Строительство малоквартирных домов – на пике интереса. Ажиотаж подстёгивается намерением столичных властей застроить новые территории Москвы именно такими домами. Но у покупателей подобных квартир, построенных частниками, очень высок риск нарваться на мошенников. А у соседей – лишиться газа, воды и электричества.
Первые малоквартирные дома появились ещё до кризиса. Их строительство было вызвано проблемами жителей Рублёвки с прислугой. Дело в том, что удорожание земель по рублёвскому направлению привело к вымыванию с этих территорий деревенских и поселковых жителей, когда-то и составлявших костяк горничных, садовников, сантехников, плотников и прочих работников в местных поместьях. Разумеется, можно поселить у себя няню и дворецкого. Но селить ещё и тренера по фитнесу, и педагогов для детей, и врачей… Да что врачи – в окрестных магазинах появились проблемы с персоналом. Ну не среди местных же жителей было искать продавщиц, кассиров и разнорабочих! В общем, жители Рублёвки поняли, что оказались в золотой резервации – цены на землю просто выжгли из округи всех, кто мог бы предоставить им необходимые услуги.
Тогда и пришла кому-то из девелоперов прекрасная идея – построить на Рублёвке дома для тех, кто мог бы работать в местном сервисе. Один из первых таких домов, кстати, был построен на территории пансионата Управделами президента. Были эти дома невелики этажностью – до шести этажей. Во-первых, это позволяло обойтись без сложного инженерного оборудования вроде лифтов или насосов для воды. Во-вторых, сама технология строительства малоэтажных домов дешевле: можно, например, строить дома из пено- и газобетона без дорогостоящего монолитного каркаса. В-третьих, для строительства таких домов не нужны многочисленные разрешения, экспертизы и проч., что удлиняет и удорожает подготовку проекта.
Однако быстро выяснилось, что квартирами в таких домах живо интересуются московские пижоны, которым очень хочется жить на Рублёвке, но денег на это нет. Мгновенно появились проекты комплексов, квартиры в которых по стоимости были сравнимы с жильём в «спальных» районах Москвы. Разразившийся кризис приостановил эти проекты. Однако он же дал новому виду жилья второе дыхание.
Кризис и сопутствующие ему трудности у ипотечных заёмщиков для многих представителей среднего класса практически поставили крест на возможности купить нормальное жильё. Именно нормальное, то есть такое, в котором свободно могут жить супруги с детьми. Это двух-трёхкомнатная квартира. Выяснилось, что максимум, что может себе позволить молодая семья москвичей, – это «однушка» в пригороде, за которую придётся отдавать зарплату одного из супругов на протяжении 15–20 лет.
И тут – сенсация. Практически рядом с Южным Бутовом появились квартиры по цене от 1,8 млн рублей! Это за однокомнатную. А были и двухуровневые трёхкомнатные – за какие-то 3 млн рублей. За такую цену даже в разгар кризиса можно было приобрести разве что «однушку» на юго-востоке Подмосковья. Неудивительно, что квартиры эти разбирались как горячие пирожки.
Правда, довольно быстро выяснялись некоторые смущающие моменты. Во-первых, дома строились на шестисоточном участке в СНТ «Гавриково-1». То есть на сельскохозяйственной земле, не предназначенной для капитального строительства. Во-вторых, хотя эти дома были зарегистрированы, регистрация шла по так называемой дачной амнистии, то есть без точных параметров дома и квартиры. Просто земельный участок со строением. Когда уже первые счастливые покупатели решили справить новоселье, выяснилось, что жить в этих домах невозможно – нет ни достаточного количества электрических мощностей, ни достаточного количества воды. Наконец, возмущались стройкой другие члены СНТ: кому хочется иметь многоэтажку рядом со своими грядками!
Флотилия «Рэдиссон Ройал» Года Нисанова и Зараха Илиева: в разгаре десятая зимняя навигация
После долгих препирательств регистрация этих домов была признана незаконной, тогдашний губернатор Московской области Борис Громов поручил разобраться в ситуации.
