Министр финансов Алексей Кудрин, выступая на банковской конференции, предостерёг инвесторов от вложений в недвижимость. По мнению вице-премьера, «сфера недвижимости является самой заминированной сферой», а рисковать в расчёте на докризисные прибыли не имеет смысла – цены не вернутся к прежнему уровню. Впрочем, прогнозов по поводу будущего данной отрасли даётся великое множество. Наметившийся в последнее время рост вселил оптимизм в застройщиков, а многие граждане, напротив, ждут «второй волны» кризиса в надежде, что квартиры станут доступнее. Различные сценарии изменения цен проанализировал корреспондент «Нашей Версии».
Рынок недвижимости в кризис пострадал больше всего по вполне естественным причинам. Алексей Кудрин в своём выступлении отметил, что эту сферу «перегрели»: в 2007 году прирост кредитов превысил 80%. Впоследствии оказалось, что отдавать долги нашим строителям нечем.
Цены на недвижимость стали первым предвестником грядущих экономических потрясений. Летом 2008 года, когда о кризисе говорили лишь специалисты, а большинство людей о нём даже и не подозревали, цены внезапно замерли. Уже осенью начался резкий обвал, который во многих российских регионах продолжается до сих пор. По данным аналитического портала «ГдеЭтотДом.ру», в 2009 году рублёвые цены на жильё по России снизились в среднем на 21%. Минимальный уровень снижения был отмечен в Москве – 10%. Но в отдельных случаях строители, попавшие в тяжёлую ситуацию, шли и на более значительные уступки: коммерческую и жилую площадь иногда уступали в два-три раза дешевле докризисного уровня.
До наступления кризиса российские строители чувствовали себя не хуже нефтяников. Однако после всё сильно изменилось. Если раньше главы компаний могли себе позволить высокомерные высказывания, то теперь им приходится проводить личные экскурсии по объектам недвижимости в надежде продать хоть что-то.
С весны 2009 года темпы падения рынка заметно снизились по нескольким причинам. Во-первых, начала расти нефть, ценовые скачки которой отражаются почти на всех отраслях российской экономики. Во-вторых, резко снизилось предложение. По оценкам экспертов, в 2009 году объёмы строительства упали на 70–90%. Руководитель исследовательского агентства Irn.ru Олег Репченко уверен, что, если бы не дефицит, стоимость московской недвижимости могла бы опуститься до уровня 2000–2500 долларов за квадратный метр. А третьим фактором, сдерживающим дальнейший спад, стало восстановление спроса.
И уже с осени прошлого года наметилась позитивная тенденция на рынке недвижимости. Но Кудрин уверен, что инвесторам не следует реагировать на это изменение в динамике цен. По словам Кудрина, дальнейшее увеличение стоимости объектов недвижимости можно расценивать как «настораживающий момент». «Факторов, которые были бы основанием для сильного роста цен, больше нет. Докризисные цены не вернутся», – заключил вице-премьер.
Кстати сказать, против подобных высказываний совсем недавно выступал глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев. Он предложил штрафовать или дисквалифицировать чиновников за заявления о ценовой ситуации в различных отраслях, в частности на рынке жилья. Впрочем, Кудрину скорее всего санкций опасаться не стоит.
Самое главное, что высказывание вице-премьера – это не прогноз. Это директива. Смысл послания заключается в том, что ведомство Кудрина не исключает попыток искусственного надувания рынка недвижимости, как делалось до кризиса, и намекает на готовность с подобной практикой бороться. Однако намёки намёками, а эксперты сейчас не берутся предсказывать поведения рынка недвижимости в 2010 году. Слишком уж непредсказуемая эта сфера, и резкие колебания возможны как в одну сторону, так и в другую.
В Росстате обратили внимание на ускорение роста цен на яйца: в одном из регионов он достиг 13,5% за неделю. С начала года и по 11 декабря рост в среднем по стране составил 46,2%.
ВЕРСИЯ ПЕРВАЯ: Квартиры будут дешеветь
По мнению ряда аналитиков, цены на российскую недвижимость по-прежнему чрезмерны. Генеральный директор ИАА RWAY Александр Крапин считает единственно возможным сценарием развития событий дальнейшее падение цен, но постепенное. «Потенциал снижения стоимости жилья экономкласса в столице – не менее 40%. Вряд ли он будет реализован в текущем году», – полагает он. Существенный запас для снижения есть и у недвижимости бизнес-класса: до кризиса застройщики охотно брались за такие проекты и успели накопить изрядный запас.
Причём вероятность реализации сценария резкого обвала рынка недвижимости весьма высока. Центробанк, по последним сведениям, намерен заставить банки с большим количеством проблемных кредитов избавиться от непрофильных активов. По экспертным оценкам, в залоге у кредитных учреждений находится недвижимости на 12 трлн. рублей, и реализация даже 10-й части всего объёма обвалит рынок.
Вероятность: 30%
ВЕРСИЯ ВТОРАЯ: Ещё год стагнации
Небольшой прирост в последние месяцы пока не даёт повода для излишне оптимистичных прогнозов. Зачастую он был обусловлен не чем иным, как изменением курса валют. Так, следом за укреплением доллара дорожала и недвижимость, номинированная в этой валюте.
«Несмотря на некоторое оживление рынка в третьем квартале, на качественное улучшение ситуации стоит рассчитывать только в перспективе. При благоприятном стечении обстоятельств начало восстановительного периода может прийтись примерно на конец 2010-го или начало 2011 года», – строит прогноз аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Аналитики не видят предпосылок ни для роста, ни для падения стоимости недвижимости. При этом большинство из них сходится во мнении, что даже если рост и возможен, то он будет в пределах инфляции. Даже при самой благоприятной для нашей страны макроэкономической конъюнктуре.
Вероятность: 55%
ВЕРСИЯ ТРЕТЬЯ: Дно пройдено, дальше будет только дороже
Несмотря на заявление об отсутствии докризисных факторов увеличения стоимости жилья, Алексей Кудрин не исключает возможности спекулятивного роста цен на квадратные метры. Министр финансов подчёркивает, что этот рост не будет подкреплён фундаментальными факторами, что повлечёт за собой серьёзные отрицательные последствия для экономики. «При росте цен главное – не втянуться в ралли, в котором можно серьёзно проиграть», – заключил министр. Впрочем, в надувание крупномасштабного пузыря докризисных размеров не верят даже участники рынка, хотя для них высокие цены стали бы настоящим подарком.
Прогнозы девелоперов, во всяком случае публичные, сияют оптимизмом. «Если экстраполировать эту динамику, то впоследствии можно ожидать если не повышения цен на уже находящиеся в продаже квартиры, то на рост среднего уровня цен на рынке. Вполне возможно, что к осени цены на вторичном рынке вырастут в диапазоне 10%», – полагает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шлёнов. Это, конечно, не докризисный двукратный рост, но с учётом высокой стоимости недвижимости даже 10% – показатель весьма существенный.
Вероятность: 15%
