Многомиллионная армия российских дачников стремительно редеет. Спрос на дачные участки начал падать ещё с начала этого года, при этом предложение продолжает расти. В итоге продать дачу сегодня – задача не из простых, а вырученная сумма в итоге окажется более чем скромной.
Сразу оговоримся: речь идёт про так называемые старые шестисоточные дачи, которые в далёкие советские времена были предметом вожделения чуть ли не каждого жителя нашей страны.
По экспертным оценкам, количество дачных участков в стране составляет 16–20 миллионов. Учёт дачников никто не ведёт, но, по оценкам Союза садоводов, их никак не меньше 60 миллионов. То есть речь идёт чуть ли не о половине населения нашей страны.
Десятилетиями эти люди работали на земле, заводили свои огороды, на дачах выросло не одно поколение их детей. В последние 20–30 лет дачники, приобретая участки в деревнях, не давали небольшим поселениям окончательно загнуться, а земле – зачахнуть. Потому распродажа дач может иметь серьёзные последствия для тех же деревень, которые прирастут тысячами гектаров брошенной земли. Восстановить эти земли впоследствии будет не так-то просто.
«Участок в Михневе получали ещё мои родители. А последние 40 лет им занималась я, – рассказала «Нашей Версии» пенсионерка Наталья Алексеевна Игнатчук. – Построила дом, завела огород, дети тут мои отдыхали». Несмотря на то что дача практически превратилась чуть ли не в семейную реликвию, два года назад Наталья Алексеевна решила участок продать. «Мне очень повезло. Купить участок согласилась моя соседка – ей очень хотелось расширить свою дачу. Заплатила 2 млн рублей. Это не много – земля тут всегда стоила дороже. Но сейчас и столько уже подарок», – радуется Наталья Алексеевна.
Наша героиня права: сегодня, по оценкам экспертов, средняя стоимость старых шестисоточных дач едва переваливает за 1 млн рублей. При этом сомнительного вида строения, которые многие возводили самостоятельно, как бы они ни были дороги хозяевам, стоимость участка никак не увеличивают. «Сейчас люди всё чаще предпочитают покупать землю, а уже затем самостоятельно строить дом», – подтвердил «Нашей Версии» эксперт агентства недвижимости Century 21 Capital Petersdburg Евгений Евсеев.
Ненужный раритет
Катализатором дачной распродажи стало недавнее закручивание гаек, устроенное чиновниками. Как уже сообщала «Наша Версия» (см. № 46 от 26.11.2018), с начала этого года начал действовать новый закон о садоводстве и огородничестве. Новый порядок работы садовых товариществ серьёзно ударил по карману дачников. Добавьте сюда также новые правила (и поборы!) по вывозу мусора, налоги и т.п. В итоге содержание дачного участка может оказаться весьма накладным. Владельцев 6 соток доят растущим налогом на собственность, повышая то кадастровую стоимость, то ставку. Но каков эффект? Люди обживают земли, поддерживают местный бизнес. Не в пору ли им доплачивать?
«Мы приобрели дачу в 1983 году в одном из СНТ под Пушкино. Все документы были в порядке, но внезапно узнали от соседей, что нужно иметь не только кадастровый номер участка, но надо также определить его границы, проведя межевание, – поделилась с «Нашей Версией» москвичка Елена Самбурова. – Когда отец решил завещать дачу мне, выяснилось, что сделать это без межевания и регистрации в Росреестре нельзя. Нельзя и продать дачу. Самое неприятное, что если возникает спор по границам с соседями, они априори правы, потому что провели процедуру межевания раньше нас, хотя почему-то с нами границы не согласовывали».
Многие американские знаменитости и миллиардеры прибегают к специальной федеральной программе, чтобы скрывать от широкой публики свои перемещения на частных самолетах, однако сделать это не удается никому. В такой ситуации оказались, в частности, Илон Маск, Тейлор Свифт и многие другие.
По словам Елены, бюрократические проблемы с дачей и постоянное «закручивание гаек» сегодня уже заставляют их задуматься о продаже участка.
«В последние месяцы идёт выявление нарушителей, которые построили, но не зарегистрировали дом, а значит, не платят с него налоги, – объясняет управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнёрской сети CBRE Илья Менжунов. – Для поисков даже используются беспилотники. В таком случае дачникам всё сложнее скрываться, что делает владение дачами менее выгодным, так как большинство владельцев не платят налоги».
Впрочем, дело не только в налогах. Брошенные дачные участки в садовых товариществах стали появляться задолго до вступления в силу новых положений закона.
«В среднем на долю каждого подмосковного СНТ приходится около 10% участков, за которыми не следят их владельцы, – рассуждает эксперт в области анализа инвестиций в коттеджное строительство, коммерческий директор компании «АСК Инжиниринг» Анна Исаева. – Молодёжь сегодня проявляет интерес либо к организованным коттеджным посёлкам с возможностью круглогодичного проживания, либо к аренде загородной недвижимости на лето». На состояние рынка шестисоточных дач сегодня влияют два ключевых фактора – законодательные изменения и предпочтения покупателей молодого поколения, которые хотят арендовать, а не покупать загородную недвижимость.
Вместо дачи домик у моря
Кому же сегодня могут быть интересны старые дачные домики? Любителей на самом деле не так уж и много. «Дачами интересуются люди, которых привлекает жизнь за городом: здоровый образ жизни, красивая природа, свой огород, чистый воздух, отсутствие шума, – считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова. – Молодые пары часто рассматривают дачу как идеальный вариант сезонного отдыха. Часть покупателей – это родители, которые решили перебраться из другого города ближе к своим детям».
Интересно заметить, что традиционные фанаты шести соток пенсионеры в последнее время предпочитают отказываться от дач в пользу… квартиры у моря. «Активизация наблюдается в городах Черноморского побережья – Сочи, Анапе, Туапсе, Геленджике, а также в Крыму. Здесь недвижимость постоянно растёт в цене. Всё чаще её покупают пенсионеры и люди предпенсионного возраста 50+, которые и составляют большую часть владельцев стародачных участков», – рассуждает Анна Исаева.
При этом для покупки небольшой квартиры у моря продажа дачи пока ещё может быть неплохим стартовым капиталом. «Сравнение подмосковной дачи с недвижимостью на море явно не в пользу первого варианта, – считает Анна Исаева. – Дача требует постоянных вложений в её содержание, а квартира на море помимо всех очевидных преимуществ позволяет ещё и неплохо зарабатывать, обеспечивая высокую доходность и быструю окупаемость. Таким образом, кредит можно погасить лет за пять, просто сдавая недвижимость в аренду. Так что отказ от дач продиктован прежде всего желанием старшего поколения обеспечить себе комфортную и беззаботную старость».
КСТАТИ
По данным портала «Мир квартир», в первом квартале текущего года предложение на шестисоточные дачи выросло на 21,9%. При этом спрос увеличился всего на 0,7%. Снижение цен на дачи с начала 2019 года составило в среднем 5,9%.
Особенностью рынка стало существенное различие анонсируемых цен с реальными. Так, подмосковные дачи сегодня в среднем предлагаются за 4,8 млн рублей. Однако, как отмечают аналитики, неадекватное ценообразование встречается примерно в 80% случаев. «Сумма покупки дачи сегодня составляет в среднем 1,6 млн рублей, то есть в 3 раза меньше средней стоимости предложения», – констатирует руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