Однако почин оказался заразительным: дома на садовых участках стали расти по стране как грибы. Одинцовский район, Балашиха... такие «подснежники» растут по всему Подмосковью. Их строители учли опыт Гаврикова. Теперь такие дома стараются строить, во-первых, не выше трёх этажей плюс мансарда и подвальный гараж – такие дома считаются индивидуальными и не подпадают под необходимость получения разрешений и стройнадзора. Во-вторых, земли под застройку выбираются уже не в СНТ, где запрещено капитальное строительство, а как минимум «дачка», с правом возведения жилого дома и прописки. В-третьих, застройщики стараются решить вопрос с коммуникациями. Где-то удаётся «договориться» с энергетиками – и выделенные на участок 15–20 Квт делятся на квартиры. Где-то застройщики ставят газгольдер для обеспечения жителей газом. Есть примеры, когда застройщик ставил когенератор, вырабатывающий электричество.
Понятно, что и «обычные» застройщики, и местные власти смотрят на такие дома с плохо скрываемой ненавистью. Первые – из-за конкуренции, а вторые – из-за потери дохода. Легко посчитать, что если разница между квартирой в таком доме и квартирой в соседней «панельке» составляет минимум 200%, то административная рента чиновников, состоящая из различных обременений застройщика (от строительства детского сада до устройства газонов), оплаты всевозможной документации, экспертиз, согласований, надзора и просто взяток, составляет 100% стоимости строительства вместе с прибылью.
Закон здесь невнятен. Так, статья 51 Градостроительного кодекса РФ, пункт 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговорённых законодательством регионов. Кроме того, согласно статье 49 того же кодекса для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трёх этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того, та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий до 1500 метров, правда, речь идёт о нежилых постройках. Мансарда и подвальные помещения в указанные нормы не входят.
Таким образом, закон не может запретить строить на собственной земле, предназначенной для капитального строительства (это либо «дачка», либо, что реже, ИЖС) любое здание высотой не более трёх этажей, не считая мансарды и подвала, с общей площадью до 1500 квадратных метров. Так же как не может запретить продавать этот дом по частям – ЖК РФ признаёт часть дома за один из видов жилья. Единственное ограничение здесь – застройщик не может строить с привлечением денег дольщиков. Но и здесь нашёлся выход: продают такие квартиры, как правило, либо по предварительному договору, либо по договору простого товарищества.
Однако есть нюанс – во всех этих случаях продаётся не квартира, а участок с частью дома на нём. Единственное, обычно указывается, какая именно часть. Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже в соответствии с заключёнными договорами производит перевод прав на части выстроенного им жилого дома на тех, кто эти части купил. Тогда происходит превращение частей дома в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или её часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Сказать, что покупатели таких квартир рискуют – значит не сказать ничего. Но люди идут на риск, потому что иного выхода у них просто нет. За такие деньги ничего другого купить они не смогут.
Впрочем, за последние два года появились и более цивилизованные варианты «теремков в огороде». Как правило, это малоэтажные дома в организованных коттеджных посёлках.
Они соединили в себе идею первоначальных рублёвских малоэтажек с дикими пятиэтажками Гаврикова. В результате получилось то, что сегодня риелторы называют мультиформатным посёлком. Как правило, это организованный посёлок, в котором мирно сосуществуют коттеджи, таунхаусы (как классические, так и дуплексы, триплексы и прочие варианты сблокированных домов), а также малоквартирные дома – стандартно они имеют максимально разрешённые три этажа плюс мансарда, квартиры в которой стоят не дешевле, и гараж в подвале.
При таком расположении покупатели малоквартирных домов уже не рискуют остаться без коммуникаций – поселковые мощности, как правило, рассчитаны на обеспечение их потребностей. Жители квартир при этом выгодны жильцам традиционных коттеджей: они помогают сделать выгодным строительство поселковой социальной инфраструктуры и снижают коммунальные платежи.
Хотя эта выгода на престижных направлениях бывает сомнительная – особенно если решение о строительстве малоквартирных домов застройщик принял уже после продажи участков под коттеджи. «Я уехал из Москвы, чтобы жить в тишине, а теперь возле моего дома Шанхай!» – возмущается покупатель коттеджа в одном из посёлков на Новорижском шоссе. А жители «Шанхая» страдают из-за частых отключений электричества (мощностей всё же на всех не хватает) и отсутствия в округе детских садов. «Зато по цене «однушки» в Москве», – успокаивают они себя. Однако, может, лучше властям задуматься о снижении административной ренты на строительный бизнес?
