Нацпроект «Жилье и городская среда» под угрозой срыва: через три года объемы строительства могут рухнуть вдвое
Стройка не по плану
В трехлетней перспективе, к 2024 году, объемы жилищного строительства в РФ могут снизиться не менее чем в два раза. На это указал бизнес-омбудсмен Борис Титов в своем ежегодном докладе президенту РФ Владимиру Путину, на который ссылается издание «Газета.Ru». По мнению Титова, ситуация на строительном рынке вызывает тревогу, в том числе и потому, что замедление строительства может привести к срыву сроков реализации национального проекта «Жилье и городская среда». Омбудсмен указал, что главной деталью, которая и лежит в корне проблемы, является механизм финансирования строительства: обычно оно ведется с привлечением кредитных средств, но застройщик не всегда может воспользоваться ими. Документы Банка России предусматривают повышенные требования к строительным компаниям и их проектам, что, в свою очередь, либо отражается на стоимости проекта, меняя ее в большую сторону, либо приводит к невозможности получить кредит.
К началу текущего года в 12 регионах РФ на цели строительства не было выдано ни одного кредита, еще в 36 – выдано менее десятка кредитов. Не все застройщики располагают достаточным объемом собственных средств, и это отражается на темпах строительства многоквартирных домов. Если тенденция сохранится, объем ввода жилой недвижимости ограничится 30 миллионами квадратных метров в год в масштабе всей страны, хотя минимальный план – 80 миллионов квадратных метров в год.
Застройщики не могут, банки не хотят
Нормальные темпы строительства сохраняются только в городах-миллионниках – таких в России лишь 15. На остальной территории страны развитие строительного бизнеса заторможено. В ряде субъектов у компаний просто нет возможности выполнить все требования, предъявляемые банками, в особенности пункт, согласно которому застройщику необходимо вложить в реализацию проекта 15% собственных средств от его общего бюджета. В крупных городах, где стоимость земли достаточно высока, выполнение этого условия реально, но во многих субъектах стоимость участка составляет не более 5% от общего бюджета, а оставшиеся 10% должны быть подтверждены выполненными работами в течение трех месяцев. Очень часто это невыполнимо. И если крупные застройщики еще могут справиться с условиями банков, то для представителей среднего и тем более малого бизнеса это уже неподъемная задача.
В среднем маржинальность строительства многоквартирных домов в малых городах составляет порядка 15%, и банки не заинтересованы в том, чтобы выдавать кредиты на подобные проекты. Позиция банков, в свою очередь, не позволяет застройщикам получить проектное финансирование и воспользоваться преимуществами программы по субсидированию процентной ставки по кредитам.
«Регуляторная гильотина» на практике тоже работает не лучшим образом: чрезмерных требований к застройщикам стало меньше, однако некоторые проблемы все равно сохраняются. Так, например, не установлен предельный срок рассмотрения банками заявок от строительных компаний. На практике банки могут давать ответ более полугода.
Бумажный вопрос
Сложности создает и отсутствие ограничений по пакету документов, который запрашивают банки у застройщиков. Требования по ним постоянно претерпевают изменения, причем конкретики может не быть даже в рамках одного проекта. Банки могут запрашивать даже те документы, которые уже внесены в Единую информационную систему жилищного строительства и, по идее, не нуждающиеся в дублировании.
В Градостроительном кодексе имеется список документов, которые нужны для оформления разрешения на строительство, но на их подготовку застройщики тратят в среднем до двух лет. При этом неважно, каковы размеры, площадь и этажность будущего объекта. По мнению Титова, целый ряд позиций здесь явно лишний.
Кроме того, бизнес не может прогнозировать рентабельность своих проектов из-за плавающей ставки по проектному финансированию – она остается таковой, так как связана с фактической скоростью строительства объекта. А систематическое ухудшение закредитованности застройщика с каждым новым займом приводит к тому, что банки выдают кредиты по более высоким ставкам, усугубляя ситуацию. Даже у тех застройщиков, которые по праву могут считаться добросовестными, недостаточно ресурсов для развития перспективных проектов: им не на что приобретать новые земельные участки, оформлять документацию и так далее. Это происходит из-за введения нового механизма эскроу-счетов: застройщик не может вернуть свои деньги, вложенные в проект, до тех пор, пока строительство не завершится.
Сохраняются и правовые проблемы с незавершенными объектами строительства. В 2020 году в России стало больше долгостроя: в общей сложности количество таких объектов увеличилось до 3,4 тысячи – с учетом новых 47. Заброшенных объектов насчитывается 4,3 тысячи.
По новым правилам
Сложившаяся ситуация может помешать реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», который был разработан Минстроем РФ в рамках исполнения президентского указа от 7 мая 2018 года. Ключевые цели проекта – увеличение объемов жилищного строительства, обеспечение россиян доступным жильем и возможностью приобрести жилплощадь с привлечением ипотеки, а также сокращение непригодного для проживания жилищного фонда.
11 июня 2021 года Минстрой установил 30 новых правил и стандартов проектирования и строительства. Еще 24 документа, регулирующих данную сферу, вступят в силу с 1 июля. Все это делается для внедрения новых технологий в нынешнюю нормативную базу. В рамках указанного нацпроекта планируется построить 1 миллиард квадратных метров жилья. Для сравнения, на данный момент в стране насчитывается 3,8 миллиарда квадратных метров жилья, 2,4 миллиарда из которых приходится на многоквартирные дома.
В планах правительства на 2021 год ввод в эксплуатацию 80-82 миллионов квадратных метров жилья, как и в 2022. В 2023 планируется нарастить этот показатель до 85 миллионов, а в 2024 – до 90 миллионов квадратных метров. Едва ли удастся реализовать эти намерения в нынешних условиях.
Эксперты отмечают, что обновления в правовом регулировании сферы строительства накладывают на застройщиков обязательства, которые могут выполнить далеко не все строительные компании. Но, с другой стороны, здесь есть и плюсы: изменения защищают потребителей, снижая их шансы нарваться на долгострой при покупке первичной недвижимости. Разумеется, аннулируются не все риски, но нынешний формат финансирования обеспечивает завершение строительства объекта и его ввод в эксплуатацию.
Просмотров: 5936