. Доходность гостиничного сегмента – 15%–18%, поясняет глава Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник, окупаемость проектов слишком велика по сравнению со строительством офисов, торговых центров или жилья.
С начала 1990-х годов, когда в Москве появились по-настоящему 5-звёздочные отели вроде «Олимпик-Пента», «Славянской» и «Балчуга», все усилия девелоперов были направлены исключительно на центральную часть города. Причина этого была в ориентации не на туристов, а на деловых путешественников: Россия и её столица остро нуждались в инвесторах. Деловым центром города тогда была Тверская, и расположенные тут отели приносили баснословную прибыль даже при номерах, загруженных менее чем на 60%. Кстати, ориентация на бизнесменов у столичных отельеров сохранилась до сих пор.
В то же самое время гостиницы, построенные ещё в 1940–1960-е годы на окраинах Москвы (в основном на севере и северо-востоке, для обслуживания гостей ВДНХ), постепенно перепрофилировались. В гостиничных номерах располагались офисы мелких и средних фирм, магазины и даже бордели. Так Москва потеряла тысячи номеров класса 2–3 звезды. А несколько лет назад в столице закрыли ряд гостиниц советского времени общей вместимостью более 5 тыс. номеров. Правду сказать, тому были веские причины: обветшалые здания уже не соответствовали не то что международным гостиничным нормам, но зачастую даже элементарным противопожарным и санитарным.
Флотилия «Рэдиссон Ройал» Года Нисанова и Зараха Илиева: в разгаре десятая зимняя навигация
Однако замена закрытым гостиницам появилась лишь частично, так как открывшиеся отели в основном относились к верхнему ценовому сегменту, отмечает Дженкинс.
«Подавляющее большинство новых проектов реализуется в наиболее привлекательном с инвестиционной точки зрения сегменте 4–5 звезды, в то время как наиболее востребованный формат – 3 звезды пополняется новыми объектами крайне медленно», –
подтверждает Широкова.
Причём в центре города – месте, наиболее привлекательном для туристов, – цена земли настолько высока, что строить что-либо ниже 5 звёзд смысла не имеет. Так, на месте гостиницы «Интурист» вырос «Ритц-Карлтон», отель класса люкс. Пять звёзд имеет заново отстроенная «Москва», в высшей категории будут отели, строящиеся на месте «Минска» и «России». Собственно, больше в центре города гостиницы пока строить негде. Остаются разве что «Золотой остров» напротив Кремля и ММДЦ «Москва-Сити», где возводится 30-этажный отель.
Гостиницы на некотором удалении от центра возвращаются к своему основному бизнесу с трудом. Например, решается вопрос о реконструкциях гостиничных комплексов «Восток» и «Колос», но сначала надо выселить сторонних арендаторов. Разрабатываются проекты переобустройства существующих отелей, но и здесь речь идёт о повышении звёздности. Например, бывшая 1-звёздочная «Волга» в этом году должна получить уже 4 звезды. Столько же звёзд получил и отремонтированный отель «Ленинградский».
Правда, пару лет назад были озвучены планы строительства четырёх отелей в 2—3 звезды с использованием конструкций, оставшихся после разборки гостиницы «Россия». Однако располагаться они будут на окраине: один отель построят в Анадырском проезде, владение 59 (Северо-Восточный административный округ), второй – между 2-й Карпатской улицей и Боровским шоссе (Западный), третий – на Салтыковской улице (Восточный) и четвёртый – на 68-м километре МКАД (Северо-Западный). Другие гостиницы экономкласса город будет строить по образу и подобию обычных жилых домов привычных серий. Высота – от 17 этажей. Такую гостиницу планируется возвести, например, на Профсоюзной улице, недалеко от станции метро «Коньково» и одноимённой ярмарки.
Насколько будут выполнены эти планы – вопрос. В 2006 году столичные власти уже обещали построить к 2010 году 250 отелей. Однако намерения пока так и остались намерениями. Причина проста: дорогих отелей больше уже не надо, а дешёвые девелоперы строить не хотят. И тут играет роль не только жадность: вряд ли туристы захотят селиться в отелях, расположенных в часе-другом езды от достопримечательностей столицы.
А в центре, как было уже сказано, строить и дорого, и негде.
Как же выходят из положения другие мировые столицы? Ведь в любой столице Европы – будь то Рим, Париж или Мадрид – можно найти отель любого класса в самой исторической зоне. Или в пешеходной доступности от неё. Отели небольшие – 20—30 номеров. Но их много! Даже в туристический сезон найти местечко – не проблема.
В Москве эти места занимают обычные офисы. Дело в том, что практически все эти здания имеют хозяев и заставить их распоряжаться своей собственностью как-то иначе невозможно.
Другой выход – организация мини-отелей. Такой формат распространён в Санкт-Петербурге, где под такие гостиницы выкуплены бывшие коммуналки в центре города. Однако в Москве выкуп таких квартир давно закончен – и практически все они переоборудованы под элитное жильё. Часто – для сдачи в аренду. В квартиры для аренды переоборудуется и жильё на основных магистралях города в пределах Третьего транспортного кольца: в первую очередь речь идёт о «сталинках». Под мини-отели они уже не подходят: слишком мала площадь.
Впрочем, мини-отели начали распространяться и в Москве: под них оборудуют либо первый этаж жилого дома, выкупив и объединив все находящиеся на нём квартиры, либо бывшие ведомственные общежития, либо небольшие особняки. По данным сайта «Мини-отели Москвы», их число перевалило уже за сотню. Впрочем, цены и здесь не меньше 1,5 тыс. рублей в сутки с человека за номер экономкласса и от 4 тыс. рублей – в бизнес-классе. Есть и отели с почасовой оплатой, но их в основном облюбовали парочки. Цена на них ещё выше.
Многие бизнесмены, приезжающие в Москву надолго или часто, так и делают. Нередко квартиру снимает фирма – или даже покупает её и оборудует под своеобразную корпоративную мини-гостиницу. Но такой вариант совершенно неприемлем для туристов, приезжающих ненадолго и нуждающихся в гостиничном сервисе. Да и деловым путешественникам бывает странно самостоятельно варить по утрам кофе и покупать в соседнем магазине йогурты. Но делать нечего – скорого изменения ситуации специалисты не ждут.
